《中华人民共和国物权法》理解与适用（全文）

                                                作者 ：姜福辉 律师

按：《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日经十届全国人大五次会议审议通过。作为对我们影响深远的法律，如何对该法进行理解与适用成为司法界乃至国人迫切的需要。为了能够在该法生效之前学习该法，胶东律师在线的姜福辉律师（山东海宇清律师所）结合自己的执业经验和理论知识对该法逐条进行注释加强理解与适用，以期得到抛砖引玉的作用。

第一编  总  则

                             第一章  基本原则
    第一条  为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 

理解与适用：本条是关于立法基础的规定。根据《宪法》制定本法，并且明确了本法的作用和目的。
    第二条  因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 
    本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 
    本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 

理解与适用：本条规定了本法的适用范围。同时，本条列举了本法的调整对象。本法第二款中：“法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”把物的范围从有形的物扩展为包括权利在内的客体，为科学技术发展打下了调整的基础。比如，以往的关于网络的虚拟财产调整问题，曾面临法律缺失的问题，由于这一规定会得到很好的解决。
    第三条  国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。 
    国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 
    国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 

理解与适用：本条是对国家经济制度的规定，从而与《宪法》相一致。明确了国家实行多种经济并存的经济政策。
    第四条  国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 

理解与适用：本条规定的是法律保护的物权主体范围。
    第五条  物权的种类和内容，由法律规定。 

理解与适用；本条再次扩展了物权的种类，为以后的社会发展和立法留下了发展的空间，从而起到了法律的稳定性作用。
    第六条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 

理解与适用；任何事物都有产生、发展和灭亡的过程。法律关系也有产生、发展和消灭的过程，本条规定的就是物权产生、发展和消灭的登记制度。
    第七条  物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 

理解与适用；本条规定是民事法律的通行准则，从而强调了法律和社会公德的一致性。也表明了法律的公序良俗原则。
    第八条  其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。 
 理解与适用；本条规定照顾了其他法律关于物权的内容。以使法律能够衔接。但是，本法为基本法，其他法律有特别规定的才适用其他的法律。这也是特别法优于普通法的原则。

第二章  物权的设立、变更、转让和消灭
        第一节  不动产登记 
    第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 
    依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 

理解与适用；本条第一款规定了物权发生效力的时间，以登记作为发生效力的时间作为基本原则，其他法律有规定的从其规定，这里的其他的法律规定，是指同一法律效力的法律。本条第二款是特别的规定，国家的自然资源可以不登记，但是对国家所有的其他物权仍然需要登记。比如国家所有的机动车等。
    第十条  不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 
    国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 

理解与适用；本条规定了不动产的登记地为不动产所在地，这是符合法律通行的属地管理原则。但是 ，对物权登记的具体内容和程序应该又以其他的法律或者行政法规来规定。
    第十一条  当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 

理解与适用；本条规定是指进行物权登记需要按有关规定提供相关材料，就房产来说应该提供图纸，建设许可证等。
    第十二条  登记机构应当履行下列职责： 
    （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； 
    （二）就有关登记事项询问申请人； 
    （三）如实、及时登记有关事项； 
    （四）法律、行政法规规定的其他职责。 
    申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 

理解与适用；本条规定的登记部门的职责。
    第十三条  登记机构不得有下列行为： 
    （一）要求对不动产进行评估； 
    （二）以年检等名义进行重复登记； 
    （三）超出登记职责范围的其他行为。 

理解与适用；本条是关于登记机关禁止行为的规定。本条的禁止要求评估，较以前先进了，在内容上可以避免按价格收费。但是，这里注意的是虽然登记禁止评估，但是如果要交纳税款等以价格为依据计算的，仍然需要评估。
    第十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

 理解与适用；本条是关于物权效力时间的规定。凡是需要登记的不动产的物权效力自记载于登记簿时生效。但是，这里有个问题是物权证书（例如房权证的发放时间和记载于登记簿的时间可能不一致，应该适用登记簿的时间。在实践中尤其要注意这一点，不能单凭登记证确定物权效力的时间。本法第十七条就是关于不一致的规定。
    第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 

理解与适用；本条是关于物权合同的效力问题的规定。物权法律关系要发生设立、变更或者消灭往往会在不同的民事主体之间，这就需要有合同的约束。对合同的效力，在《合同法》里有规定，当然可以约定生效也可以根据法律规定生效。只要法律和合同没有规定，根据本条内容合同成立的时间为生效时间。但是，应该注意的是本条规定的是物权合同，是有别去《合同法》里的债权合同的。

另外，本条还规定了未办理物权登记不影响合同的效力。这一规定要注意物权效力和合同效力的区别。物权是对世权，而合同是对人的权利。
    第十六条  不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 
    不动产登记簿由登记机构管理。 

理解与适用；本条的规定是不动产物权凭据。一个不动产的物权凭据是物权登记簿，注意不是登记证。从本法十七条规定来看，登记簿不包含登记证。但是从法律的广义上看登记簿应该包括登记证。在实践中应该对登记簿做狭义的理解，仅指登记机关的物权登记档案。
    第十七条  不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 

理解与适用；本条是关于登记证的效力的规定。从本条内容可以看出，登记证仅是作为持证人享有物权的证明，属于登记机关承认持证人权利的凭证。但是，对世的物权凭证应该以十六条规定的登记簿为依据。当然。原则上登记证与簿的内容应该是一致的，但是实践中有时候也发生错误导致证簿不一致的情况，出现此种情况，除非有证据证明登记簿错误，应该以登记簿为准。证明登记簿的错误证据应该以登记时提供的材料为依据。如果登记时提供材料虚假除外。
    第十八条  权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

 理解与适用；不动产登记档案并非为保密状态。本条的规定是权利人和利害关系人有权查阅和复制，登记机关有义务提供。这里的权利人指不动产物权所有人、共有人、。利害关系人应当是指，抵押权人、继承人、受赠人等。这条在法律上保护了权利人和利害关系人的知情权，改变了以前只有有关机关才可以查阅档案的做法。
    第十九条  权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 
    不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 

理解与适用；本条是对登记簿错误的补救措施的规定。从本条第一款来看登记错误的补救分两个方面，一是权利人书面同意改正。一是有证据证明。第二个方面一般是利害关系人申请更正。在实践操作中，利害关系人申请更正需要权利人的书面同意并需要有证据。如果利害关系人不能够取得权利人书面同意的话，就需要按第二款来办理。也就是利害关系人进行异议登记，然后15日内起诉，如果不起诉异议登记则失效。本条在实践操作中还存在一些技术问题，比如异议登记是否需要公告，异议人是否起诉登记机关如何得知。笔者认为异议登记应当进行公告，在公告期间内，该物权的变更行为无效。至于登记机关和人民法院之间的沟通则需要实践中进步研究。
    第二十条  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 
    预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 

理解与适用；本条内容是对不动产让受人的权利的保护来设定的制度。预告登记制度指定了三个月的失效规定，从而在法律上制约了买卖不过户的现象。换句话说，如果在三个月内没过户，权利人三个月后再过户给别人，将不会承担《合同法》规定的缔约过失责任。另外，本条规定也从法律上杜绝了一户多卖的现象发生，尤其是开发商将房子重复买卖。
    第二十一条  当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 
    因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 

理解与适用；本条规定的是登记造成损失的赔偿问题。按过错的原则，如果是提供虚假材料造成登记错误的，申请登记的当事人应该承担赔偿责任。如果登记机关没审查出虚假材料的，造成登记错误，登记机关应该承担赔偿责任。但是可以追偿。这一条规定，在实践中给了当事人选择权，可以选择申请登记人赔偿也可以选择登记机关赔偿。
    第二十二条  不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 

理解与适用；本条规定为登记的收费规定，为按件收费。禁止按面积和评估收费，认证了本法第十三条规定。
        第二节  动产交付 
    第二十三条  动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 

理解与适用；本条规定了动产物权的交付效力。动产自交付起发生效力。就是说自交付时物权发生转移。包括《合同法》在内的其他法律对交付有特别的规定遵照其规定办理。
    第二十四条  船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

 理解与适用；本条规定的是需要登记的动产未经过登记的不能对抗第三人。但是，当两个第三人均未登记的情况下，应该按时间在前为依据。
    第二十五条  动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 

理解与适用；本条规定是指已经占有财产的人，受让动产的，自法律行为生效时发生物权的效力。就是说自合同生效的时候，物权效力就发生了。毕竟已经先占有就不存在交付的问题了。
    第二十六条  动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 

理解与适用；如果第三人在依法占有被转让动产，可以转让请求交付的权利来作为交付。此交付请求权，出让人应该负有通知第三人的义务。这一规定与《合同法》规定的由第三人代履行合同类似。但是，不全一样。《合同法》的规定的权利人的抗辩可以向第三人主张，但是，根据本法则应该向出让人主张。
    第二十七条  动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 

