物业维修基金应由政府统筹

 广东林氏律师事务所主任林叔权律师：   物业维修基金    应由政府统筹

物业维修基金“真空”三年乱象丛生

不少小区维护困难，《物业维修基金管理办法》近期有望出台

很多老楼没有物业维修基金，维修成了一个大问题。

南都记者 刘瑾

    一直处于真空状态的物业维修基金监管近期可能将有根本性改变了。南都记者最近获悉，珠海市住房和城乡规划建设局正在制订专门的物业维修基金管理办法，就物业维修基金的筹集范围、缴存方式、使用程序、管理机构和监管措施等作出详细规定。

    从2007年2月珠海市物业管理处出台通知，暂停收取物业专项维修基金开始，三年多的时间里，珠海的物业维修基金监管一直处于真空状态，新建楼盘基本已暂停收取这部分费用，而老旧楼盘曾收取过的基金也早已用完。珠海不少社区的物业管理因物业维修基金的空缺而呈现各种乱象，不少小区等到要维修时，才知道小区并没有这笔基金，导致业主意见多多，而物管也是有苦难言。

    家住华宁花园的周先生最近才自掏腰包1万多元对顶楼平层漏水进行了维修，他对小区物业维修资金的使用很有意见。“我虽然买的是二手房，但是听说原业主在购房时都按规定缴纳了物业维修资金的。现在顶楼平台出现了漏水，要求维修，物业公司居然不管不问。”周先生表示，原本以为物业维修资金应该交给业主委员会来管理，但是事情一出来，才知道业主委员会根本没收到这笔钱，物业公司也表示没有这笔钱。“明明交了钱的，要用的时候却完全不知道哪里去了。”

    曾有《条例》却和国家规定冲突

    据了解，早在2007年2月份，珠海市物业管理处就出台了通知，在有关法规对物业专项维修资金的收取使用、管理等办法作出明确规定之前，珠海各小区的物业专项维修资金将暂停收取，不得自行制定收费标准向物业买受人、业主或物业使用人收取物业专项维修资金或其他类似性质的维修资金。

    2007年11月30日公布的《珠海市物业管理条例》对共有物业专项维修资金的管理采用了一事一筹，专款专用，业主自负的原则。这一条例本应在2008年4月1日实施，但是就在2008年2月，由建设部和财政部联合签署发布的《住宅专项维修资金管理办法》施行，规定业主在办理房屋入住手续前交纳首期住宅专项维修资金，是专户存储的原则。两个管理办法筹集的原则不一样，珠海市物业管理条例是一事一筹，国家条例是要求事先筹集。因此《珠海市物业管理条例》并没有真正施行。三年来，物业维修基金是否收取由小区自己决定，这笔基金逐渐成了小区的糊涂账。

    新建楼盘少见收取维修基金

    日前，南都记者走访了新香洲、拱北和吉大等数十个新建楼盘，这些楼盘均表示并未收取物业维修资金。

    “我们楼盘没有接到相关的文件，所以我们也不敢私自收取。”位于新香洲的仁恒星园的销售人员告诉记者。“我们中山的项目在交楼时按规定是要强制性收取物业维修资金的，但珠海这边的项目就没有听到有相关的规定，我们也就没有收。”珠海时代廊桥负责人告诉记者，珠海并没有出台有关物业维修资金的文件，也不知道要如何收取，因此，业主收楼时并不需要支付这部分费用。

    南都记者调查发现，在2007年以前，珠海楼盘收取物业维修资金的情况也并不多见，仅长环新村和鸿运花园等10多个小区收取了物业维修资金，且基本上是在1998年《广东省物业管理条例》出台后新建的小区。

    分摊费用遭业主质疑

    物业维修基金是维持小区正常运作的必备资金，这么多小区没有这笔资金怎么办？南都记者调查发现，一些物管或者从物业费中提取部分资金来维持社区运作，或由开发商暂时垫资维持运作。不过这些办法均非长久之计，更多的物管面对小区大的维修项目，只能选择由业主分摊，不过这样也造成了不少矛盾。

    五洲康城一些不大的维修项目一般由开发商垫资维护，但是物管方面也表示，这并非长久之计，随着楼盘的老化，未来诸如电梯等各项问题还将面临着资金的困扰，不可能全部由开发商来承担，届时，都只能分摊到各位业主身上去。而吉大龙州湾今年7月30日有几部电梯要维修，总共花了6000多元，费用分摊公示后，虽然大部分业主都比较配合，但也有个别业主提出质疑，一直不肯分摊这部分费用，给小区物业工作带来了困扰。

