离婚房产分割专题（一）婚前一方购房婚后共同还款的房产如何处理

          问题：席律师，结婚前购买房屋，支付首付款，也登记了我的名字，婚后还贷，这房子是我的个人财产，还是夫妻共同财产？离婚时怎么分？           解答依据：《婚姻家庭编解释一》第七十八条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。          依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。           解读：《婚姻家庭编解释一》第七十八条延用了《婚姻法解释三》第十条的规定，在该条规定刚颁布的时候，由于此种情形比较常见，但处理起来又比较复杂，因此备受关注和争议，同时也是曲解和误传最多的。          首先:采用按揭方式购买房屋是当前房屋买卖的主要方式，而离婚案件对共同财产分割时，房屋的分割是夫妻双方争议最大的问题。最高院在制定《婚姻法解释三》该条规定时解释：对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。          对于婚前按揭购房的产权归属，其实并不是婚姻法的问题，而是合同法和物权法的问题。从物权法上的登记生效主义和合同法上的合同相对性两方面出发，司法实践中已经得出了和该解释基本一致的结论。           其次：根据《婚姻家庭编解释一》第七十八的规定可知，划分按揭房屋是婚前个人财产还是婚后共同财产，并不是以房屋产权证书取得的时间为依据的。          依照物权理论，不动产物权登记是物权变动的一种公示方法，其目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益。而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突问题。从合同法的角度看，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权（表现为房产证）只是财产权利的自然转化。所以仅仅机械的以房屋产权证书取得的时间来划分房产是婚前个人财产还是婚后共同财产是不合理的。根据该条的规定，一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，不动产登记于首付款支付方名下的，应认定为一方的个人财产，而不能因房产证取得的时间而改变。          再次：婚后共同还贷，并不会形成该房产转化为夫妻共同财产的事实。         我们知道一方婚前贷款购买的房屋，产权登记在该方名下，无论房屋所有权证何时取得，均是买房一方当事人的婚前个人财产;那无论是婚前还贷还是婚后还贷，均是产权登记一方履行与银行签订的抵押贷款合同义务的行为，这与商品房买卖合同及房屋所有权的归属没有任何法律上的关系。因此，婚后共同还贷，其实是在用夫妻共同财产来偿还一方的债务，夫妻双方争议的房屋仍是产权登记一方的婚前个人财产。          《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》在此次《民法典》实施后也已经被废止，而其中的第六条，关于一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过８年，……可视为夫妻共同财产的规定也在《婚姻法》修订时和《婚姻法解释一》颁布后而失效。          最后：在夫妻双方协议不成，房屋归产权登记一方所有，共同还贷的另一方所获补偿应当如何计算。          双方协议不成，法院应判决房屋归产权登记一方所有，对于还未还清的银行贷款，由产权登记一方继续承担。这样处理符合法律规定的合同相对性原理。因为婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后仍应由其继续承担还款义务。          对于婚后参与还贷的一方来说，如果双方结婚时间较长，还贷的数额较大，离婚时获得的补偿数额也相应增大。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷所作的贡献，对其作出公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系存续期间共同还贷的一半。对此，应获得补偿一方可以参考《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》的计算方法来主张（适用于北京地区），即：共同还贷的金额X（房屋目前市价/房屋购买价格和全部还款利息）X50%。          这里需要纠正一些当事人的误解，我国实行的是法定夫妻共同财产制，除了双方约定实行分别财产制外，婚后即便支付首付款的一方完全是用自己的工资收入支付房贷，另一方的收入都用来维系家庭生活，这也属于夫妻双方共同还贷。婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，也要由产权登记一方对另一方进行补偿。而且要遵守照顾子女和女方权益的原则来进行。          提示：婚后共同还贷的另一方可以要求在房屋产权证上加名，但是，由于是按揭购房，加名需要贷款银行同意，银行一般要求清偿贷款解押或者变更贷款抵押合同，各家银行内部规定和流程也并不相同，比较繁琐。          另外，离婚案件自2016年起，在裁判文书网已不再公开，可参考的案例越来越少，而离婚房产分割问题所涉及的事实情况却纷繁复杂，各地法院的司法裁判也并不统一，造成此类问题处理难度非常大，结果也相差很多，因此，本文仅在法律框架内进行解读，实际处理情况，还需根据各案情况具体分析。