理解与适用；本条规定的是不转移占有的转让，自约定生效的时候，物权发生转移，这里要注意的是约定生效而不是成立。
        第三节  其 他 规 定 
    第二十八条  因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 

理解与适用；本条规定的是根据国家文书发生物权的，物权效力自文书生效时候起产生物权效力。根据这一规定当人民法院的判决书判决某一物权的归属的时候，判决生效时，物权效力即发生，不论是否已经登记。换句话说，判决书起到了物权登记的效力。
    第二十九条  因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

 理解与适用；关于继承和遗赠的物权效力自继承和遗赠开始的时候发生效力。《继承法》规定继承开始于被继承人死亡，遗赠开始于遗赠协议生效。《继承法》规定，继承开始后，继承人没有明确放弃继承的，视为接受继承。从本法的本条内容可以看出，继承开始后，继承人放弃的就是物权而不是继承权了。而按《继承法》规定放弃的是继承权。这一点上，本法与《继承法》是有冲突的，实践中可按新法优于旧法的原则处理。但是，《继承法》为特别法，如果按特别法优于普通法的规定，则应该适用《继承法》做放弃继承处理。实践中有赖继续探讨。
    第三十条  因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 

理解与适用；本条是对房屋的建造和拆除发生的物权效力的时间界定。本条规定自事实行为成就时发生效力。这里的成就是指行为完成，也就是建造完成，房屋已经形成自然意义上的房屋或者房屋已经彻底不存在了。
    第三十一条  依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 

理解与适用；本条规定了处分不动产物权需要登记的制度。属于强制登记。但是，根据本法第十五条规定不登记不影响合同的效力，合同的当事人可以依据合同要求登记，以便取得物权效力。

第三章  物权的保护

    第三十二条  物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 

理解与适用；本条规定的为当物权受到侵害的时候，当事人可以选择的救济途径。
    第三十三条  因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 

理解与适用；本条规定当为物权的归属发生纠纷的时候，当事人可以请求人民法院的确认之诉。
    第三十四条  无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 

理解与适用；本条规定了当不动产或者动产被无权占有的人占有的时候，权利人可以请求返还原物的规定。这里的权利人是指所有人、合法占有人、以及用益物权人等。
    第三十五条  妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 

理解与适用；本条规定的妨碍物权好理解，但是可能妨害的话属于预期妨害，就是危险性，可预见的危险，权利人可以请求排除已经存在的妨害或者预期妨害。这里的请求是指自己对妨害人提出，也包括诉讼。但是需要证据，尤其是预期妨害需要证据。这里的权利人包括所有人以及用益物权人。
    第三十六条  造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 

理解与适用；本条的规定与《民法通则》相吻合。权利人包括所有人、合法占有人以及用益物权人。
    第三十七条  侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

 理解与适用；本条是关于权利人的请求的规定。这里的权利人包括所有人以及用益物权人。
    第三十八条  本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。 
    侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 
  理解与适用；本条是关于侵犯物权的责任承担的规定。

第二编  所有权

第四章  一般规定

    第三十九条  所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 

 理解与适用：本条规定了所有权人的权利范围。
    第四十条  所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 

 理解与适用：本条中的所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。由于所有权包括占有、使用、受益和处分权，所以设立用益物权和担保物权仍然属于所有权的范围。用益物权人、担保物权人虽然拥有派他性的物权，但是行使权利，不得损害所有权人的权益。
    第四十一条  法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。 

理解与适用：这条规定的是国家的专属财产，其他任何人不能取得所有权，比如海洋，空间等。这里注意的是专属。国家专属财产，任何工人和单位都不能以任何方式成为其物权主体。
    第四十二条  为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 
    征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 
    征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 
    任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 

理解与适用：本条规定的是对非国家财产的征收规定。只有为了社会公共利益并且按法律程序才可以征收，并且要足额给予补偿。征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 如果是非公共利益，则不能征收只能够购买。
    第四十三条  国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。 

理解与适用：本条是国家对耕地的特殊保护条款。国家对耕地总量进行控制，耕地是关系到国计民生的资源，所以必须从法律上给予耕地特殊保护。
    第四十四条  因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 
 理解与适用：本条规定了特殊环境下，国家对财产的征用。
       

第五章  国家所有权和集体所有权、私人所有权

    第四十五条  法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。 
    国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。 

理解与适用：本条规定了国家所有的概念，即全民所有。同时规定了代表国家行使所有权的机关是国务院。法律另有规定的是指地方人民政府。
    第四十六条  矿藏、水流、海域属于国家所有。 

理解与适用：本条规定了国家所有矿藏、水流、海域。这是属于国家所有的财产。
    第四十七条  城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

理解与适用：本条的内容与土地法的内容吻合。因为并非全部土地均属于国家所有，所以不与四十六合并，而单设一条。
    第四十八条  森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。 

理解与适用：与四十七条是同样的立法本意。
    第四十九条  法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。 

理解与适用：本条规定的是国家所有的野生动植物资源的所有权，因为有的野生动植物资源是属于集体所有，并且动物是流动的，所以只能写明法律规定属于国家所有才属于国家所有。
    第五十条  无线电频谱资源属于国家所有。 

理解与适用：无线电频谱资源属于国家专有资源。
    第五十一条  法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。 

理解与适用：有法律规定属于国家所有的文物属于国家所有。
    第五十二条  国防资产属于国家所有。   
    铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

 理解与适用：国防资产是专为国家安全所用的属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有
    第五十三条  国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。 

 理解与适用：这是对国务院代表国家行使所有权的扩展，也是四十五条的法律另有规定从其规定。
    第五十四条  国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。 

 理解与适用：本条规定国家投资举办的事业单位对事业单位本身支配的不动产和动产依照法律规定或者国务院的规定代表国家行使物权。这一条款也是本法四十五条内容的扩展和延伸。
    第五十五条  国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。 

 理解与适用：本条规定的是国家投资的企业也即国有企业的资产属于国有，因此国家应该依法享有投资者权益。具体享有权益机关为国务院或者地方人民政府。
    第五十六条  国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。 

 理解与适用：本条是对国家财产的法律保护条款。是《宪法》中国家财产神圣不可侵犯的细化。
    第五十七条  履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。 
    违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。 

 理解与适用：本条规定的是代表国家进行资产管理者的职责和义务，以及不履行职责和义务给国家造成损失应该承担法律责任。
    第五十八条  集体所有的不动产和动产包括： 
    （一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂； 
    （二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施； 
    （三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施； 
    （四）集体所有的其他不动产和动产。 

 理解与适用；本条规定了集体所有的财产的范围，前三项基本上涵盖了当前社会的财产种类。但是，随着社会的发展和自然科学的发展，必然会产生目前无法预料的财产种类，因此第四项起到了扩展财产种类的作用。
    第五十九条  农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 
    下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定： 
    （一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； 
    （二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整； 
    （三）土地补偿费等费用的使用、分配办法； 
    （四）集体出资的企业的所有权变动等事项； 
    （五）法律规定的其他事项。 

 理解与适用：本条是对农民集体财产的特殊保护规定。规定农民集体所有的财产归农民集体成员集体所有，从而在法律上确认了集体成员对集体财产的权利。本条第二款的五项是对重大涉及农民集体成员利益的集体财产的处分、使用权的程序规定和限制规定。非经这些程序将导致无效。
    第六十条  对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： 
    （一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； 
    （二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； 
    （三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 

 理解与适用；本条是对集体财产权的行使主体的规定。毕竟作为集体为众多成员组成。行使集体财产权不可能由每个成员来行使，必须有一个组织来代表集体来行使权利。
    第六十一条  城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

  理解与适用：本条规定了城镇集体不动产和动产的物权权利范围。
    第六十二条  集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。 

理解与适用：本条规定了代表集体行使物权主体的职权依据。除了依照法律规定外还要遵守内部规定，毕竟集体有成员的合意为基础。
    第六十三条  集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。 
    集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。 

理解与适用：本条第一款是对集体财产的法律保护原则。第二款规定是对集体主体的行为侵犯了成员的权益，成员的救济途径。
    第六十四条  私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

 理解与适用：本条规定是对私人财产的保护。这里注意保护的是合法的财产权。
    第六十五条  私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。 
    国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。 

理解与适用：本条规定是对私人的储蓄和投资进行保护的条款。这里增加了投资的保护，是对《宪法》中私有经济的合法地位的巩固。本条第二款是对私人的继受权利的保护。任何人除了来自自己的财产外还会因法定的事由继受财产，法律应该给予同样的保护。
    第六十六条  私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 

