红绿灯前的40秒

红绿灯前的40秒 作者：姜福辉律师今天上午接待了一个咨询的当事人。当事人手持一份判决书以及租赁合同。审阅了判决书和租赁合同知道，该当事人租赁了他人的房屋搞经营。因为逾期交付房租，出租人起诉到人民法院，要求解除租赁合同并请求支付所欠租金。人民法院判决支持了出租人的全部请求。经询问当事人表示不愿意继续承租该房屋。但是，该当事人提出了自己在承租的房屋内的装修物，对方应当赔偿的问题。仔细审阅了租赁合同发现，合同规定：“若乙方（承租人）没有违约，甲方（出租方）应当赔偿乙方的损失。”同时合同还规定：“合同履行期满，装修物无偿归甲方（出租人）所有。”合同的其他的条款均没有涉及装修物的归属问题。初步研究建议当事人另案起诉（因为此案中承租人没有提出反诉）出租人要求赔偿装修物的损失。但是，基于合同有“若乙方（承租人）没有违约，甲方（出租方）应当赔偿乙方的损失。”的内容，该内容是否因承租人逾期交纳租金而被认定违约，从而导致出租人不需要赔偿承租人的损失。基于这一考虑，建议当事人仔细研究后，再做结论。
上午下班后，回家的路上在等待绿灯通过的40秒里，突然考虑到这个案子。难道承租人逾期交纳租金的违约行为，出租人就可以解除合同吗？逾期没有交纳租金的补救措施，难道只有解除合同吗？这样的做法，合同的利益如何平衡？突然一个念头冒出来：合同法里的诚实信用原则。出租人应当催告。想到这心里豁然开朗了。绿灯亮了。
下午上班，想到这个案子的思路，马上打开本子，搜寻记忆。同事说话，我也呆在那里思索。慢慢的思路清晰起来。
出租人通过诉讼行使了合同的解除权。但是，合同的解除权有法定解除权与约定解除权的区分。法定解除权的行使条件，一是合同违法了国家法律的强制性规定，二是违背了社会公共利益。而约定解除权的条件是当事人双方在合同条款中约定解除合同的事由，当约定事由出现的时候，合同的当事人就可以选择行使解除合同的权利。就本案来看，当事人在合同中并没有约定逾期没有交纳租金，出租人有权解除合同的内容。事实上这个当事人的合同根本就没有约定可以选择解除合同的事由。换句话说，在这个租赁合同的履行中，当事人一方不论对方是否违约都不能首选杰出合同作为维护自己利益的措施。当然这并不是说，针对对方的违约就不能有补救的措施。我们回到本案来说，承租人没有按时交纳租金，其实就是一种违约。针对这个违约行为，由于合同没有约定这样的解除合同的事由，所以出租人应当根据《合同法》规定的诚实信用原则，首先书面或者口头（口头形式需要证据证实）催告承租人在一定的合理期限内履行交纳租金的义务。在催告的合理期限内承租人仍然没有履行交纳租金的义务的，出租人则可行使合同的解除权利。那么，在本案中，出租人没有履行催告义务，直接行使了合同的解除权，显然是违背了合同法规定的诚实信用原则。人民法院给予支持出租人的请求，也违背了合同法规定的鼓励交易的原则。
现在，我们回到初始的问题上来。既然说出租人通过诉讼行使的合同解除权违背了合同法规定的诚实信用的原则，同时也于合同无据。这样来看，出租人解除合同也是一种违约行为。这一违约与承租人的违约相互抵消。但是，毕竟合同已经通过判决在没有到期的时候解除了。并且合同没有规定，中途解除合同承租人的装修物的归属。基于这个事实，由于装修物与租赁的房屋具有不可分离的属性，所以装修物应当归出租人所有，但是出租人应当支付相应的补偿，补偿的标准以中介机构评估的价值为依据。论证到这里，大家就会发现，咨询我的这个当事人作为承租人有权要求出租人支付装修物的补偿。
解惑：
以上论证中，可能对读者会产生一个迷惑。面对承租人的违约，为什么必须给出租人设置一个限制的条件，来限制出租人解除合同。其实要解开这个迷惑并不难。
作为法律是通过平衡交易双方的利益来维护交易秩序的。任何合同的履行中都有可能存在着违约。这些违约的行为或者事实，有大有小。如果允许交易的当事人，随便去解除合同，就很容易造成交易的不稳定性。交易的不稳定对促进经济发展是不利的。因此我们国家将鼓励交易作为合同法的一个原则。当一个合同中存在违约的时候，交易当事人必须持一种诚实信用的心态去采取补救措施。诚实信用原则作为保持公序良俗一个传统为世界各国所公认。从这一原则上来说，针对一个没有成为约定事由的违约行为或事实，要求当事人首先选择依据诚实信用的原则进行催告，在催告无效果的情况下，才允许当事人选择解除合同的补救措施。毕竟解除合同对交易双方来说，是导致交易终结的最为严厉的措施。而在交易中，当事人彼此都为交易做了大量的工作，并且交易正在进行中。此种情况下，若不对解除合同做必要的限制必然会使交易的对方造成可能巨大的损失。但是，法律并非顾此失彼，在对解除合同给予必要限制的同时，法律又容许违约人合理的催告期限内没有履行义务的时候，赋予了守约人的合同的解除权。这样的规定也符合了国际通行的解除合同的条件以不能实现合同根本目的。前面的案子也可以看出，承租人若在催告的合理期限内仍然不交纳的，出租人通过出租房屋获得租金的根本目的就不可能实现，因此就应当解除合同。
经验：
通过以上内容，读者应当注意，以后签定合同，对合同解除的事由，必须在合同条款中予以明确。否则的话，将不能直接行使解除权。这样对维护自己的权益是不利的。
定义：
合同解除事由是指出现什么情况，当事人有权解除合同。