如何区分房屋合同是买卖合同还是借款担保合同？

导读：在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。当借款人未能按期偿还借款本息时，出借人则会在多次催收无果的情况下，要求判令“卖房人”履行交付房屋义务，并协助办理产权过户手续。当然，也有卖房人想违约而称合同是借款合同的情况。那么，如何判断房屋合同是买卖合同还是借款合同，请看房产专业律师案例解析。

案例简介：被告称房屋买卖合同实为借款合同，拒绝过户

2013年12月8日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将系争房屋出售给原告，房屋建筑面积为70.13平方米,总房价款为1,025,000元，付款方式为原告于2013年11月17日支付10,000元，2013年12月10日支付505,000元，被告将系争房屋交付给原告当日原告支付360,000元，余款150,000元于双方至交易中心过户当日支付，如被告拒绝办理过户，按照总房价款的每日万分之五支付违约金。其后，原告已支付被告房款共计875,000元。经查，系争房屋已于2016年6月满足过户条件，但被告明确拒绝过户。原告多次与之协商未果，遂涉诉。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原、被告间既存在借贷关系又存在买卖关系，原告所称的购房款实则为借款协议项下的借款。且买卖合同在先借款协议在后，借款合同才是双方真实意思表示，故应以借款合同为准。系争房屋为拆迁安置房，在签订买卖合同时处于禁止销售期限内，该合同本身无效，且转让价款低于当前同类房屋的市场价格。此外，两被告在本市无其他住房，系争房屋是两被告唯一居住使用的房屋。

法院判决：据常理和交易习惯判断，合同系房屋买卖合同

本案中原、被告虽先后签订了《房屋买卖合同抵押借款协议》及《房屋买卖合同》，然《房屋买卖合同抵押借款协议》的内容皆为保障《房屋买卖合同》之履行而订立，且原、被告在签订合同之前相互并不认识，双方系通过房产中介居间介绍认识，如双方确有借贷的合意，原告向毫不熟识的被告出借巨额钱款，双方却又未去办理登记设定抵押权，实在有悖常理。鉴于系争房屋为动迁安置房屋，在签订涉案合同时尚属限售状态，故原、被告双方签订抵押借款协议以保证房屋买卖合同履行权利义务亦符合市场交易习惯。故此，原、被告间真实意思表示为房屋买卖合同，该房屋买卖合同合法有效。现系争房屋已经符合上市交易的条件，不存在不能过户的事实及法律障碍，原告亦已将剩余房款150,000元作为履约保证金交至本院并同意在本案中一并处理，故对于原告要求两被告协助其办理系争房屋过户手续的主张，本院予以支持。

律师说法：判断合同属房屋买卖还是借款担保，主要看双方真实意思表示

尽管是否符合常理，并非衡量合同是否有效的法定要件，但案涉房屋买卖关系中，原、被告在签订合同之前相互并不认识，双方系通过房产中介居间介绍认识，如双方确有借贷的合意，原告向毫不熟识的被告出借巨额钱款，双方却又未去办理登记设定抵押权，实在有悖常理。同样地，认定债权债务关系是否存在，书面合同并非不可缺少的要件。在上述案件中，因为签订涉案合同时尚属限售状态，故双方才签订了《房屋买卖合同抵押借款协议》，双方的真实意思表示是房屋交易，所以，该房屋买卖合同是合法有效地。判断合同的性质，主要看双方的真实意思表示，而双方的真实意思表示往往又通过细节和常理表现出来。

以上就是对“如何区分房屋合同是买卖合同还是借款担保合同？”问题的解答。对此类案件，人民法院在审理时，会根据双方当事人提供的证据，查清真相，揭开假象面纱，准确认定事实，根据当事人双方的真实意思表示确定当事人之间法律关系的实质，并作出判决。如您还有疑问，请咨询房产专业律师。

徐红英律师：13818076833

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