地震影响 入户政策调整 珠海楼市何去何从？

        ５月汶川地震，让人们对“不动产”的信心产生动摇，对房屋质量的担忧、震后物权、贷款责任等法律问题纷纷出现，另一方面，珠海市新的入户政策从６月１日起正式施行，有业内人士称该政策对珠海楼市影响“不亚于一场地震”。本报日前邀请三位业内人士，就以上市民关心的问题进行讨论。                                   

关键词：四川地震影响

震后购房：心理复杂

    俸智勇：地震后我看了很多报道，震区一些建筑的确可以说是豆腐渣工程，比如一些建筑还在使用预制板，珠海早在多年前就不再使用了。

    在珠海的客户群体方面，地震后出现了很有意思的现象，有个别客户开始关心楼盘的建筑质量，询问钢材、混凝土等是否符合国家标准，但他们并不了解。不要说他们，就连我们这样的专业顾问公司，对施工过程中的专业问题都很难完全了解。这些问题应该由质监部门、监理单位来回答，这两个部门是否尽职尽责，决定了业主能否住上放心房，业主自身的判断力其实很有限。另一方面，我们看到云南省集中统一组织，对各类学校进行抗震专项检查，其实珠海也该对学校等单位核查一下，确保建筑物安全。

    其实珠海楼盘也经历了从低质量到高质量的历程，记得在１９９６年、１９９７年时，曾有珠海开发商打出过“我们的房子不漏水”的广告名言。随着近几年房地产业的竞争、以及政府在监管方面的加强，质量方面有了较大进步。

    赵珺琪：我感触最深的是地震改变了很多人的生活理念，让人重新审视生命的价值。对房地产行业来说，正面负面效应都有。我有朋友说，之前认为投资不动产稳妥，地震后发现不动产也有风险，弄不好还会变成负资产，何必买房。但也有人认为人生无常，要重视现在的生活品质，有能力买好房的，就买下来好好生活。

    林叔权：最近，著名学者、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容发表了这样的观点：汶川大地震不仅给灾区的房地产市场带来了毁灭性打击，也改变了目前国内居民住房消费、投资的理念。加上目前房地产市场一系列政策的落实，国内房地产市场将会出现较大的变化。他的观点本属比较客观，在网上却被人为地放大为“地震致房市崩溃论”，被曲解成“多么优质的住房在这样的地震中也会失去价值，置业者想拥有更多的住房，意义何在？这场地震会直接影响到中国房地产的发展，使消费者的观望更加持续，使楼市更加低迷直至崩溃”。

    这种说法肯定有点危言耸听，尽管这次特大地震造成当地经济的巨大损失，也牵引了大量的政府及民间的财力，但是，由于这些地区人口稀少、经济相对落后、市场相对不发达，从ＧＤＰ的总量来看，对全国整个经济影响不会太大。而在灾后的重建过程中，由于中央及地方的巨额财政投入，反而可能拉动全国的ＧＤＰ增长。所以我相信，“地震致房市崩溃论”的预言在不久的将来将会不攻自破。

关键词：“冷冻期”

珠海楼市：寒冬将至？

    俸智勇：我认为珠海楼市会在今后两年内都处在低潮期或者说“冷冻期”。为什么？因为无论从国家政策的宏观层面、乃至全球经济形势都不容乐观。国家正在实施出口控制政策，加上劳动合同法的实施，引起珠三角劳动密集型企业较大规模的撤退，物价上涨使得百姓其他消费投资被挤压。拿今年五一各单位举办的房展来看，观展人数还是相当多的，不亚于以往任何一届，但成交明显不足。因为一是部分市民有心无力，二是未来预期不乐观。

    赵珺琪：是否有两年“冷冻期”不敢说，因为今年春季楼市是延续去年１１月以来的情况，去年底出台的一些政策开始逐渐“变现”，加上春节期间雪灾，南北交通大受影响，春节楼市不温，夏季楼市又怎么能火？今年五一房展，中小开发商出乎主办方意料的积极参加，我认为他们可能有三个目的，一是收集市场资料，二是试探市场底线，第三当然也希望真正能卖多几套。五一小黄金周后业内沟通，几乎没有一个楼盘成交量达到两位数。

    林叔权：关于地震，我补充一个看法，从金融方面来看，此次地震对宏观房地产市场的影响也不小。现在多方预估灾后重建资金至少在５０００亿人民币，其中财政和社会资金数目有限，银行贷款必定占大头。流向灾区的这部分贷款，必将挤压全国各地区的贷款额度，从而让楼市进一步走向紧缩。央行近日宣布再次上调存款准备金率１个百分点，但地震重灾区法人金融机构暂不上调，表明在对灾区“输血”的同时，对其他地区的金融政策进一步收紧，开发商必将迎来一个“寒冬”。

关键词：入户政策变化

户籍政策：楼市地震？

    俸智勇：入户政策对珠海楼市的影响肯定比地震要大一些（笑），但具体的影响还要再看。根据市统计局的数据，２００７年比２００６年的户籍人口增加了３万多人，刨掉自然增长的本市户籍人口、毕业直接入户等其他方式入户的人口，真正购房入户的人总量并不大。而且此次入户政策调整，放宽了对技术人才入户限制，我也曾以为新政会对西区房产影响较大，但不少西区人士对我说，西区工业较多，新政对他们并没有太大影响。

    林叔权：我个人不这么认为。哪怕我们以１万人是为了入户而购房、平均一套房入户两人计算，也有５０００套的购买力，按照每套房总价５０万元计算，也有２５亿元的交易额。更何况还有“羊群效应”，外地客户所带动的当地购买群体从来不能小瞧，一个人来了，弟弟要不要来？老乡要不要来？放大后起码有两三倍的威力，所以入户政策的改变，肯定会在深层次上影响珠海楼市格局。

    赵珺琪：我更同意影响较大的说法，西区有很多外地人购买，很大程度上是因为它和主城区存在交通瓶颈，本地人不愿去买房，西区开发商不得已才去内地宣传、拉客户，入户政策取消对西区楼市打击不小。虽然说有针对蓝领和企业家的入户政策，但门槛很高，不足以抵消购房入户取消的影响。

    林叔权：一个事实是，珠海几乎所有楼盘的广告都会提到购房入户，直接说明了它的重要性。