理解与适用：本条的规定加重了对私人财产的保护，禁止任何单位和个人侵犯。在本条内容上与保护国家财产做了相同内容的规定，体现了平等保护的原则。
    第六十七条  国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。 

理解与适用：本条规定物权主体可以利用自己的不动产和动产进行投资。投资权益按比列或者约定进行享有。
    第六十八条  企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 
    企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。 

理解与适用：本条是对法人的物权范围的规定。这里除了依照法律外还有章程，也体现了当事人意思自治原则。
    第六十九条  社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。 

 理解与适用：本条规定了社团法人的财产权受法律保护。社团法人也是物权的主体。
      

第六章  业主的建筑物区分所有权

    第七十条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 

理解与适用：本条规定了建筑业主的物权客体范围。
    第七十一条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 

理解与适用：本条规定了业主对物权的内容和行使权利的限制。
    第七十二条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 
    业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 

理解与适用：本条规定的内容是业主权利的限制规定。业主除了对专有部分有权利，同时对共用部分也承担义务。
    第七十三条  建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 

理解与适用：本条从法律规定了业主对公共设施的共有范围和权利。
    第七十四条  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 
    建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 
    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 

理解与适用：本条规定是对小区内场所权利的规范。也是社会热点问题上升到法律规范。这一法律规定，对以后物业公司的收费行为起到了约束。
    第七十五条  业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 
    地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 

理解与适用：这里规定的是业主民主自治管理。类似居民委员会和村民委员会。
    第七十六条  下列事项由业主共同决定： 
    （一）制定和修改业主大会议事规则； 
    （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 
    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 
    （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 
    （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 
    （六）改建、重建建筑物及其附属设施； 
    （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 
    决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 

理解与适用：本条内容规定了业主民主决定的事情和程序。注意本条第二款中的表决权计算问题是按面积和人数来加权计算的。面积在表决权里很重要。因为共有面积是以个人专有面积为基数的。作为司法实践人员在实践中一定要考虑这一点，这和公司股东的表决权单纯按股权比列计算是有区别的。
    第七十七条  业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 

理解与适用：这条规定业主改变专有部分的性质应该符合法律规定以及管理规约，同时应该有利害关系人的同意，都是必备条件。目前在现实中有很多人在住宅内开饭馆，其油烟对邻居造成了妨碍。开饭馆的行为，除了违背了国家关于小区的管理规定外，还对邻居造成了妨碍。所以有必要对改变房屋性质的行为进行限制，这也是 符合法律关于行使自己权利，不能妨碍他人权利的精神。
    第七十八条  业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 
    业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 

理解与适用：本条内容首先规定了业主大会的决定对业主的约束力的基本原则，因为大会和业主委员会是经过民主选举出来的，在一定的程度上是代表业主的。但是，为了防止业主大会或者业主委员会的人员的决定错误或者滥用权利，法律为业主规定了救济的途径，即业主认为决定侵害其权益，可以请求人民法院给予撤销决定。
    第七十九条  建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 

理解与适用：本条规定的是维修资金的问题。维修资金是保障建筑安全的专用资金，也是保障业主方便的使用建筑以及共有部分的基础，因此，对维修资金的使用情况应该由业主共同决定，并由业主进行监管。
    第八十条  建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 

理解与适用：本法多条内容规定了建筑小区的共有部分以及设施，对共有的设施比如绿地、车位等存在管理费用、维护成本等以及收入，这就会产生费用的承担和利益的分配问题，对此本条规定，业主可以约定如何承担和分配，如果没约定的要按专有面积的比例进行承担和分配。换个角度讲也就是共有部分在某个程度上可以借鉴按专有面积的比例按份共有的做法，但是这不等于对共有部分就是按份共有。
    第八十一条  业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 
    对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 

理解与适用：本条是对建筑以及附属设施的管理权规定。实践中都是由物业公司进行 管理，而物业公司大多了建设单位建设完工后聘请的，往往不能令业主满意。由于本法规定了建筑物以及附属设施的物权归业主，所以按物权原理，管理人应该是由业主来决定，所以本条规定，业主可以自行管理也可以委托物业管理，同时可以更换物业公司。简单的说管理建筑以及附属设施是业主的权利，物业公司的管理行为是业主权利的延伸。
    第八十二条  物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 

理解与适用：本条规定了物业公司管理建筑以及附属设施行为的性质是受业主的委托。既然是委托关系，按委托关系的法律特征，受托人的行为必然是要受委托人的监管的。因此法律规定物业公司应当接受监督，这也是对业主权利的保护。
    第八十三条  业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 
    业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 

理解与适用：本条规定了业主在使用建筑的时候应该自律的要求，以及被侵害人的救济途径。如果造成妨碍的话，救济途径有两个，一是业主大会有权给予制止。另一个途径是被侵害人可以向人民法院起诉寻求司法保护。
 

第七章  相邻关系

    第八十四条  不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 

理解与适用：本条规定了处理相邻关系的基本原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。这和《民法通则》的规定是一致的。
    第八十五条  法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 

理解与适用：本条规定了处理相邻关系的依据。本条特别的提出了，习惯是可以作为依据的，这也是尊重历史习惯的原则。习惯在一个地方可能是约定俗成的原则，因此习惯是可以作为处理依据的，但是应该注意只有在法律没有规定的情况下，才可以适用习惯的。
    第八十六条  不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 
    对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

 理解与适用：本条是对用、排水的问题规定。排水问题在农村涉及比较多，一般应该按照历史的排水流向处理，以不对他人形成妨碍为原则。本条第二款是个很重要的规定。这几年天气干旱，造成河流的沿岸取水抗旱，上流的取水人往往不管下游人而实行完全截流，这是错误的。河流是属于流域所共有的资源，每个人都有权利使用该资源，所以法律给予规定应该进行合理分配。这也是符合人的生存权的。
    第八十七条  不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 

理解与适用：本条规定的是通行权的问题。通行，必然离不开土地。现实中经常发生不允许对方从自己家门前过的纠纷，这是不对的。从法律上讲任何权利的行使都是受到其他权利的制约的，一方在行使自己的土地权的时候，必然要受相邻方通行权的制约，你必须让与，否则就违背人的基本权利，更不符合社会主义道德的要求。
    第八十八条  不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 

理解与适用：本条规定的相邻不动产间关于建造、修缮等需要利用对方土地的问题的规定。其法理同通行权的问题。但是，利用人不得对相邻对方造成损害。
    第八十九条  建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 

理解与适用：本条规定的是阳光权的问题。按照国家规定，冬至日直射阳光不足一小时的为妨碍采光。对此建设部有明确的规定。实践中可以按照国家规定办理。
    第九十条  不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 

理解与适用：本条是关于污染的处理规定。现代社会污染源增多法律有必要给予必要的救济。目前城市建设大多使用玻璃幕墙，结果造成了很大的光污染。此后，人们可以利用法律的这个 规定去维护自己的权利了。
    第九十一条  不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 

理解与适用：本条规定了不动产相邻权人在行使权利的时候，所要承担的义务。如果因行使权利造成他人损害应该给予赔偿。
    第九十二条  不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。 
 理解与适用：本条规定也是对权利人的义务规定。法理同上条规定。
       

第八章  共  有

    第九十三条  不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 

理解与适用：本条规定的是共有。不动产和动产可以归两个以上的单位或个人共有。这里可以是两个法人也可以是非法人，可以是法人和非法人。这里的单位是广义上的，是指非个人。本法规定共有的种类分为共同共有和按份共有。
    第九十四条  按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 

理解与适用：本条规定的是按份共有的概念，就是按份共有是指按份共有人对共有财产按照自己的份额享有所有权。这一规定也揭示了按份共有的法律特征。
    第九十五条  共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 

理解与适用：本条规定的是共同共有的概念，就是共同共有人对不动产或者动产共同享有所有权。其法律特征是每一共同共有人的权利及于共同共有财产的全部。
    第九十六条  共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 

理解与适用：本条是对共有人对共有财产的管理权利和义务的规定。根据本条的规定，不论是按份共有。还是共同共有都应该按照约定进行管理财产，如果约定不明确或者没有约定的则每一共有人都负有管理权利和义务。这里需要注意的是，如果约定的管理人对财产管理不善导致财产受到损失的，管理人应该赔偿其他共有人的损失。如果是共有人都有管理义务的，则有过错的人应该负有赔偿义务。
    第九十七条  处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 

理解与适用：本条内容是对共有财产的处分程序做了规定。按照本条的规定，对按份共有财产的处分或者重大修缮要经过2/3份额的共有人决定。共同共有则需要全部共有人的同意。但是，如果当事人对此另有约定的则从其约定办理。本条需要注意的是“重大修缮”，何谓重大修缮本法没有做明确规定，一般应该按照习惯来确定，比如说房屋如果是换屋顶就属于重大修缮，如果仅仅是堵墙上一个钉子的小洞，就不能说是重大修缮。应该认为影响共有财产的使用功能的应该视为重大修缮。
    第九十八条  对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。 