    《物业维修基金管理办法》将出台

    据悉，今年两会期间，就不断有代表针对物业维修基金的问题提交了提案。今年4月份，珠海市住房和城乡规划建设局正在制订专门的物业维修基金管理办法，就物业维修基金的筹集范围、缴存方式、使用程序、管理机构和监管措施等作出详细的规定。

    今年6月底，珠海市小区管理咨询委员会召开了全体会议，对《珠海市物业专项维修资金管理办法》进行了研讨。珠海市物业管理协会秘书长周赛群告诉记者，相关文件正在紧张讨论中，一旦通过审核便会公布，届时物业维修基金的收取与监管将会有规可循。

    业界观点

    物业维修基金

    应由政府统筹

    珠海市物业管理协会秘书长周赛群表示，自从2007年暂停收取物业维修基金以来，珠海市各个楼盘基本上都没有自行收取这部分开支，个别楼盘即使收取也无法保证基金的监控使用，给这三年的物业工作带来了很多困难，他告诉南都记者，现在各个物业公司都在等待新的管理办法出台。

    广东林氏律师事务所主任林叔权律师早在2006年就指出，珠海应尽快制定物业专项维修基金管理办法。至今，他认为，物业维修基金的筹集与监管仍然应该由政府统筹，而不是交由各个项目随意支配，否则物业维修基金就会像以前一样成为空谈，不仅无法监管，反而存在很多隐患。

    今年年初才在蔚蓝东岸收楼的业主李先生告诉记者，收楼时只交了物业管理费，还有一些杂七杂八的手续费，并没有要求缴纳物业维修基金。“其实我觉得这部分费用不应该全部由业主来承担，至少首期费用发展商应该承担部分。毕竟发展商开发的楼盘，应该有充足的资金能保证一定的使用年限。”

    乱象

    业主质疑

    分摊费用流向

    位于吉大的龙州湾项目2001年建好一期，当时向业主收取了1.5‰的物业维修资金。近10年过去，当年一次性存入的物业维修资金早已消耗殆尽。

    今年7月初，龙州湾业主李女士就看到公告，说小区电梯要维修，费用大概是6000多元。“摊下来每户大概120元。”李女士说，虽然目前的费用并不高，但是以前明明都交了1000多元的物业维修基金。“要用钱了，贴出来通知一声，然后直接从我们托收的银行卡里扣除，说实话，都不知道这些是不是真的用在维修上了。”

    “那个时候，一套100万元的房子也就收1500元的物业维修基金，哪里能支撑多久呀。”新任龙州湾物业管理处负责人韩先生向南都记者诉苦，楼盘里大大小小的维修不断，光凭当年的那点物业维修基金早就不够用了，因此几乎每个月都要靠发展商补贴1万-2万元才能保证物业管理的正常运行。

    刚搬进小区

    就扣维修费

    家住朗晴居的刘女士说，她才买12栋的二手房，就分摊了将近50元的维修费“我才搬进来没几天，就看到通告说，单元楼铁门坏了，要2000多元维修费。我都没使用，倒先交了一笔维修费。”刘女士虽觉得这笔钱有点冤枉，但也无可奈何，只能随大流交了。“如果是上千元费用，那就没道理，我就不肯了。”

    专项资金

    不知交到哪里

    华南名宇物业公司负责人李勃告诉记者，开发商在售楼时并没有单独收取物业维修基金，物业公司在每月定额收取的物业管理费中抽取一定的份额存入专门的物业维修资金账户中去，以维持日常的社区维护。

    “以前和业主委员会签了合同，合同里有物业维修基金的约定，但是今年年初业主委员会换届后，没有明确说法，暂时还不知道怎么办。”李勃告诉记者。

    发展商垫资

    难持久

    五洲康城物业管理处副主任曾劲梅告诉记者，楼盘在交楼时并没有向业主收取一定的物业维修专项基金。曾劲梅表示，小区不是很大的维修项目一般由开发商垫资维护。如小区智能系统更新项目，几万元资金将全部由发展商垫付，如果摊到业主的话，大概要两三百元一户。

    不过，曾劲梅表示，这并非长久之计，随着楼盘的老化，未来诸如电梯等问题还将面临资金困扰，不可能全部由开发商来承担，届时，都只能分摊到各位业主身上去。

    采写：南都记者　刘瑾