请问开发商在没有预售证的情况下收受的定金可以退吗？

网友问题：

   林律师，您好。
   有一个问题想请教您，希望你不吝赐教。
   我在去年年底的时候在珠海某个楼盘认购了一套房子，交了3万元的定金。当时开发商未取得商品房预售许可证，签的合同上也不是说定金，而是换了个名字叫做优先认购权款。直到现在，开发商才取得预售许可证。但是现在银行的贷款政策早已改变，我是首套房，但是也出不起三成的首期了，我想要回我的定金，请问我这样做有法律依据吗？
祝您工作顺利，万事如意！

广东林氏律师事务所主任林叔权律师回复：

该网友与开发商签订的应为《优先认购协议书》或者《优先认购意向书》之类。通常写明协议标的为某某在建楼盘之优先认购权利，约定签订《优先认购协议书》或者《优先认购意向书》时即缴纳一定金额的定金或者认购金，约定楼盘正式发售时双方签订正式的商品房买卖合同的房价。除此之外，还会有订如下一些条款：“甲乙双方确认，在签订本协议时，甲方（指：开发商）实际尚未取得上述房产之《商品房预售许可证》，并且尚未对外公开发售上述房地产”；“甲乙双方同时声明：本意向书的标的并非甲方所开发的上述房产，而是上述房产的优先认购权利，本协议书不能视同于房地产买卖合同，也不是房地产买卖合同的组成部分或者附件”；“甲方取得《商品房预售许可证》或者《销售许可证》后，将通知乙方凭本意向书前往甲方指定地点订立《商品房买卖合同》。乙方须在甲方发出通知之日起15日内与甲方办理订立《商品房买卖合同》等手续。甲方通知乙方的方式有电话、报纸公告或按乙方上述通讯地址书面通知”；“在甲方发出通知之日起X日内，乙方未能与甲方订立《商品房买卖合同》的，本协议自动解除，甲方有权将乙方意向认购的房产另行处理”；“甲乙双方在签订《商品房买卖合同》之前，本意向书中乙方享有的优先认购权，在得到甲方书面同意后，可以转让给第三人，但是，每更名一套，甲方收取更名费X万元人民币”；“甲乙双方在签订《商品房买卖合同》后，本意向书即自动解除，乙方所执意向书由甲方收回”；等等。 

开发商与房屋意向购买人签订这样的协议，我认为应为无效协议。理由是：

根据《广东省商品房预售管理条例》第六条规定， 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。而开发商与房屋意向购买人签订《优先认购协议书》或者《优先认购意向书》，本质上是在销售未取得商品房预售证的在建商品房，该行为违反《广东省商品房预售管理条例》这一行政法规的强行性规定，依据《合同法》第五十二条规定，《优先认购协议书》或者《优先认购意向书》无效【《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。】

而根据《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，开发商因《优先认购协议书》或者《优先认购意向书》而取得的定金或者认购金，应返还给意向买房人。