车位、车库“首先满足权”

          车位、车库业主“首先满足权”

   随着城市化的快速发展及居民收入的快速提高，城市私家车拥有量大幅增长，使得住宅小区车位、车库日益成为稀缺资源，需求与供给的矛盾日趋突出。现实生活中小区业主因为车位、车库的归属及使用问题引发的纠纷也愈来愈多。十届全国人大会五次会议2007年3月16日通过、自2007年10月1日起开始施行的《物权法》第74条中对车位、车库的归属及使用作出了相关规定，表面上看似呼已经有法可依，但仔细深究并非如此，有必要作一番探讨。

   《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要（第一款）；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定（第二款）；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有（第三款）。

    第一款的规定首次从法律上确立了业主对小区车位、车库的“首先满足权”。第二款确立了小区车位、车库的归属的一个原则，即当事人可以根据约定来确定车位、车库归属。第三款明确确定了专属业主共有的车位。

    三款规定中，第一款规定是核心，即“首先满足权”是首要原则，是厘定小区车位、车库归属及使用的准则。第二款提供了小区各方当事人（开发商、业主、物业承租人等）确定小区规划内的车位、车库归属的4种方式：买卖、赠与、租赁及其他方式，在遵守“首先满足权”的原则下，各方当事人可以依意思自治、经过合意达成协议来确定车位、车库的权属。第三款的规定溯源至《物权法 》第73条的规定：建筑区划内道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；因此，如果规划用于停放汽车的车位、车库尚不能满足业主的停车需要时，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

    其实，上述三款规定的内涵十分丰富，可圈可点。

    第一，“首先满足权”中的“首先”不同于“优先”。“优先”是指在同等的条件下，业主优获得；“首先”则不区分条件，以保障业主需求及利益为底线。这实际上是法律对小区车位、车库的出售或出租加以了必要的限制。尽管《物权法》第七十四条第二款允许小区车位、车库可以成为市场交易的客体，但为了本小区业主的停车需要和方便生活，必须首先满足业主的需要。在小区业主的停车需要得到满足之前，开发商不得与非业主订立车位、车库的买卖合同，如果订立了也应当被有权机关认定为是无效的；同样的，从开发商那里购买了车位、车库的业主，如果自己不用也不得将车位、车库以出售、赠与、出租的方式提供给非业主使用，否则，双方所订立的出售、赠与、出租合同也应被认定为无效。唯有如此，才能体现“首先”满足权与“优先”满足权的区别。

    第二，“首先满足权”包涵了二个的涵义：一是业主的优先购买权，二是业主的优先使用权。也就是说，业主对小区内的车位、车库拥有了优先购买权或者优先使用权了，才能实现首先满足权。换句话说，要保证小区内车位、车库首先满足业主的需要（而且是“应当首先满足”），业主要么是拥有优先购买权，要么是拥有了优先使用权。而且，业主所拥有的优先购买权或者优先使用权是绝对的，而不是相对于非业主的同等条件下（如同等价格）的优先权，也就是说，优先购买权和优先使用权是相对于非小区业主而言的。

    首先，原则上，应该体现一个业主拥有一个车位的购买权利或者机会，至少应保证有车的业主均有停车位使用。而考虑到一个家庭中的夫妻或者其他家庭成员可能会各自拥有一辆机动车，那么，在小区车位总体数量充足及业主能够举证证明自用的情况下，允许一个业主购买两个车位，如果再多，似乎就超出了合理需要的范畴。当然，目前没有车的业主，也拥有优先购买权。也就是说，不能剥夺现时或者暂时没有车的业主购买车位的权利。因此，只有在小区车位总体数量充足且小区业主明示放弃优先购买权及优先使用权时，开发商或者车位、车库权属人才可以向非业主出售、赠与、出租车位、车库。而且，如果小区业主大会业已成立，开发商及其他车位、车库权属人向非业主出售、赠与、出租车位、车库的，还得事先报经业主大会或者业委会批准。

    其次，优先购买权及优先使用权还必须体现在价格上。车位出售或者出租价格，原则上应与业主的购买能力、承受能力以及开发商的成本相当。在出售车位、车库时，开发商及其他权属人在定价时可以有合理的利润，但不能漫天要价，人为制造价格壁垒。否则，开发商及其他权属人就有可能以远高于业主的购买能力、承受能力及成本的定价迫使业主不得不放弃其首先购买、使用车位、车库的权利，并以此为由将车位、车库出售或出租给非业主使用。如此，业主的优先购买权、优先使用权就被恶意剥夺了，炒卖车位、车库的投机行为就无法遏制或杜绝了，《物权法》对车位、车库的干预作用就被弱化了。

    然而，价格问题十分复杂。复杂的原因在于信息的不对称。如果车位、车库建造在已经算入业主公摊面积的土地之上，则开发商转让或出租的价格必然低，开发商在业主享有使用权的土地上建造车位、车库的利益应回归业主。而在目前的法律环境之下，业主往往无从知道小区内哪些土地被算入公摊面积。至于成本，业主更是无从了解，因为房屋建造成本是商业秘密，是不公开的。

    再次，优先购买权及优先使用权还必须体现业主意思自治及协商一致的原则。然而，同样由于信息不对称，还由于开发商在经济上具有优势地位，可以通过格式合同实现自己的最大利益，利用“协商”机制在格式合同中事先决定车位归属自己所有，使得意思自治及协商一致的原则倘然无存。