理解与适用：本条的规定是关于共有财产的管理费用的 负担问题。对共有财产共有人享有权益同时也负有义务。为了保证共有财产的完整性，管理必然要发生费用。对此费用如果当事人之间有约定的，按照约定办理。没有约定的按份共有按照份额分担，共同共有则由共同共有人共同来承担。这里需要注意的是共同共有人的共同承担一般是平均进行分配。
    第九十九条  共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 

理解与适用：共有是法律主体对财产的特别物权形式，为了维持共有关系，当事人可以约定不得分割共有财产。但是，社会的多变性和人的可变性，要强求共有关系永久存在也是不现实的。因此，法律允许一定条件下，共有关系的终结。本条规定，按份共有人有重大的理由可以随时请求分割共有财产，终结共有关系。这里的重大理由法律没有明确给予界定，可以根据当地的社会和生活习惯来确定。对共同共有财产的分割理由除了重大理由外，本条规定还加了共同共有基础的丧失。共同共有基础的丧失，比如家庭的基础。在离婚案件中，夫妻对财产具有共同共有的性质，但是离婚导致了家庭的解体，从而共同共有的基础就丧失了，所以有必要对财产进行分割。但是，法律同样规定了，因分割导致共有人损害的应该给予赔偿。这里的赔偿指提出分割的人，如果因分割对其他共有人造成损失的，应该由提出分割的人给予赔偿。
    第一百条  共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 
    共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 

理解与适用：本条是对分割共有财产的方式作出的规定。对分割方式可以约定或者协商。如果协商不成的话，要针对财产的性质确定合理的分割方式，原则上不能损害物的价值。是可分物的，并且分割不会损害物的价值，可以对实物进行分割。不能分割或者分割会降低甚至是损坏物的价值的则不能适用实物分割，要用变现的方式进行分割价款。比如分割房屋 ，如果是平房按间分割不影响使用的，可以实物分割。但是对楼房就不适用实物分割。再比如要分割一架钢琴，其性质就是难以分割，同样应该变现。另外如果要分割一台拖拉机，实物可以将牵引车头和拖斗分开，但是分开就会使拖拉机减损使用价值，所以也不适用实物分割。本条第二款规定，如果分得财产有瑕疵的共有人有权获得赔偿。这里的赔偿主体是其他的共有人。
    第一百零一条  按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

 理解与适用：本条规定是对按份共有的分额流转的规定。作为财产权是可以流转的。按份共有人在转让其分额的时候，其他的共有人同等的条件下，享有优先的购买权利。这里有个对转让分额的共有人的附随义务，就是转让人负 有通知其他共有人转让的事项，如果没通知，其他的共有人有权起诉确认转让无效。这里的同等条件，包括但是不限于价格条件。
    第一百零二条  因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 

理解与适用：本条规定的是关于共有财产产生的债权债务的承担内容。由于共有财产在对外具有唯一性，这决定了共有人在共有财产的问题上对外也应该具有统一性，因此本法规定了在对外关系上，共有人对债权债务承担的是连带责任。但是同时规定法律另一规定或者第三人知道共有人具有不连带责任的除外，这一规定使共有人承担连带责任为原则。不连带为补充。-由于对外共有人承担的是连带责任，对内是按份，所以必然会有某一按份共有人多承担债务的时候，这个时候，其他共有人应该给予补偿，不给予补偿的，超额承担人有权追偿。
    第一百零三条  共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 

理解与适用：本条是对共有性质情况不明的规定。实践中有的情况下，对共有是按份共有还是共同共有当事人之间没有约定，或者约定不明确，出现这种情况根据本条规定。除共有人具有家庭关系外，法律推定为按份共有。这里的推定按份应该为等额按份。
    第一百零四条  按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 

理解与适用：本条内容是对待按份共有的分额没有约定或者约定不明确的规定。根据本条规定的内容，如果共有人对持有分额没有约定或者约定不明确的，法律按出资额确定，但是如果不能确定各自的出资额的时候，则推定等额持有。
    第一百零五条  两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

 理解与适用：本条的内容是对共同享有的用益物权或者担保物权的规定。如果共同享有的用益物权或担保物权的情况，要按照本章的规定来处理共同享有的权利人之间的关系。

第九章  所有权取得的特别规定

    第一百零六条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 
    （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 
    （二）以合理的价格转让； 
    （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 
    受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 
    当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 

理解与适用：本条规定的是当发生无处分权人把他人财产处分给了第三人的情况，对所有权人和第三人的保护，以及无处分权人所应当承担的责任。实践中经常发生无处分权人将不属于自己的财产处分转让给了第三人的情况，无处分权人的此种行为显然是对所有权人的侵权。而这样的情况第三人存在着知情和不知情的情况。由于物权是一种对世权，所以法律必须以保护所有权为前提，因此本条规定，无处分权人将财产转让给受让人的，所有权人有权追回原物。但是，法律在某个程度上也是维护交易秩序的，因此对所有人的追回权做了适当的限制，就是如果受让人是善意的，这里的善意应当是指受让人并不知道转让是无处分权行为。否则就不能构成善意。同时，受让人支付了合理的价款。这里的合理价款一般是指通常的市场价格。另一点就是法律规定的需要登记的已经登记或者不需要登记的但是已经交付的。只有符合 了这三个条件，法律才不支持所有权人对受让人对财产的追回权。由于法律对所有权人的追回权的限制导致了所有权人无法追回财产，因而所有人是有损失的，这个损失最终是由于无处分权行为导致的，所以所有人有权向无处分权人要求赔偿损失。本条最后一款是对其他物权善意取得适用本条规定的内容。
    第一百零七条  所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 

理解与适用：本条是对所有人遗失财产，行使权利的规定。对遗失物，法律规定拣到遗失物的应该归还原主，这也是中华良好的传统美德。但是，实践中有的人拣到了遗失物据为己有或者转让他人。对转让他人的，本条规定所有人或者权利人有权追回或者要求无处分权人赔偿损失。这里的追回主体包括但不限于所有人，还包括了权利人，例如合法的占有人等。对据为自己所有的按《刑法》规定的侵占罪处理。为了维护交易秩序，法律同时对追回权做了必要的限制。即，如果权利人知道或者应当知道受让人之日二年内，不行使追回权，则该追回权消灭。这里的二年为除斥期间。如果二年内权利人追回原物的话，受让人是通过拍卖或者向有经营资格的单购买的该物，那么权利人还应该同时支付受让人必要的费用，这个费用包括价款和合理的管理费用，权利人支付后有权向无处分权人追偿。
    第一百零八条  善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。 

理解与适用：本条内容是对转让动产时动产上的其他物权的规定。本条规定善意受让人受让的动产后，动产上的原有权利消灭，消灭的包括所有权。但是，如果善意人知道受让时该财产上的权利，则应该除外。换句话说，如果知道该权利的存在，该权利就不在法律上消灭。本条规定的善意受让应该做广义的理解，不仅包括无处分权的善意受让人，也包括有处分权中的善意受让人。
    第一百零九条  拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。 

理解与适用：本条规定的是拾得遗失物人的义务的规定。本条也是社会道德风尚在法律上的体现，规定了拾得遗失物应该归还，或者送交公安等部门。通过本条规定，公安部门为处理遗失物的职能部门，如果当地政府另有规定的按规定办理。
    第一百一十条  有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。 

理解与适用：这条规定的是政府部门收到遗失物应该及时通知领取，或者及时发布招领公告。
    第一百一十一条  拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。 

理解与适用：本条规定要求持有遗失物的人负有保管义务，如果因过错或者重大过失造成遗失物的毁损或者灭失的，应该承担责任。
    第一百一十二条  权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。 
    权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。 
    拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。 

理解与适用：本条内容是对权利人领取遗失物时的义务规定。领取遗失物必须给付必要的保管费用。本条第二款是从法律上规定了悬赏寻物的有效性，长期以来对悬赏寻物一直存在争议，这次本法在法律上确认其合法性。第三款是对拾得人的限制，如果拾得人有侵占的行为则不能索要保管费用和奖金，数额较大的还要按《刑法》规定承担刑事责任。
    第一百一十三条  遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。 

理解与适用：本条规定的是无人认领的遗失物的处理。自招领公告发布后六个月内无人认领的遗失物归国家所有。这一规定从法律上解决了遗失物长期无主状态，同时也解决了需要长期保管的问题。归国家所有后，国家可以依法给予处分。如果长期处于无主状态国家也不能给予处理。因此本条规定是合理的。
    第一百一十四条  拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。 

