因购买“凶宅”引发房屋买卖合同纠纷裁判处理的一般规则

席玉彬 房产与执行 

在这个房价居高不下的时代，房屋不仅仅是投资工具，抗通胀的良选之物，更是安放那颗漂泊的心，给自己和家人避风的一座港湾，中国人好像几乎把所有的美好、幸福都建立在了拥有“房产”的基础之上，房子承载了人们太多太多的情感因素。如果发现欲购买的房屋是“凶宅”，这个打击可不轻，那么该事由对买卖合同的履行有何影响，买卖双方对此又应当承担什么样的责任？对此问题，笔者根据所查询到一些相关案例，对裁判规则进行梳理，就其中的部分问题阐述如下。

       1.  什么样的房屋构成“凶宅”？

在黄某与赖某房屋买卖合同纠纷一案中[（2019）粤1802民初3598号]，法院认为：按照我国民间风俗习惯，避讳“凶宅”属于民间风俗，通常认为，曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋即属于“凶宅”。在另一起陈某与龚某房屋买卖合同纠纷一案中[（2020）闽0213民初272号]，法院也作出了相类似的解释，该院认为对“凶宅”的概念，应当遵从普通民众的通常认知，即曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，具体包括发生他杀、自杀以及意外事件等情形。

这里需要注意的是曾发生“意外事件”致人死亡的房屋，是否属于“凶宅”，对此，在黄某某与杜某某房屋买卖合同纠纷一案中 [（2013）普民四（民）初字第603号]，该院认为：由于被告之弟一氧化碳中毒死亡系意外事件，并非凶杀、自杀等非正常死亡事件，与风俗中所谓“凶宅”之说不尽一致，故原告诉称相悖于“公序良俗”的主张，既缺乏法律依据，也与善良的社会风俗习惯相背离。

从上述判例中可知，法院对于“凶宅”的定义是根据普通民众通常的认知，并结合当地的民间风俗习惯而进行解释的，其中，曾发生意外致人死亡的房屋，比如因家中燃气泄露中毒、意外触电、意外摔倒等致人死亡的情形，在福建厦门法院审理的陈某与龚某一案中被认为构成民间风俗中的“凶宅”，而在上海法院审理的黄某某与杜某某一案中，则认为此等意外事件导致的死亡与风俗中认为的“凶宅”并不一致。由于搜索的案例数有限，笔者认为，古语云百里不同风，千里不同俗，既然对“凶宅”的定义是结合当地的民间风俗进行的，那么因为地区风俗的差异，也会造成解释的不同。

虽然在意外事件导致的死亡是否导致房屋被认为是“凶宅”上有一定的争议，但是因病死亡、自然终老死亡等属于正常死亡的情形，即便死亡地点在所交易房屋内，依据普通民众的认知和风俗习惯，也并不构成“凶宅”则是法院裁判时的共识。

2.“凶宅”构成房屋交易中的重大事实，售房人负有向购房人如实告知的附随义务，否则构成欺诈，可撤销。

在詹某、廖某与马某房屋买卖合同纠纷中[（2015）资民终字第1022号]，二审法院认为：人们购买居住房屋，是为了维护居住人的身体健康，同时还是为了其精神愉悦，如果一个人居住在其房屋内精神受到损害，就没有达到购买房屋居住的目的。上诉人没有向被上诉人告知其母亲居住该房屋时发生过自杀事件。作为房屋居住期间发生的重大事件，上诉人应当如实告知，使被上诉人对房屋购买有选择权。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖因上诉人没有尽到必要的告知的合同附随义务，无法达到合同的目的，对被上诉人构成欺诈，被上诉人有撤销合同的权利。

第一，什么是合同欺诈行为。

合同欺诈行为是合同当事人一方为了获取非法利益，故意捏造虚假情况，或歪曲、掩盖真实情况，使相对人陷入错误认识，并因此作出不合真意的意思表示，订立、履行合同的行为。因此，合同欺诈应当具备四个要素，即：欺诈人有欺诈故意，对方陷入错误认识，因此作出不真实的意思表示，欺诈具有不正性。

结合上述案例，售房人明知所出售的房屋内曾发生过亲人自杀死亡的事实，而该事实构成民间风俗对“凶宅”的认知，由此会对售房价格和社会大众的购买欲望产生负面影响，但为了避免出现上述情形，售房人掩盖此事实，使购房人误以为所购买房屋不存在此问题，而购买了本不愿购买或不愿以市场正常价格购买的房屋，侵害了购房人的合法权益（选择权）。

但，与房屋出售所涉的内容有很多，房屋内曾发生过非正常死亡事件的情况，在合同没有明确约定售房人需主动告知此类情况，购房人也未主动询问的情况下，售房人应当告知的义务来源于何，这就引申出第二个问题，即合同的附随义务。

第二，什么是合同附随义务。

该义务是从诚实信用原则引伸而来的，《民法典》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。该原则即要求当事人在订立、履行合同，以及合同终止后的全过程中，都要诚实，讲信用，这表现在订立合同时，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为，避免使合同相对方产生错误认知；在履行合同义务时，应根据合同的性质、目的和交易习惯履行及时通知、协助、提供必要的条件、防止损失扩大、保密等义务；在合同终止后，也应当根据交易习惯履行通知、协助、保密等相关义务。

由于，人们总是尽可能地择吉而居，而这种善良的愿望和风俗，应当获得尊重，试想，一个曾经发生过非正常死亡事件的房屋，也就是民间风俗所称的“凶宅”，显然与人们这样的善良愿望相违背。购房人往往也会因为房屋涉及非正常死亡事件而产生心理上的忌讳从而不愿购买，即便购买，一般也建立在房屋价格有相当大程度优惠的基础上。因此，该事实对购房人的选择权利构成重要影响，并由此导致合同的最终目的是否满足购房人的期待，尽管合同中没有购房人应当披露此等事实的约定义务，但是，根据诚信原则，售房人也应当履行如何告知此等事实的附随合同义务。

3.购房人撤销权利的行使及法律后果。

根据《民法典》第一百四十八条、第一百五十二条、第一百五十七条的规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，但自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

民事行为(房屋买卖合同)被撤销后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

因此，当购房人知道或应当知道出售人存在上述欺诈行为的情况下，应当及时行使撤销权利，否则，可能因为该除斥期间的经过，而丧失实体权利（而非胜诉权利）。 

（注：我国不是判例法国家，本文所引述的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判并无约束力，笔者对裁判规则的整理旨在为读者提供更多的的观察视角，并不代表笔者对相关裁判观点的认同和支持。笔者的个人分析及观点，亦不可视为正式的法律意见或结论。）

转载请注明本出处。