拆迁补偿安置协议的合同性质

代理意见

一、                拆迁人与被拆迁人2004年2月24日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、2004年3月18日签订的13—109#店铺《商品房买卖合同》、13—2—202#套房《商品房买卖合同》（含储藏间）均是合法有效的合同，其拆迁补偿方式是产权调换，当事人应受合同约束。其中，13—109#《商品房买卖合同》是对《拆迁协议》的明确和补充，13—2—202#商品房安徽省安庆市中级人民法院（2007）宜民一终字第14号判决认为作为被拆迁人的拆迁安置房对待。

二、           产权调换的补偿性质

根据最高人民法院民事审判一庭编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的理解，1、以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同，互易合同是诺成合同，是双务、有偿转移财产合同；2、以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议是补足价金的互易合同，补足价金的互易是双方当事人约定一方向对方转移财产所有权，而对方除转移财产所有权外并应支付一定的金钱，以补充互换物之间的差价。《合同法》175条规定“当事人约定易货交易，转移标的物所有权的，参照买卖合同有关规定”。

三、           优先权

《法国民法典》解释：优先权，为按债务的性质，而给予某一债权人先于其他债权人、甚至抵押权人而受清偿的权利。故优先权是债权，物权可以消灭，债权可以丧失。本案原告主张优先取得补偿安置房屋。

四、           合同解除

（一）、被告的违约形态

1、逾期付款

被拆迁人有付款及按时付款的法定义务和约定义务。

《拆迁管理条例》第25条规定“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”，《合同法》第161条规定“买受人应当按照约定支付价款”。同时双方当事人在2004年3月18日《商品房买卖合同》第六条约定付款金额、方式及期限，被拆迁人有按时支付差价的约定义务。

被拆迁人有逾期未付款的行为

2004年3月18日合同约定13—2—202套房首付55312元，按揭贷款50000元，交房时间2005年1月30日，根据商业习惯付清首付款的时间为签订合同当日，后在合理期限办理按揭贷款，从一般买卖合同角度，至迟应在交房日前。然被拆迁人仅在2005年2月19日经催告后交款40000元，尚有差距57295元。

2、被拆迁人未能订立商品房担保贷款合同

合同约定余款50000元按揭贷款，但原告一直未能与贷款机构订立担保贷款合同。《中国银行安庆分行房屋按揭贷款申请资料》明确要求：申请按揭贷款提供材料的义务在于借款人，贷款机构有审核批准之权利，出卖人排除在该合同权利义务主体之外。原告从未办理申请手续，当庭亦未有任何证据证明自己已尽申请及提供材料的义务，同时亦不能证明是因为其他原因不能办理，因此未能订立商品房担保贷款合同的原因在于原告。2005年10月19日律师函的内容也反映这一事实。

（二）、原告已尽催告义务

原告作为房地产开发商，以销售房屋为合同目的，13—2—202#套房的售价是798元/平方米，与同等条件的房屋等价，从日常生活经验推断，对任何有付款义务的业主逾期付款开发商都会催讨。

本案书证反映原告第一次催告时间是2005年2月2日，吴芳承诺时间为2005年2月4日，承诺保留期限至2004年2月20日；第二次催告时间是2005年10月19日，并通知若在三日内不履行交款义务将解除合同。最终房屋出卖给第三人的时间是2005年12月23日。距离原告应该交款时间为21个月，距离第一次催告时间为10个多月。

（三）、解除合同的理由

约定理由

2004年3月18日13—2—202#房屋《商品房买卖合同》第六页第七条规定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过5日后，出卖人有权解除合同”。

法定理由

1、《合同法》第94条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”；《合同法》第167条“分期付款的买受人未支付到期价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。

2、上述司法解释第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。

3、《合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。

   解除通知

       2005年10月19日，冠建公司书面函告原告，“吴芳女士，你书面承诺于2005年2月20日前同我公司一起去办理13-2-202套房按揭手续，并付清余款。。。。。。若你接到函件三日内不来办理相关手续，我公司将出卖该套间”，原告认为其内容为催告原告履行交款义务和办理按揭贷款义务，而并无解除合同的明确意思，不能视作解除合同的通知的辩解意见显然不能成立。该函件的内容浅显明白：催告还款及办理按揭手续义务，若你户再不履行相关义务，我们就将合同标的物转卖他人，意即就不卖给你了。其内容不是解除合同又是什么，难道解除合同的通知从主题词的名称到正文的行文必须为“解除合同的通知”方为解除合同的通知？这是典型的形而上的理解。只要稍有阅读能力的人都能读懂个中意思，何况担任初中语文教师的原告？原告是以律师函的形式告之，即使是口头通知都符合法律的规定，法律并未要求解除合同的通知当以何种形式作出。为保护交易秩序，法官也应当作出不利于不遵守规则方的解释。

五、结语

综上，被拆迁人从未将位置、用途特定的拆迁安置房屋另行出卖给第三人，而是就该房屋依法解除了与被拆迁人的合同，原告连债权都不享有，当然无法主张基于债权的优先权。人民法院应驳回其诉讼请求，以维护健康的交易秩序。

代理人：

二00七年十月十八日