理解与适用：本条规定的是漂流物、埋藏物或者隐藏物的规定。这三类物不一定是遗失物，但是这三类物在拾得的时候同遗失物一样暂时无法确认所有人，所以本法把这三类纳如了遗失物的调整范围。但是，如果这三类物属于文物则按照《文物保护法》规定办理。
    第一百一十五条  主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。

 理解与适用：物只有流转才体现价值，本条规定在物的流转中，主物转让的，从物也随之转让。但是当事人另有约定除外。比如，要转让一台带拖斗的拖拉机，拖斗属于从物，在买卖该拖拉机中，当事人可以约定仅转让牵引车，而不转让拖斗，如果当事人没有约定的话，按法律规定转让拖拉机，拖斗应该一并转让。
    第一百一十六条  天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 
    法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 

理解与适用：本条是对物的孳息的归属问题的规定。孳息有法定孳息和天然孳息两类。对天然孳息本条规定以归所有人取得为原则，如果物上同时存在用益物权的，则天然孳息归用益物权人取得。但是，如果当事人之间另有约定的应该尊重当事人自治的原则按约定办理。对于法定孳息的取得本条第二款规定按当事人约定取得，没有约定或者约定不明确的按交易习惯决定。根据本条的内容，在司法实践中尤其订立合同的时候，应该对孳息做一约定。
 
       

第三编  用 益 物 权

第十章  一 般 规 定

    第一百一十七条  用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 

理解与适用：本条规定的是用益物权的概念。根据本条规定，用益物权就是对他人的不动产或者动产依法享有的占有、使用、和收益的权利。本条需要注意的内容就是对他人的财产享有的权利，才是用益物权。如果是对自己财产的权利，那就是所有权。，
    第一百一十八条  国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。 

理解与适用：本条规定国家财产或者集体财产，单位可以依法占有、使用和收益。也就是说单和个人可以对国家或者集体的财产依法享有用益物权。
    第一百一十九条  国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。 

理解与适用：本条内容从法律上规定规定了，国家对自然资源的使用是以有偿为基本原则的。就是说，单位和个人对国家自然资源享有用益物权的时候，需要付出一定的金钱代价。例如我们最为熟悉的国家土地有偿使用制度。但是法律另有规定除外。
    第一百二十条  用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。 

理解与适用：用益物权人行使权利并不是无限制的。他行使权利必须尊重法律规定，合理开发利用资源。同时，用益物权人还要遵守合同的约束，所有人不得干涉用益物权人行使权利。
    第一百二十一条  因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

 理解与适用：本法规定因公共利益或者紧急情况可以对不动产或者动产征收或者征用。如果被征收、征用的财产上存有用益物权的，征收或征用行为可能导致用益物权消灭或者被影响使用，出现这种情况用益物权人有权根据本法四十二到四十四 条规定获得相应补偿。这里注意用益物权人获得的补偿，不应该包括物的价值。物的价值补偿归所有人。例如，承租房屋，承租人作为用益物权人能够获得的是经营补偿和搬迁费，对建筑物的补偿应该归所有人。
    第一百二十二条  依法取得的海域使用权受法律保护。 

理解与适用：本条规定的是海域使用权。国家拥有领海属于国家所有，对海域的使用国家实行许可使用，依法取得的使用权受法律保护，比如渔民取得海域使用证利用海域搞养殖就是受法律保护的。但是如果没有取得许可。则不受保护。
    第一百二十三条  依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。 

理解与适用：本条规定的依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。这里需要注意的是依法。如果没有国家许可是不能受法律保护的。
 

第十一章  土地承包经营权

    第一百二十四条  农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。 
    农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。 

理解与适用：土地承包经营权属于用益物权的一种。本条规定在农村实行的是家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。规定农村集体或者国家所有用于农民使用的耕地、林地、以及其他农业用地依法实行的是土地承包经营制度。这一规定在法律上确认了农业用地的形式是承包经营制度。
    第一百二十五条  土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

 理解与适用：本条规定的土地承包经营人对所承包土地的用益物权，规定有权从事种植业、林业和畜牧业的生产活动。
    第一百二十六条  耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 
    前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。 

理解与适用：本条用法律的形式确认土地承包类用益物权的期限，耕地为三十年，草地三十到五十年，林地三十到七十年，其他的期限可以报请国务院进行延长。法律之所以规定如此的期限，是为了稳定承包机制，稳定生产，利于承包人的投入。法律考虑了不同用途的农业用地的投资回报期，分别规定期限是符合自然规律的，能够充分保护土地承包人的投资利益。比如林木的生长周期长，承包期限过短，承包人还没收益就要到期，这样不利于鼓励承包人投资。因此本条分类规定了承包期限。

本条同时规定了，承包期限届满，按法律规定可以继续承包。这里的继续承包并不等于承包人当然的拥有了承包权，而是根据法律规定办理。三十年五十年以后，国家法律如何调整，现在预测还太早。如果将来的法律还是对农业土地进行承包经营的制度，则到时候承包人可以继续承包，如果将来法律不允许或者不实行承包制度了则不能几承包。本条规定的内容从立法上保证了本法的稳定性，同时为将来的立法预留了空间，避免法律的冲突和不必要的修改。
    第一百二十七条  土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 
    县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 

理解与适用：本条是对土地承包经营权的确立的规定。根据本条内容，要在某个农业土地上设立承包经营权是以合同生效来设立的，合同生效承包权即设立。同时人民政府凭合同发给证书，对承包权进行确认。没有证书的承包权不能对抗第三人。
    第一百二十八条  土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

 理解与适用：本条是对承包经营权的流转规定。由于农村土地承包法规定土地承包权可以转包、互换、转让等形式流转，本法给予了相同的规定。流转期限应该在原合同的期限框架内进行。没有经过批准任何人不得用于非农业建设，如果要建设的话，必须按国家规定办理有关批准手续。
    第一百二十九条  土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 

理解与适用：本条是对土地承包权流转登记的规定。根据本条的内容，对流转国家不给予强制登记，流转登记按照当事人自治原则办理。如果当事人要求登记的，人民政府给予登记，没有经过登记的，如因该经营权发生纠纷则不能对抗善意第三人。这里需要注意的是第三人是善意第三人，如果是/恶意的则是可以对抗，但是恶意需要有证据来证明。
    第一百三十条  承包期内发包人不得调整承包地。 
    因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。 

理解与适用：本条是对发包人的约束规定。承包期内不得调整承包地，这是发包人的义务。但是，如果自然灾害导致承包的标的物的土地被损毁的，则就应该给予调整。调整的程序按照农村土地承包法规定的程序来进行。
    第一百三十一条  承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。 

理解与适用：本条也是对发包人义务的规定。承包期内非因法律规定不允许发包人收回土地。这一规定利于稳定承包经营，同时解决了农村 干部随意终止合同收回土地，激化干群矛盾的做法。
    第一百三十二条  承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。 

理解与适用：本条是对一百二十一条规定的补充。承包人作为用益物权人在承包地被征收的情况下，有权获得青苗补偿等费用，但是土地价值的补偿应该归所有人享有。
    第一百三十三条  通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

 理解与适用：本条是对农村荒地承包的规定。荒地是非耕地，也不属于林地，草地等。承包者需要大的投入进行开发，所以法律规定了对比其他土地承包者更大的权益，这个权益就是增加了转让、入股、抵押等。这里要注意的是其他承包的耕地、林地、草地等法律没有规定可以抵押。在后面的担保物权里规定耕地、林地、草地也是不允许用于抵押的。法律这一规定在于鼓励开垦荒地的精神，以增加国家可用农业生产用地。

    第一百三十四条  国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。 

理解与适用：本条规定的是把国家所有的农业用地的承包经营纳入本法的调整范围。体现了国家财产和集体财产的同等保护原则。
 

第十二章  建设用地使用权

    第一百三十五条  建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 

理解与适用：建设用地使用权也是属于用益物权的。注意的是建设用地使用权，使用这个概念的时候是指并且仅是指利用国家所有的土地进行建设。其他土地所有者的土地上的用益物权是不能叫建设用地使用权的。
    第一百三十六条  建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 

理解与适用：本条的内容比以前的法律规定有所推进，规定的建设土地使用权从地表扩展到了地上和地下。这里主要是现实中已经开始利用地下建设地下商场或者在地上建设高层建筑，所以法律有必要进行规范。该条同时规定新设立的建设用地使用权不得损害已经存在的用益物权。比如以前在该土地上的承包经营权。
    第一百三十七条  设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 
    工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 
    严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 

