房地产合作开发的民事法律风险及防范之二

房地产合作开发的民事法律风险及防范之二：

房地产合作开发中增加投资数额承担比例引发的法律风险及防范

投资额是合作双方计算成本和分享利润的前提和基础，它由土地成本建设资金、税费和公共配套费等组成。受市场因素、政策因素、以及人为因素影响，房地产投资额增加比较常见，由于投资增加及负担比例达不成一致，导致发生合作开发房地产纠纷，法律风险很是突出。对此的处理，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第17条规定：“投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加投资数额承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。”为防范投资额增加产生纠纷的法律风险，房地产专业律师在起草合作开发合同时设置灵活条款，如根据投资预算确定投资总额，由于市场和人为因素增减投资额后如何具体处理的条款等等。具体处理的条款设计上更应技巧些，比如由合作另一方代替出资，双方根据实际投资额重新界定投资额和利润分配比例，既解决项目资金急需，又人性化考虑到合作各方的经济实力等综合因素，还可以对过错方引起投资额变化作出具体违约处理措施。

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韩忠发   律师/合伙人

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