婚前一方承租，婚后以成本价购买的房改房如何分割。

首先，什么是房改房？

所谓房改房，是指个人根据国家房改政策购买的公房，包括一般的公有住房及所有权归中央在京单位的公有住房（简称央产房）。根据出售的不同方式，我们将其分为市场价购买、以成本价购买的房改房和以标准价购买的房改房三种（《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（1994）第28条、第15条）。

1.以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有，这个大家并无疑义；

2.以标准价购买的住房，购房人拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。一般居住5年后方可依法进入市场，同等条件下，原售房单位有优先购买权；

3.以成本价购房，产权归个人所有，一般居住5年后可以上市交易，但须补交土地出让金或所含土地收益和规定的税费后，收入归个人所有。

其次，成本价购房有哪些特殊性？

1．价格优惠，体现政策性和福利性。因为，公有住房用地使用的是划拨用地，也有出让方式取得的，但无论以哪种方式取得，在购买时，均没有考虑土地使用权的价格，因此，在上市交易时才需要补交相关款项；

2．在成本价基础上还享受其他优惠折扣，比如职工工龄折扣、一次性付款折扣、教师购房优惠等等；

3.此种福利每个家庭只能享受一次，夫妻双方只能在一方的单位享受一次福利性购房，如果双方都在一个单位，也只能享受一次。

4.上市交易有5年限售期的规定，但这并不是上市交易的必要条件，未满5年也可，依据有关规定，只要法律法规没有特别规定且个人与单位没有特别约定，有产权证，即可上市交易，只是未住满5年上市交易不能享受一些税收优惠。

基于以上特点，我们区分不同的情形对以成本价购买的房屋在离婚时的分割问题进行一些归纳，以供参考。

一、婚前由一方承租，婚后以共同财产购买，登记在夫妻一方名下的房改房的分割。

法律依据：《婚姻家庭编解释一》第二十七条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

我们在实践中经常看到，夫妻一方以房屋权属登记在一方名下为由，主张该房屋为个人财产，此时，主张为个人财产的一方应举证证明该房屋是婚前个人财产，或者是以其个人财产购买，或者双方有明确约定属于其个人所有，否则，原则应认定为共同财产。

不过需要注意的是，在上述情形下认定为夫妻共同财产的，在计算补偿数额时应考虑夫妻一方婚前承租权的价值，因为，公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值。上海市高院区分不同情况进行了规定，认为在支付了一定价款取得公房使用权的情形下，应当将取得原公房使用权时所支付的对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有。

二、婚前由一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买，产权登记在夫妻一方名下的房改房分割

这种情形，应认定为夫妻共同财产，但是需要考虑父母对该房的承租权所包含的价值，依相关规定可将该部分价值视为父母对一方或双方的赠与。

实践中，婚前承租房子的一方认为，婚后所购买的房屋是父母单位分配给自己父母的，承租人也是父母两人，只是在后来购买产权的时候用夫妻共同财产出资购买，该房应为父母的，而产权证登记在自己名下，可以认为是父母对自己的赠与，另一方无权要求分割。

但事实上，上述情形发生在婚姻关系存续期间，夫妻共同出资购买，虽然是登记在一方名下，但依据《民法典》婚姻家庭编关于夫妻共同财产的规定，应认定为夫妻共同财产。不过，该房之所以能以低价购得，是因为一方父母的承租权存在一定的交换价值，因此，应将该部分价值从房屋市值中扣除。

三、婚前由一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买，产权登记在父母名下的房改房分割

法律依据：《婚姻家庭编解释一》第七十九条规定：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

此情形与上述第二种情形的区别在于，购买的公有住房登记在父母名下，而不是夫妻某一方名下。因此，不能再将登记在父母名下的房屋认定为父母对夫妻双方或一方的赠与。至于夫妻的购房出资，按照夫妻对父母所享有的共同债权予以处理。

不过，实践中，若存在夫妻借父母名义购房的合意，房款及税费由夫妻出资，房屋实际也由夫妻居住使用，房屋产权证件亦由夫妻保管，且并不违反限购政策等强制性法律规定，夫妻一方可主张系借对方父母名义进行借名购房，另行提起房屋确权诉讼，在确权获得成功后，该房屋作为夫妻共同财产，在离婚诉讼中便可主张分割。

四、婚前由一方承租，婚后以个人财产购买，登记在一方名下的房改房的分割

此种情形，据笔者所知，司法解释对此尚未有规定，实践中做法各异，由于公有住房的出售价格包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇，不能简单的认为以个人财产购买的房改房就属于个人财产，但如果认定为共同财产，又没有充分考虑购房出资并非夫妻共同财产，与一般共同财产存在的区别。这里我们可以参考王芳律师的观点：此种情况下，宜将该房认定为共同财产，而夫妻一方所支付的房款按照夫妻所负的共同债务处理，而支付房款的夫妻一方即作为债权人受偿。其理由便是考虑了成本价购房的特殊性。

以上是婚前一方承租，婚后以成本价购买的房改房，在离婚时财产性质的认定和分割处理原则的部分归纳（标准价购房归于尚未完全取得产权的情形另述），现实情况更加纷繁复杂，司法实践中的处理亦不同，具体案件还需具体分析。

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参考及引用资料：

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》1994年7月18日

《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》1999年7月27日

《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》最高人民法院民事审判第一庭编著

王芳著：《婚姻案件律师实务焦点问题解析》，人民法院出版社。