理解与适用：本条规定的是建设用地使用 权取得的方式和程序。根据本条内容的规定，建设用地使用权的取得方式有两种，一是划拨，二是出让。划拨一般是指对公用事业用地而言。出让是对商业用地而设立的。划拨通常是无偿的，而出让则是有偿使用。本条第二款规定，同一宗地上有两个以上的用地者，必须采取招标拍卖的形式设立使用权，这是发挥土地最大价值的做法，也是保证国有资源的增殖。本法规定对划拨土地进行 严格控制，这是国家有计划用地的政策体现。
    第一百三十八条  采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 
    建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： 
    （一）当事人的名称和住所； 
    （二）土地界址、面积等； 
    （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； 
    （四）土地用途； 
    （五）使用期限； 
    （六）出让金等费用及其支付方式； 
    （七）解决争议的方法。 

理解与适用：本条规定通过拍卖取得建设用地使用权的，必须与国家签定土地使用合同。合同条款在本条予以规定。
    第一百三十九条  设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 

理解与适用：本条规定的是建设用地使用权登记制度。这是强制登记制度，不登记的不受法律保护，属于非法建筑。对非法建筑人民政府可以依法拆除。
    第一百四十条  建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 

理解与适用：建设用地使用人必须按批准的用途使用土地，未经过批准不得改变用途。做这样的规定，是防止重复投资建设和利于国家统一规划。
    第一百四十一条  建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

 理解与适用：用地人支付出让金是其合同义务。本法从法律上再次给予确认，是为了保护国有资产不流失。
    第一百四十二条  建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

 理解与适用：一般的情况下，谁拥有建设土地使用权，其地上建筑就归谁所有，但是实践中也有例外的情况。比如一 方的土地，另一方建设房屋。只要有相反证据能够证明建设用地使用权人不属于产权人。没证据的情况下，推定建设用地使用人拥有建筑所有权。
    第一百四十三条  建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 

理解与适用：这一条规定的是建设用地使用人对土地的流转权的问题。可换让、出资、抵押等。但是法律另有规定从其规定。
    第一百四十四条  建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 

理解与适用：本条规定是对建设用地流转的限制内容。流转应该在原合同的框架内进行。并且需要向登记机关进行登记。
    第一百四十五条  建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 

理解与适用：本条规定的是建设用地使用权流转登记制度。
    第一百四十六条  建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 

理解与适用：根据本条规定，如果流转的建设用地上存在建筑的情况，土地流转其地上建筑一并转让。就是建筑随地走。
    第一百四十七条  建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 

理解与适用：本条规定的是转让地上建筑时，土地权的流转问题。遇到这样的情况是房随地走，建设用地使用权同时转让。这就是一个附随的义务。地和建筑不能分离。
    第一百四十八条  建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 

理解与适用：本条规定是对用地期限届满前，提前收回的法律后果。提前收回只能够是因公共利益，应该依照本法给予补偿。这里需要注意的是补偿的范围不包括土地的价值，仅仅是房屋和其他的不动产。当然对多收取的出让金应该一并退还。
    第一百四十九条  住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 
    非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 

理解与适用：本条第一款是对住宅用地的特别保护。根据本款的规定住宅用地到期不需要办理手续则自动延续使用期限。但是对非住宅用地，本法规定了按法律规定办理包括地上建筑。这为以后的立法预留了空间。
    第一百五十条  建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。 

理解与适用：建设用地使用权期限届满未续期的或者被取消或者被征收，会导致使用权消灭，消灭应该办理注销登记，由登记机关收回证书。
    第一百五十一条  集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 

理解与适用：本条规定对集体用地作为建设用地的纳入土地法调整范围。本法不给予调整。这是因为集体土地要作为建设用地，必须先由国家征用为国家所有才可以。而本法作物权法律不可能规范征用土地程序。因此本条规定集体土地做建设用地的按土地法办理。
 

第十三章  宅基地使用权

    第一百五十二条  宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 

理解与适用：本条是对农民的宅基地的规定。规定宅基地是使用人依法使用集体土地建造房屋用做住宅这样一个定义。
    第一百五十三条  宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 

理解与适用：根据本条的规定宅基地的取得、行使和转让适用土地管理法和其他规定，其他规定是指村镇建房条例以及其他规范农民建房的规范性文件。
    第一百五十四条  宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 

理解与适用：宅基地是农民赖以居住的基础，如果因自然灾害宅基地灭失的，应该给予重新分配。
    第一百五十五条  已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 
 理解与适用：本条是对宅基地转让或消灭的登记规定。转让必须登记。当然主要是已经登记的是这样的。
       

第十四章  地  役  权

    第一百五十六条  地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。 
    前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 

理解与适用：地役权是物权法从法律角度上确认的新的权利，以前是在理论阶段。所谓地役权就是利用他人的不动产提高自己不动产的效益的行为。比如我们种地必须通过他人的土地通行到自己的地里，这样他人必须让你通过。那么他人的地就是供役地，你的地就是需役地。
    第一百五十七条  设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。 
    地役权合同一般包括下列条款： 
    （一）当事人的姓名或者名称和住所； 
    （二）供役地和需役地的位置； 
    （三）利用目的和方法； 
    （四）利用期限； 
    （五）费用及其支付方式； 
    （六）解决争议的方法。 

理解与适用：设定地役权按本法规定需要合同的约束。在上条解释中的例如都是按习惯约定俗成的东西，则不需要合同。
    第一百五十八条  地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 

理解与适用：根据本条规定，地役权自合同生效时候设立。当事人要求登记的可以登记，这里的登记不属于强制登记。但是，没有登记的不能对抗善意第三人。这里预防的是供役地同时被两人以上需要并且发生冲突的情况。
    第一百五十九条  供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。 

理解与适用：本条是对供地人的限制，就是供地权人行使权利，不能妨碍地役权人的权利。否则要承担违约责任的。
    第一百六十条  地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。 

理解与适用：本条规定地役权人要尽合理的注意义务尽量对供地人减少限制和影响。
    第一百六十一条  地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 

理解与适用：地役权由于是相邻权利间的为使用便利的权利，所以受原用益物权期限的约束。因此地役权应该在原用益物权框架内履行。
    第一百六十二条  土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 

理解与适用：本条规定是对土地所有人享有地役权和负担地役权的规定。如果所有权人存在享有地役权和负担地役权时，在设定承包权或者宅基地权的时候，该地役权由承包人或者宅基地人享有和负担。
    第一百六十三条  土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

 理解与适用：本条规定是已经设立用益物权的，非经过用益物权人同意不得设立地役权。这是为了保护用益物权人的利益而规定的。
    第一百六十四条  地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 

理解与适用：地役权是依附在不动产上的，不能单独存在。因此，当用益物权流转的时候，地役权应该一并转让，除非合同另有约定。
    第一百六十五条  地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 

理解与适用：根据本条规定用益物权抵押的地役权同时抵押，但是地役权不能单独抵押。实现抵押权的时候，地役权一并转让。

    第一百六十六条  需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 

理解与适用：前面讲过地役权是依附不动产上的附权利。所以当用益物权转让的时候，涉及的地役权也应该一并转让。不论供役地还是需役地都是一样的。
    第一百六十七条  供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 

理解与适用：前面讲过地役权是依附不动产上的附权利。所以当用益物权转让的时候，涉及的地役权也应该一并转让。不论供役地还是需役地都是一样的。
    第一百六十八条  地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭： 
    （一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； 
    （二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。 

理解与适用：根据本法规定地役权应该订立地役合同，合同有到期也有违约。符合本条的规定，地役权消灭。这里需要注意的是关于有偿使用的费用催告，法定的是 两次催告仍然不履行才可以解除合同。
    第一百六十九条  已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 
 理解与适用：本条规定的是地役权的流转和消灭登记的制度，如果设立和变更均办理了登记的，消灭的时候也应该办理注销登记。关于地役权的登记部门，法律没有做规定，按理论上应该又不动产的主管部门进行登记。
       

第四编  担 保 物 权

第十五章  一 般 规 定

    第一百七十条  担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 

理解与适用：本条规定了担保物权。在债务人不能旅行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形的时候，担保物权人就担保财产优先受偿的权利。这里比担保法进步的增加了发生当事人约定的实现担保物权的情形，这个情形是什么样的情形呢？从这个规定来看应该是指当事人的一种预期违约会导致不能履行到期债权的情形，具体的在实践中可以摸索。法律这一规定给了当事人更多的自主权利。比如当事人低价变卖资产，这样会导致当事人不能履行债权，因此可以约定出现这样的情况，可以提前实现担保物权。
    第一百七十一条  债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。 

 第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。 

理解与适用：本条规定当事人在民事活动中为了保障自己权利的实现可以依法设立担保。第三人提供担保的可以要求被担保人提供反担保。本条规定担保和反担保适用本法和其他的法律规定。其他的法律规定是指担保法和其他法律中涉及的担保内容。
    第一百七十二条  设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。 
    担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 

