“一房二卖”与“定金罚则”适用

                     “一房二卖”与“定金罚则”适用

    原告陈××诉被告L××、C××房屋买卖合同纠纷一案，有以下几个问题值得探讨与总结：
    一、原告应当怎样确定诉讼请求？
    原告陈×鹭在委托我代理时，提出“要求确认被告与××医院签订的房屋买卖合同无效，履行被告与原告签订的房屋买卖合同”的诉讼目标，即“要房子，不要双倍返还定金”。
    根据案子的实际情况，我认为选择“要房子，不要双倍返还定金”，有一定的难度：其一、被告与原告签订的房屋买卖合同，共有人有问题，C××明显不是共有人，却以共有人的身份签字；其二、被告与××医院的房屋买卖合同已到房产交易部门办理过户，过户手续是否办妥，未知；其三、原告对是否真要诉争的房子还拿不定主意。基于此，我建议将诉讼目标设定为“双倍返还定金”，我认为“双倍返还定金”的条件已经成就。
    起诉之后，我向房地产交易部门调取到被告与××医院签订的《房屋买卖合同》（此类证据必须凭法院的立案证明才能调取），发现我的关于诉讼目标的判断是正确的：第一、诉争房屋的共有权人是L××、W××，而不是L××、C××。这意味着原告与L××、C××签订的合同是无效合同，不能对抗被告与××医院签订的有效合同；第二、被告与××医院的房屋产权过户手续已经完成审查程序，正在等待发证；第三、此份证据更证明了被告存在售房欺诈（将不是共有权人的C××冒充共有权人在合同上签名），双倍返还定金的理由十分充分。
    二、原告在网上发布诉争房屋的出售信息是否构成“预期违约与根本违约”？
    被告的主要抗辩点：原告擅自在网上发布诉争房屋的出售信息，已构成预期违约与根本违约，据此，被告有权与第三人签订房屋买卖合同。为了支持自己的主张，被告对于原告在网上发布售房信息的事实，请公证机关作了证据保存公证。
    针对被告的抗辩，我作了四点回应：
    1、原告在网上发布诉争房屋的信息，其目的：第一、为了了解该房屋的市场价格；第二、为了在取得该房屋后，进行转让。
    2、发布信息不能证明原告“无意继续履行《房屋让售协议》”，恰恰相反，能证明原告想履行《房屋让售协议》，因为，原告只有在取得诉争房屋后才能转让。
    3、发布信息不构成根本违约与预期违约：第一、《房屋让售协议》没有限制乙方在取得该房后转让房屋的条款；第二、协议没有禁止乙方发布房屋信息；第三、原告发布信息不构成预期违约：《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，原告发布售房信息的行为不符合该条的规定。
    4、原告已全面履行《房屋让售协议》：第一、在签订协议的当日支付定金；第二、按被告的要求在2008年12月30日之前准备好第一期的购房款。
    一审法院认为：“关于原告在互联网上发布涉诉房屋延平区×路×号×单元×室的售房信息是否构成违约，本院认为，双方未在《房屋让售协议》中明确约定原告不得发布该房的房源信息，且原告的该行为尚不足以阻碍双方按照上述约定履行各自的合同义务，亦不能表明原告将不履行合同义务。同时，原告在互联网上发布房源信息的行为涉及被告L××个人信息利益，而非合同利益。再者，即使原告有意通过互联网出售涉诉房屋也须以其取得该房所有权为前提，否则无法与他人达成交易。可见，被告提出原告擅自处分其房屋所有权的辩解缺乏事实和法律依据。因此，被告提出原告发布房源信息的行为构成预期违约、根本违约的辩解不能成立，本院不予采纳。”
    我认为，一审的上述的认定是正确的，也是有说服力的。
    三、被告的《关于履行缴款义务的催告函》具有什么性质？其效力如何？
    原告与被告均向法院提交了2008年11月17日被告刘××发给原告的《关于履行缴款义务的催告函》作为证据。但是双方的证明对象却差异很大。
    原告认为：因为主合同中对于支付房款的时间没有明确约定，根据《合同法》第六十二条（四）项的规定，被告向原告发的《催告函》限定的时间，就是支付购房款的期限。原告同意被告的支付购房款期限，并按被告的要求在2008年12月30日之前准备好第一期的购房款，原告已全面履行合同义务。
    被告认为：正是因为原告未在期限内给付购房款，所以被告无奈才于2008年11月17日发出催告函，催其支付购房款。
    一审判决认为：“被告L××于2008年11月18日向原告发出的《关于履行缴款义务的催告函》系被告L××就购房款的具体支付方式向原告发出的要约，该要约到达原告后即生效。原告收到该函后，确认按该函的约定支付购房款。因此，被告L××发出的《关于履行缴款义务的催告函》对原、被告双方均有约束力，双方应当予以遵守。”
    我认为：被告在《催告函》限定的第一期支付购房款期限届满之前，与第三人签订诉争房屋的买卖合同，已明显构成违约。一审的认定是正确的。
    四、被告陈××是否应当承担连带责任？
    一审判决认为：“关于被告C××应否承担上述违约责任的问题，本院认为，虽然被告C××在双方于2008年10月18日签订的《房屋让售协议》上以“甲方共有人”的名义签字，但结合被告L××提供的《房屋所有权证》、被告L××向原告发出的《关于履行缴款义务的催告函》和原告向被告L××支付购房定金人民币30000元的《中国建设银行存款凭条》来看，被告C××并非本案涉诉房屋的实际共有权人。因此，原告要求被告C××共同承担双倍返还购房定金60000元的主张，本院不予支持。”
    对于一审的上述认定，我有不同的看法：
    1、C××在双方于2008年10月18日签订的《房屋让售协议》上以“甲方共有人”的名义签字，C××是该《房屋让售协议》的当事人，享有（负有）合同项下的权利、义务。
    2、C××不是诉争房屋的共有权人却以共有权人的名义签名，已构成售房欺诈。
    3、C××与L××在与原告签订《房屋让售协议》时已存在夫妻关系，原告的3万元定金虽然是打入L××的银行卡，但结合L××、C××两人是夫妻，并共同参与对原告的购房欺诈，该定金应视为是L××、C××两人共同收取。
    鉴于上述理由，我认为一审判决C××不承担责任是错误的。
    五、本案最后的结局。
    一审判决之后，征求原告的意见，形成以下共识：尽管对一审判决C××不承担民事责任有异议，但是如果L××不上诉，原告也不上诉，如果L××上诉，原告也上诉。为此，我已经为原告准备好上诉状，等待L××是否上诉，再作决定。
    期间，L××通过中间人与原告达成和解，由L××一次性支付原告4.5万元了结此案。
                                                     

                                                   2009年5月27日