小心按揭款的委托转付

网友问题：

我付完了房款，并办理了产权证，但是，业主以没有收到按揭款为由拒绝向我交房，我该怎么办？

    去年底，我通过XX租售公司与业主签订了一份三方合同，购买前山某山庄的二手房，房屋总价80万元，首付35万元，其余45万元办理银行按揭贷款。合同约定交付首期款即办理过户，收到按揭款时交房，按揭款委托银行汇给XX租售转交业主。合同签订之后，我向业主交付了首付款，办理了银行按揭及房产过户手续，并取得了房地产权证。当我要求业主交房时，业主说等收到XX租售的按揭款再说。问题就出在XX租售出事了，业主至今没有收到按揭款，以至于一直拒绝向我交房。请问，我该怎么办？

广东大公威德律师事务所律师林叔权：

    接到该网友的咨询电话后，要网友将所有的合同、资料拿来看了，发现问题比网友描述的还复杂一些：业主同XX租售办理了收款委托的公证，委托XX租售的员工肖某某收取按揭款，而该网友与按揭银行签订的按揭贷款合同中约定了按揭款授权转入肖某某的银行帐号。也就是说，即便是XX租售没有出事，如果肖某某卷款逃跑，或者是XX租售声称肖某某卷款逃跑了，该业主也有可能拿不到按揭款。事实证明，在整个交易过程中，业主担负的风险最大。

    那么，对该网友而言，他能不能向业主主张交房呢？答案是肯定的。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由于业主与该网友已经办理了过户登记，房屋的产权已经变更，该网友是该房屋的所有权人，可以对该房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。而问题是，由于该房屋被前业主实际占有，并以未收到按揭款作为拒绝交付房屋的抗辩，在此情形下，如果双方经协商仍未解决，该网友如何才能让前业主腾让房屋？

    该网友只能通过诉讼或者仲裁解决。他可以以所有权人的名义主张前业主腾让房屋。当然，前业主可能会以未收到按揭款作为抗辩的理由。但是，前业主的抗辩是站不住脚的。因为，在本案中，签订的是三方合同，前业主与买方约定了按揭款委托银行汇给中介代为转交，并且与中介办理了收款委托的公证，按揭银行又根据委托公证的内容将款项付给了贷款合同约定的收款人。在整个程序中，前业主都亲自参与、确认、授权，该网友作为买方没有过错，并且根据约定履行了全部付款责任。所以，该网友可以以权属人的身份主张腾让房屋。至于前业主未收到按揭款问题，他可以向XX租售及其员工肖某某主张，如果认为买方、按揭银行有过错，也可以要求他们承担责任。但是无论他向谁提出主张，都必须另行通过法律途径解决。