理解与适用：根据本条内容设立担保应当定立担保合同。担保合同是依附在主合同上的从合同，这确立了担保合同的法律地位。一般情况下，主合同无效担保合同的效力也就没有了，但是法律另有规定的除外。担保合同无效的话，担保人不需要承担担保责任。但是，若债务人、担保人以及债权人对担保合同有过错的则应该承担过错责任，赔偿担保物权人的损失。
    第一百七十三条  担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 

理解与适用：本条规定的是担保范围。担保的最终目的是主债权，所以包括主债权以及其利息和违约金、损害赔偿金以及实现担保物权的费用。这里注意的是实现债权的费用应该在合同里明细一下，包括诉讼费、律师费、差旅费等。本法同时授权当事人可以约定的担保范围更大。
    第一百七十四条  担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 

理解与适用：这条规定讲的是担保财产损毁或者灭失以及被征收的情况下，如何实现担保物权的情形。如果出现这样的情况，担保物权人有权就赔偿或者保险或补偿得到优先受偿。如果主债权没到期的话，按本条规定债务人应该提存保险或者赔偿或补偿金。
    第一百七十五条  第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。 

理解与适用：本条规定的是第三人提供担保时，债权债务转移的担保情况。根据本条规定，债权人如果允许债务人转移部分或者全部债务的，担保人就不再承担担保责任了，除非担保人同意。 这里有个信誉问题，担保人愿意给甲担保，但是不一定愿意为乙担保，因此法律做此规定。
    第一百七十六条  被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 

理解与适用：实践中，债权人为了保证实现自己的债权，往往要求债务人设定了多个担保，有物的担保还有人的担保，有自己的物担保也有第三人的。出现这样的情况，怎么来实现担保物权呢。根据本条的内容当事人可以约定实现担保物权的顺序和方式，如果没有约定或者约定不明确的情况按本条规定，如果债务人自己以物作担保的，债权人应该先就该物实现债权。如果是第三人以物提供担保的话，则债权人享有选择权。担保人承担责任后可以向债务人追偿。本条的规定修改了担保法关于物的担保优先的规定。
    第一百七十七条  有下列情形之一的，担保物权消灭： 
    （一）主债权消灭； 
    （二）担保物权实现； 
    （三）债权人放弃担保物权； 
    （四）法律规定担保物权消灭的其他情形。 

理解与适用：本条规定的是担保物权消灭的情形。
    第一百七十八条  担保法与本法的规定不一致的，适用本法。 

理解与适用：本条内容把担保法的内容纳入了本法的调整范围，使两法冲突的地方在适用中得到统一。
 

第十六章  抵  押  权

        第一节  一般抵押权 
    第一百七十九条  为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 
    前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 

理解与适用：抵押属于担保物权里物的担保。抵押一个重要的法律特征就是不转移占有。抵押物仍然由所有人占有使用。但是，法律规定应该登记的应当办理登记手续（担保法有规定。）
    第一百八十条  债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： 
    （一）建筑物和其他土地附着物； 
    （二）建设用地使用权； 
    （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 
    （四）生产设备、原材料、半成品、产品； 
    （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； 
    （六）交通运输工具； 
    （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 
    抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 

理解与适用：本条规定的是可以供抵押财产的范围。应当注意的是本条所列的范围除了第四项属于自愿登记的外，其他的均需要登记生效。否则不能对抗第三人。
    第一百八十一条  经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

 理解与适用：本条规定的是动产的抵押。从立法上说，前条第四项其实已经把本条的内容包括进去了。所以认为本条有浪费立法资源的嫌疑。
    第一百八十二条  以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 
    抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 

理解与适用：本条规定的是建筑抵押或者是土地使用权抵押的情况，属于本法用益物权相关条文的补充。如果未一并抵押法律推定一并抵押。
    第一百八十三条  乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 

理解与适用：本条规定的是集体建设用地使用权的抵押问题。根据本条规定，这个使用权不能单独抵押，要抵押必须以地上建筑抵押，土地使用权附带一起抵押。而不能抵押土地使用权附带建筑。
    第一百八十四条  下列财产不得抵押： 
    （一）土地所有权； 
    （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 
    （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 
    （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； 
    （五）依法被查封、扣押、监管的财产； 
    （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 

理解与适用：本条规定的是法律禁止用于抵押的财产。凡本条所列的财产法律禁止抵押，如果用于抵押了就要承担抵押无效的过错责任。
    第一百八十五条  设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 
    抵押合同一般包括下列条款： 
    （一）被担保债权的种类和数额； 
    （二）债务人履行债务的期限； 
    （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； 
    （四）担保的范围。 

理解与适用：本条规定，设立抵押应当订立书面合同，并且本条规定了合同的基本条款。但是，实践中的合同应该包括但是不限于这些条款，当事人可以根据实际情况增加内容，以维护自己的利益。
    第一百八十六条  抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 

理解与适用：本条规定是对抵押权人实现抵押权时的权利限制。法律禁止抵押合同约定实现抵押权的时候抵押物直接归债权人所有。这是因为抵押物的价值和抵押的债权的价值往往并不一定相等，只是大体相当。如果可以约定直接归债权人，往往会损害抵押人的利益。因此法律禁止这样的行为，实现抵押权应该在债务到期不能履行时，协商价格或者拍卖等来优先受偿债权。
    第一百八十七条  以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 

理解与适用：本条是对抵押财产的登记规定。本条所列的财产属于强制登记的抵押。不办理登记抵押权并不是有效的设立。这也就是平时所说的抵押自登记生效。（担保法规定）。因此只有抵押登记才产生抵押的效力。
    第一百八十八条  以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 

理解与适用：本条规定的是自愿登记的抵押范围。本条所列的财产抵押的登记按当事人的自愿原则办理。抵押自抵押合同生效的时候设立。也就是说以本条的财产抵押的，登记行为不是抵押生效的条件，而登记只是能否对抗第三人的条件。
    第一百八十九条  企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 
    依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 

理解与适用：本条规定的是企业动产抵押登记部门为工商局。抵押合同生效时抵押生效。本条也是自愿登记。没登记的不能对抗善意第三人。这里应该注意的是本条第二款的内容，虽然抵押了，但是不能对抗在正常的经营活动中，已经支出合理价款并取得抵押财产的买受人。注意要取得抵押财产，如果没取得即便是支出了价款也要受影响的。
    第一百九十条  订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 

理解与适用：本条规定在最高人民法院担保法解释里有体现。就是抵押对租赁的影响。租赁在抵押前，实现抵押权抵押财产受让人要受租赁合同的约束，就是说受让人不能随意解除原租赁合同。如果抵押在先的话，租赁关系就不能对抗抵押关系。换句话说，抵押财产的受让人就不受租赁合同的约束了。从另一个角度讲就是买卖不破租赁的原则在存在抵押的情况下，是有条件适用的。
    第一百九十一条  抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 
    抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 

理解与适用：本条规定了抵押物的转让问题。抵押有效期间未经抵押权人同意，抵押物不得转让。但是，受让人代为清偿债务的除外。如果同意转让的，转让价款用于清偿债务，如果债务不到期的应该提存转让价款。价款不足债权的不足部分债务人清偿。
    第一百九十二条  抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

 理解与适用：由于抵押权是属于担保物权，是从属于主债权的。因此抵押权不能和主债权分离转让。主债权转让从债也随之转让，除非法律另有规定或者当事人另有约定。
    第一百九十三条  抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。 

理解与适用：抵押人设定抵押后，负有妥善保管抵押财产的义务。如果抵押人没有尽到义务其行为足以减损抵押财产的价值的，抵押权人为保障主债权可以阻止抵押人的行为。如果抵押财产的价值已经减少，抵押权人有权要求抵押人恢复或者再提供相应的担保，不能恢复也不能提供再担保的，抵押权人可以要求提前清偿债务。根据本条精神以及担保物权首条的规定，抵押设定的时候，可以在合同里约定，出现抵押人足以使抵押财产减少价值的情形时，抵押权人可以要求提前清偿债务。
    第一百九十四条  抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。 
    债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 

理解与适用：本条是关于抵押变更的一些规定。抵押权作为权利，允许权利人放弃或者变更，但是该行为不应该影响其他在该抵押物上享有抵押权的债权人的利益。如果是债务人以自己的财产做抵押，同时也存在第三人抵押的情况下，抵押权人放弃债务人物抵押的或者放弃了这一抵押顺位的，其他的担保人则在放弃的范围内免除担保责任，除非其他的担保人仍然承诺提供担保。
    第一百九十五条  债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 
    抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 
    抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 

