房地产开发项目转让的律师实务之一：房地产开发项目转让的内涵

随着房地产业的发展，房地产开发项目的转让越来越普遍。作为为市场服务的专业律师，介入房地产开发项目转让，是市场的需要，也是房地产业自身发展的需要。在当前我国关于房地产开发项目转让的法律规定尚不完善的情况下，加强这方面的律师实务研究，颇有现实意义。

准确把握房地产开发项目及其转让的概念和特征，是律师为房地产开发项目转让提供服务的前提和基础。我们所称的房地产开发项目是指房地产开发企业取得的在享有使用权的土地上进行开发和经营的一系列行政许可。开发项目中土地使用权和开发经营权是房地产开发的核心内容，权利主体是房地产开发企业。开发企业的项目权利可以总称为项目所有权。项目所有权是土地使用权和开发建设权的结合。其中土地使用权是基础，是主权利；建设开发权利附着于土地权利之上，是从权利。换言之，房地产开发项目是开发商为经营之目的获取政府的行政许可之后用土地进行建设的活动。在这里，项目本身除了有部分义务内容外，主要具有权利内容，是土地使用权与建设权利的结合，权利的行使可以带来经济效益，具有财产权利内容，因而可以成为转让的对象。

房地产开发项目的转让就是项目权利人将项目权利和义务一并转移给受让人的行为。转让人与受让人之间通过合同方式约定双方权利与义务。根据房地产开发项目的权利内容，项目转让实际上包括土地使用权转让和开发建设权利的转让。根据土地使用权取得的两种方式，即划拨和出让，法律对这两种方式取得的土地使用权所进行的房地产项目转让有不同的要求；所以转让房地产项目必须根据土地使用权的获取方式而履行相应的法定程序，并要符合法定条件。项目建设权利如用地规划许可，建筑许可，施工许可，则是根据行政审批程序取得的，转让项目时随土地使用权的转移也应办理相应的变更手续。

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韩忠发   律师/合伙人

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