    第三，“首先满足权”的要求要得到保证，还应当有个前提，就是要有规划与建设上的数量底线，也就是开发商在小区规划与建设时，要依法规划并建设出足够满足业主使用需要的车位、车库（不管是车位还是车库，也不管是地面的还是地下的，还可以不管是用地面架空层改造的还是用地下人防工程改造的），否则僧多粥少，“首先满足权”就会成为一张“法律白条”。

    在这方面，就珠海而言，小区车位、车库的规划与建设至少要符合市六届人大常委会第十九次会议于2006年8月31日通过的、自2006年11月1日起开始施行的《珠海市城市规划条例》第三十五条的规定：“新建居民住宅建筑面积每一百平方米应当有一个停车位。旧居民区可以参照新建居民区的标准进行改造。口岸、学校、幼儿园、医院、影剧院、展览馆、写字楼和商业场所等公众聚集的地方，应当按照本市城市规划技术标准的规定配置停车位。在建设地下停车场时，应当与防空工程建设相结合。规划确定为停车场（位）的，不得擅自改变使用功能。”，因为，这是珠海迄今为止对停车位、停车场建设所作出的唯一的立法。

    第四，将业主共有的道路或者其他场地作为车位使用，尽管归业主共有，但这是在小区车位不够用的情况下的一种无奈之举，体现了立法者的人性关怀，也呼应了“首先满足权”作为首要原则的法律规定。

     严格地讲，小区道路及绿地等其他场地是不能改变其性质的，现在规定了业主共有的道路或者其他场所，可以停放车辆，似呼不可理愈。其实不然。关键在于法律明确规定了车位归业主共有。此款规定一出，对于在小区道路及其他场地上停放汽车并交纳相关费用而引起的纠纷，即可得到相应的解决：此款规定意味着只有业主才有权决定小区道路及绿地等其他场地能否以及要不要改变用途；意味着车位的使用方案及分配权属于业主，业主可以通过业主大会制定相关的使用与管理规则，开发商或者物业服务公司只有得到业主的委托才能取得车位的管理权；意味着业主因停车而交纳的费用，不是车位的租金，而是向开发商或者物业服务公司等管理人交纳的停车保管服务费，开发商或者物业服务公司等管理人应当维护车辆的停放秩序并保证车辆的安全，一旦发生停放的车辆丢失或损坏，应当承担相应的责任；意味着车位的收益权属于全体业主，开发商、物业服务公司等管理人不能将所收取车位收费所得据为己有，扣除管理人必要的管理费后的所得款应属于全体业主共有。

    第五，地下人防工程改为停车库使用的问题。住宅小区地下人防工程改成停车库使用是为法律所允许的，也是普遍做法，还有利于实现《物权法》规定的业主对车位、车库的“首先满足权”。但问题是，业主与开发商之间关于车位、车库归属及使用纠纷中，涉及人防工程改为停车库使用的比例很大，矛盾主要集中在：所有权属于谁？开发商有权卖吗？开发商以租代售合法么吗？等等不一而足。这些问题的存在，源于《物权法》回避了地下人防工程改为停车库使用的问题，没有对其归属及使用作出明确规定。

    我国《人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”法律同时规定，城市新建民用建筑，必须修建建筑物地下室。但是，现行法律并没有明确规定建筑物地下人防工程平时改变用途所有权的归属，只能以各地的规定为依据。目前比较明确的规定是北京市政府[1992]第33号文件，即统一规划的居住小区人防工程“列为本市的公共设施”。1998年，北京市京房地物字[1998]第550号文件《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》第二条更明确规定“人防工程系国有资产”。北京市人民防空办公室2004年11月19日发出的一份《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》指出，人防是国家重要的战略设施，且具有特殊属性，其产权的归属需要依据国家宪法和相关法律由国家立法予以确定；开发商将房屋卖出后，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。

    珠海市七届人大常委会六次会议２００７年９月１４日通过的、将自２００８ 年４月１日起施行的《珠海市物业管理条例》第四十一条规定，规划批准的人防工程，投资者可以合法利用，但不得出售或者变相出售。该条例虽作出了“不得出售或者变相出售”的规定，但是也没有界定何谓“投资者”及何谓“合法利用”。

    如此，只能仁者见仁，智者见智了。我认为，开发商在工程招标时都把人防工程造价列入了成本预算，竣工成本核算中也都包括了这一块建设成本，也就是说，业主买房的价格中已经包括了人防工程的价款，因此，人防工程的投资人是全体业主。北京市人民防空办公室2004年11月19日的《回复》也是基于同样理由确认人防工程的投资者是房屋买受人的。由此，我认为，业主有权参照《物权法》第74条第三款的规定行使地下人防工程改为停车库后的使用权及收益权。

    综上所述，关于住宅小区车位、车库的归属及使用问题，目前尽管有《物权法》第74条规范，但因《物权法》的规定过于原则性，还不能取到定纷止争的作用，有赖于《物权法》配套措施的出台，或者地方立法机关进行进一步的规范。珠海市作为较大的市和经济特区，享有地方立法权，建议珠海市人大常委会抓紧对住宅小区业主车位、车库“首先满足权”的立法调研工作，并尽快出台相关规定，制定实施细则，以遏止越来越多、越来越严重的侵犯小区业主车位、车库“首先满足权”的事件的发生。