开发商一房二卖应承担双倍返还购房款的法律责任

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韩忠发律师／合伙人

单位：北京市东方恒信律师事务所

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公司法、合同等领域的诉讼、仲裁及非诉讼法律事务
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［案件主旨］

一房二卖需承担双倍返还购房款的违约责任。

［基本案情］

2004年4月23日，某房地产公司把君悦大酒店七层的装饰装修工程承包给某装饰装司，双方签订购房协议，约定装修公司向某房地产公司购买位于福州市鼓楼区东大路的两套住宅，当工程量达到购房款时，某房地产公司负责于7日内将上述房产登记给装修公司并办理相关手续。

2004年6月30日，装修公司确认将其中一套44.79平方米小户型单元房的产权登记给林女士。7月9日，在收取26.95万元购房款后，某房地产公司向林某出具了收据。3天后，林某和某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但某房地产公司以备案为由收走合同原件，林某只保留复印件。

此后，林某多次要求交房，却被以种种理由拒绝。经过查证，林某惊诧地发现，自己买的房子竟早被开发商偷偷转售他人，还办理了产权登记手续。2007年6月，林某向福州市鼓楼区法院起诉某房地产公司，请求判令其返还购房款，并按已付购房款款的一倍赔偿经济损失。

［判决结果］

判决被告退还原告购房本金，同时给付等额赔偿金。

［律师评析］

本案是否构成一房二卖，某房地产公司应当承担什么责任？

本案中被告某房地产公司与第三人装修公司及原告林女士之间，通过续签协议、收取房款、出具收据等环节，实际上已达成了房屋买卖关系中买受人主体变更的合意，即由林某代替装修公司成为讼争房产的实际购房人，并享有购房人的权利和义务。原、被吿之间的房屋买卖关系合法有效，原告已经履行了交款的主要义务，被告却将已售出的商品房另出售给他人，已构成欺诈。考虑交房已无可能，故判令某房地产公司承担双倍返还购房款的违约责任，即退还原告购房本金，同时给付等额赔偿金。

［法条索引］

《中华人民共和国合同法》

第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者屣行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

(二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。