房子没有预售证 收取优先认购金应退回

稿源:南方都市报   2010-09-03

作者:李康宁 

摘要：

去年年底我在珠海某楼盘认购了一套房子，并交了3万元的定金。当时开发商未取得商品房预售许可证，签的合同上也不是说定金，而是换了个名字叫做优先认购权款。

某网友提问：

去年年底我在珠海某楼盘认购了一套房子，并交了3万元的定金。当时开发商未取得商品房预售许可证，签的合同上也不是说定金，而是换了个名字叫做优先认购权款。直到前段时间，开发商才取得预售许可证。但是4月楼市新政之后，银行的贷款政策改变。虽然我是首套房，但当时考虑我可以支付两成的首付才下定，现在银行要求必须出三成的首期，我现在无法支付三成的首付，因此我想要回我的定金，请问我这样做有法律依据吗？

    广东林氏律师事务所主任林叔权律师回复：该网友与开发商签订的应为《优先认购协议书》或者《优先认购意向书》之类。通常写明协议标的为某某在建楼盘之优先认购权利，约定签订《优先认购协议书》或者《优先认购意向书》时即缴纳一定金额的定金或者认购金，约定楼盘正式发售时双方签订正式的商品房买卖合同的房价。

开发商与房屋意向购买人签订这样的协议，我认为应为无效协议。根据《广东省商品房预售管理条例》第六条规定，预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。而开发商与房屋意向购买人签订《优先认购协议书》或者《优先认购意向书》，本质上是在销售未取得商品房预售证的在建商品房，该行为违反《广东省商品房预售管理条例》这一行政法规的强行性规定，依据《合同法》第五十二条规定，《优先认购协议书》或者《优先认购意向书》无效。

而根据《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，开发商因《优先认购协议书》或者《优先认购意向书》而取得的定金或者认购金，应返还给意向买房人。