关于定金问题的法律意见书

                                                      关于定金问题的法律意见书

林×女士：
        你发至我邮箱的《定金条》收到，就你咨询的问题，回答如下：
        一、《定金条》虽然题头没有写“房屋买卖合同”或“房屋买卖协议”而写成“定金条”三字，但是从内容来看，实质上是一份房屋买卖合同。出卖人是你（林×女士），买受人是林××先生。标的物、房价、过户费用承担、定金等条款已经完备，尚未约定的是剩余的200万元房款何时支付以及如何交房？
        二、目前买受人林××在支付50万元定金后反悔，不想要该房子，并提出双方没有签订买卖合同，且“定金条”中对200万元房款何时支付没有约定，要求退还50万元定金。
       本律师认为：
       1、《定金条》本质上是一份书面房屋买卖合同，该合同是出卖人与买受人双方的真实意思表示，当为有效合同。
       2、合同中尚未约定或者约定不明的部分，比如剩下的200万元房款何时支付？何时交房？双方可以根据《合同法》第六十一条的规定补充约定。无法达成补充协议的，可以依照《合同法》第六十二条的规定处理。
       3、买受人反悔不想要房子，已经构成违约，你有权根据《合同法》第一百一十五条的规定，不返还定金给买受人。但是鉴于买受人目前只是在电话中上说“不想要房子”，为了慎重起见，建议你向买受人发一份告知函，告知函的内容包括：①对于买受人在电话中的要求作正面的回应，明确双方之间的房屋买卖合同有效，双方都应当按合同的约定履行；②要求买受人就剩下的200万元房款何时支付的问题进行协议补充，如果无法签订补充协议，要求买受人在一个月内付清购房款，出卖人在收到全部购房款后立即交付房屋；③如果买受人在通知的期限内既不签订补充协议，又不支付剩下的购房款，出卖人有权解除合同，没收定金。（该通知函要通过邮政特快专递送达，并保留存联）。
        三、如果你想退一部分定金给对方以便了结纠纷，比如退一半定金，那么，双方一定要签订补充协议，该补充协议应当包括以下内容：①写明是根据买受人的请求解除合同；②写明退还多少定金；③写明合同解除之后，房屋产权人有权将该房产另售他人，原买受人不得干涉。

        四、在上述手续没有办妥之前，不可与他人就该房屋签订新的买卖合同，否则会给原买受人口实，造成对你不利的法律后果。
        以上意见，请参考！

                                                                                                      福建双剑律师事务所
                                                                                                       律师：陈宗荣
                                                                                                      二〇一五年三月十一日
                                                                        
附：
      《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
      《合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定有，适用下列规定：------。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求改造，但应当给对方必要的准备时间。”
       《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”