理解与适用：本条是关于抵押权实现，抵押物处理的规定。本法规定抵押合同不得约定抵押权实现抵押物直接归债权人所有。在本条中，规定实现抵押权时，抵押人可以和抵押权人协商做价或者拍卖、变卖该抵押财产来清偿债务。如果不能协商的话，抵押权人可以申请人民法院予以拍卖。但是，当同一抵押物上存在多个抵押权的时候，一个抵押权实现的时候，不得损害其他抵押权人的利益。如果其他抵押权人知道了损害的，可在知道撤消的理由一年内请求人民法院撤消实现抵押权的协议。这个一年是除斥期间，不存在中断事由。一年不行使，撤消权归于消灭。
    第一百九十六条  依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定： 
    （一）债务履行期届满，债权未实现； 
    （二）抵押人被宣告破产或者被撤销； 
    （三）当事人约定的实现抵押权的情形； 
    （四）严重影响债权实现的其他情形。 

理解与适用：本条规定的是实现抵押权的情形。当出现本条情形之一的就可以实现合同约定的抵押权。
    第一百九十七条  债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。 
    前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。 

理解与适用：本条规定是关于实现抵押权时，抵押财产被人民法院扣押的情况下抵押物产生的天然孳息和法定孳息的归属权问题。根据本条规定，如果因实现抵押权致使抵押财产被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取抵押物的天然孳息和法定孳息。也就是说扣押后孳息归抵押权人所有。但是，这里给了抵押权人一个通知的义务，即抵押权人有义务通知法定孳息的清偿义务人，否则不能享有法定孳息。抵押权人收取的孳息不能计算为债务人的债务清偿，而应该由孳息抵做收取孳息的费用。
    第一百九十八条  抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 

理解与适用：本条规定是对拍卖抵押财产后有关事项的处理。抵押财产的变现后，由于市场的因素和抵押设定时的估差，变现价值可能和债务不一致的，如果变现价值高于债务数额的，高出部分属于抵押人所有，这里规定的是归抵押人所有而不是归债务人所有，是因为如果是以第三人财产抵押的，其所有权是第三人的。如果变现价值不足清偿的，不足部分，债务人仍然应该负责清偿。
    第一百九十九条  同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： 
    （一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； 
    （二）抵押权已登记的先于未登记的受偿； 
    （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

 理解与适用：本条规定的是对同一财产上设定了多个抵押，实现抵押权的顺序问题。根据本条规定，实现抵押权是以登记优先为原则的。即登记的抵押优先于没登记的抵押受偿债权。如果多个抵押都登记了，则以登记的先后顺序来确定受偿顺序。如果登记的抵押顺序相同，则按债权的比例来分配抵押价值。如果存在的多个抵押都没有登记的则是按照债权的比例来清偿，而不是和登记的抵押一样还有顺序。这里需要注意的是，可能多个抵押中实现抵押权的确定时间并不一致。出现这样的情况，实践操作起来就有些复杂了。当按本条规定优先受偿的抵押并没有确定实现抵押权的时间的时候，而顺序在后的抵押先于顺序在前的抵押到期的时候，那么顺序在后的抵押权在实现的时候，对抵押财产的变现价值应该按本条规定的顺序把顺序在前，但是还没到期的抵押价值预留出来，由抵押人提存或者提前清偿抵押顺序在前的债权。如果先到期的顺序在后的抵押前面有两个以上抵押的，并且前二个抵押仍然有顺序的，如果先到期的抵押变现价值不足以清偿前面有顺序的抵押的，则变现价值提存用于清偿前面的抵押，到期的不能清偿部分由债务人另行负责清偿。如果因此影响到期顺序后面的抵押不能实现的，其顺序在后的抵押权人有权要求债务人另行提供担保。
    第二百条  建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 

理解与适用：本条规定的是以建设用地使用权抵押实现的后果。根据本条规定，在设定抵押后的建设用地使用权上新增的建筑物不属于抵押财产。在实现抵押权的时候，新增建筑物虽然不属于抵押财产也应该一并处分，但是新增建筑的价款，抵押权人无权优先受偿。
    第二百零一条  依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。 

理解与适用：本条是对集体土地使用权抵押实现的规定。在这样的抵押实现后，抵押财产受让人受让抵押财产后，非经法定程序不能改变土地的性质和用途，这是由于集体土地的特性决定的。
    第二百零二条  抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

 理解与适用：本条内容是对抵押时效的规定，根据本条内容抵押的时效就是主债权的时效。在之期限未行使的，人民法院不给予保护。注意的是这里的行使抵押权开始的时间是以主债权履行期届满之日起算。对于这个期限是否可以中断本法没有明确的规定，认为应该属于除斥期间，但是可以随主债权时效的变化而变化，不能单独存在。
        第二节  最高额抵押权 
    第二百零三条  为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 
    最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 

理解与适用：本条规定的最高额抵押是指当事人可以约定就某一定的期限内的连续发生的债权用一财产设定最高额度的抵押。抵押权人有权就这期间的债权在设定的额度内优先受偿。根据当事人的约定也可以把此前已经存在的债权纳入最高额抵押中。
    第二百零四条  最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 

理解与适用：由于最高额抵押是一定期限内的连续债权，往往在期限内债权的数额是不确定的。在确定之前，如果部分债权转让的，最高额抵押并不一并转让，因为这是连续债权的抵押，但是如果当事人约定转让的，遵照当事人约定的办理。
    第二百零五条  最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。 

理解与适用：这里规定的是在债权确定前，当事人可以协议变更的内容，如果存在多个抵押的情况，变更不能影响其他的抵押权人。
    第二百零六条  有下列情形之一的，抵押权人的债权确定： 
    （一）约定的债权确定期间届满； 
    （二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权； 
    （三）新的债权不可能发生； 
    （四）抵押财产被查封、扣押； 
    （五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销； 
    （六）法律规定债权确定的其他情形。 

理解与适用：本条规定的是债权确定的情形。当债权确定的时候，抵押权就应该实现了。抵押权人主张权利的期限是债权确定之日起二年。这里需要注意的是本条第二款的规定，债权没约定确定时间或者约定不明确的，自抵押设立开始二年期满，法律推定债权确定。这样的规定利于使不稳定的债权状态趋于稳定的。
    第二百零七条  最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。 

理解与适用：本条规定，对最高额抵押除了适用本章的规定外，还适用抵押的一般规定。一般规定是原则，属于普遍适用。
 

第十七章  质    权

        第一节  动产质权 
    第二百零八条  为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。 
    前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。 

理解与适用：本条规定的的内容。质押与抵押的区别为抵押不转移占有，而质押是转移占有，其共同的目的是保护债权的实现。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人。
    第二百零九条  法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。 

理解与适用：可用于质押的财产由法律规定。法律规定禁止转让的动产不的用于质押。注意这里的禁止转让。因为质押的  法律特征就是转移占有。所以不能转让的财产是不能够用于质押的。就是说如果法律不允许转让的动产，无法实现质权。
    第二百一十条  设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。 
    质权合同一般包括下列条款： 
    （一）被担保债权的种类和数额； 
    （二）债务人履行债务的期限； 
    （三）质押财产的名称、数量、质量、状况； 
    （四）担保的范围； 
    （五）质押财产交付的时间。 

理解与适用：本条规定了出质合同的具体条款。
    第二百一十一条  质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。 

理解与适用：本条规定同抵押一样，法律规定禁止在合同里约定债务履行期届满出质财产直接归债权人所有，这也是保护债务人的合法利益的体现。
    第二百一十二条  质权自出质人交付质押财产时设立。 

理解与适用：本条规定的是质权设立的时间问题，根据本条规定出质财产交付产生效力。这里同抵押是有区别的，抵押的设立是以登记设立，没有登记的合同成立设立。
    第二百一十三条  质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。 
    前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

 理解与适用：本条规定的是出质财产的孳息问题，孳息归质权人收取，并可先充抵收取孳息的费用。但是当事人另有约定的，则按照约定办理。
    第二百一十四条  质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。 

理解与适用：这里规定的质权存续期间出质财产的使用问题。根据本条规定质权人只可占有，并无使用权，同时负有妥善的保管义务。否则应该赔偿出质人的损失。
    第二百一十五条  质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。 
    质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

 理解与适用：这里规定的是质权人占有出质财产的义务规定。质权人应该妥善保管财产，否则应该承担赔偿责任。
    第二百一十六条  因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。 

理解与适用：本条规定的是不能归责于质权人的原因，出质财产可能损毁或者价值减少的情况下，质权人可以要求出质人提供担保，拒绝提供的，质权人可变卖出质财产，对变现价值质权人应该与出质人协商用于提前清偿债务还是提存。
    第二百一十七条