给黄某答询函

黄×同学：

    你发到我电子邮箱的全部资料已阅过，提出以下意见，供你参考：

    一、关于两份合同的效力问题。

   1、黄××与石××签订的房屋买卖合同无效，并不导致黄××与××公司签订的房屋买卖合同无效： ①黄××与石××预购房转让行为违反法律法规的强制性规定，当为无效民事行为； ②黄××与××公司签订的房屋买卖合同不具有《合同法》第五十二条规定的五种合同无效的情形，当为有效合同。 ③黄××与石××合同签订的时间是2004年7月份，黄××与××公司合同签订的时间是2004年8月4日，可视为××公司与石××解除合同后，再与黄××签订合同，这与“一房二卖”有区别。“一房二卖”的本质特怔是出卖人收取两次房价款，从庭审笔录看，××公司已将5000元定金退石××（原告只是强调“石××的房子已经转让给原告，公司才退5000元给石××”），不存在“二卖”的事实。

   2、从法律关系的稳定性和保护当事人合法权益的角度考量，也不宜将黄××与××公司签订的房屋买卖合同认定为无效合同。若将该合同认定为无效合同，黄××的损失势必扩大。

    二、关于两份法律文书的执行问题。

    1、（2005）潭民初字第135号《民事判决书》的执行问题： ①该判决书已进入执行程序，申请执行人与被执行人签订《和解协议书》，应当按该协议书履行义务； ②若被执行人未按《和解协议书》履行，申请执行人可请求法院执行局恢复对原判决书的执行； ③申请执行人应当向法院提供被执行人的财产线索和下落，符合法律的规定。从目前的执行实践看，有被执行人下落和财产线索的案件都存在执行难的问题，更不用说无被执行人下落和财产线索的案件。

    2、（2005）潭民初字第586号《民事调解书》的执行问题。 ①该调解书是否存在超过申请执行期限的问题（有一方是公民的，申请执行的期限为一年）？ ②即使超过申请执行的期限，也不会影响黄××根据合同对房屋所拥有的物权。不知房产证办了吗（从你的文章中看，黄××是拿到了房产证。建议：不要基于一个假设的前提，而对自己的房产证效力提出质疑）？土地证呢？这两证可以不经过执行程序，而凭法院的生效法律文书及购房合同到有关部门办理。 ③超过申请执行的期限，对违约金的执行会有影响：即不能借助法院的强制力，对被申请执行人采取执行措施。    

    三、其他问题。

    1、石××、罗×芝、罗×红三人是否构成刑事犯罪，仅凭石××签名的2005年8月17日的《证明》是不足以认定的。

    2、罗×芝是否要承担连带责任，关键在于罗在黄××与石××的房屋买卖合同中是什么身份（2005年6月7日《庭审笔录》：“提供3：售楼合同、审批单-----。原2：没有意见，原件在公司看到过。”“提供证4：委托书一份，-----。原2：委托时间是7月25日，5月份就进行协商购房了。”）？委托代理？合伙欺诈？从现有的证据看，只能认定罗×芝是石××的委托代理人，至于罗×芝和石××各想从中得到什么好处，并不影响其代理人的法律身份。

    3、建阳市人民法院、南平市中级人民法院不予再审的决定基本上没有错，建议不要在这个问题上花太多的精力。

    4、目前司法腐败十分严重，但是你所提供的案例并不能说明司法腐败，建议换一个角度看问题，俗话说“旁观者清”是有些道理的。

    5、读你的文章“两个期房买卖案例的评析”，能感觉到你是很用功学习的，但是因为：第一、受到案例本身条件的限制，注定了你难以写出有说服力的文章；第二、自己是当事人，将自己的案子作为论文的主要素材，不可取，如果是写申诉状，那又另当别论。

    希望你摆脱两案给你带来的阴影和不快。如果你把精力放在司法考试上，相信你会取得成功。                         

                                   福建双剑律师事务所律师：陈宗荣

                                          二○○八年二月十八日