房屋买卖过程中，代理人在代理权限内的行为效力及于被代理人

本案是笔者在2013年代理的一起房屋买卖合同纠纷，买房人王某诉卖房人刘某某继续履行合同中关于交付房屋的相关义务，并承担违约责任，法院最终支持了我方委托人的全部诉求。

裁判要旨：刘某某出于自身利益的需要自愿与王某某签署了委托书，王某某在具备受托资格的情形下与王某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将4号房出售，该合同合法有效。受托人不超出代理权限的法律行为产生的法律后果应当由委托人承担，因此上述合同的效力及于刘某某。

案件情况：

 1.原告主张： 2013年1月5日，我与刘某某签订了编号为X的“北京市存量房屋买卖合同”，约定刘某某向我出售位于海淀区4号房（以下简称4号房），该合同第六条房屋的交付约定：刘某某应在2013年4月30日前将涉案房屋交付我，双方共同对涉案房屋附属设施、装饰装修和相关物品进行验收交接，记录水、电、气表读数，同时，刘某某需向我移交涉案房屋钥匙。我依照该合同约定全面适当的履行了自己的义务，并取得了涉案房屋的所有权证书，而刘某某一直未依约履行交房义务，虽经催促，但时至本案起诉时，刘某某仍然拒不履行。现我起诉请求法院判令：1、刘某某继续履行房屋买卖合同，对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单进行验收，记录水电气数字，在房屋装饰装修清单上签字，移交房屋钥匙。2、刘某某承担自2013年5月1日起至实际交房之日止按万分之五计算的违约金（以2950000元为基数，暂计算至5月20日的违约金为29500元）。

2.被告辩称：不同意王某的全部诉讼请求。理由如下：买卖合同并非我本人签署，应属无效。房屋已经出租，不由我控制，无法交房。买卖合同无效，因此不存在违约金的问题。

3.原审法院认为：王某已按照双方约定全部履行了支付购房款295万元的付款义务并取得了4号房的所有权证书，刘某某也应当按照合同约定的交房时间2013年4月30日前将4号房交付王某并办理交房手续，刘某某未按照该约定如期履行交房义务，其行为已构成迟延履行，应当承担相应的违约责任。王某要求刘某某继续履行房屋买卖合同，对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单进行验收，记录水电气数字，在房屋装饰装修清单上签字，移交房屋钥匙系合同约定的刘某某的交房责任，鉴于王某要求继续履行合同具有可履行性，故法院对王宇的该项诉讼请求亦予以支持。如刘某某认为王某某侵犯其合法权益，可另行主张权利。

 原审法院支持了王某的全部诉讼请求。

 4.刘某某不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。

 上诉理由：房屋买卖合同不是我本人签署，不是我真实的意思；王某某所在的公司委托事项不清，王某某无权签订房屋买卖合同，要求撤销原判，改判驳回王宇的诉讼请求。

 二审法院认为：刘某某出于自身利益的需要自愿与王某某签署了委托书，王某某在具备受托资格的情形下与王某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将4号房出售，该合同合法有效。受托人不超出代理权限的法律行为产生的法律后果应当由委托人承担，因此上述合同的效力及于刘某某。刘某某明知房屋出售之事实，亦收取了相应的房款，现在又主张合同无效显系毁约行为，其主张不能得到法律支持。王某已履行了全部合同义务，亦已成为法律意义上的房屋所有权人，刘某某无权继续占有4号房。一审法院判决刘某某将房屋交付给王某正确，本院予以维持。刘某某除履行交房义务之外，还应承担违约责任，支付王某违约金。遂判决：驳回刘某某的上诉请求，维持原判。

案件简析：

1. 代理制度

《民法典》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力；第一百六十五条规定：委托代理授权采用书面形式的,授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限,并由被代理人签名或者盖章；第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

本案中的王某某是刘某某的委托代理人，双方通过北京市方正公证处办理了委托公证书，委托公证书明确记载，代理人王某某出售4号房的相关事宜，王某某有权签署房屋交易过程中的各项文件。在买卖合同履行过程中，除了定金和尾款是通过代理人王某某的账户转交给刘某某外，中间用于解押的款项是直接支付给刘某某本人的银行账户内，且代理人王某某出庭作证，其与王某之间关于房屋买卖的所有文件均是其本人签字，亦认可收到了王某支付的全部购房款295万元。

因此，代理人王某某在代理权限内,以被代理人刘某某名义实施的民事法律行为,对刘某某发生效力。

2.继续履行的诉求明确，且不存在履行困难，应予支持。

根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的规定：当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。

      因此，本案在起诉时，依据双方之间买卖合同中关于交房部分的条款约定，明确诉讼请求为：对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单进行验收，记录水电气数字，在房屋装饰装修清单上签字，移交房屋钥匙，且被告并未举证证明，本案存在其他不能继续履行的法定情形，因此，该诉求获得了法院支持。

案例来源：裁判文书网，北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第00718号

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