委托公证的效力及合同的变更

网友问题：委托公证的效力及合同的变更
     我的一位内地的同学在坦洲景湖居买了一套房（当时尚未出证）。因他当时赶着要出国考察，故由原业主与我到珠海市公证处签了一份《公证委托书》，内容为“原业主委托我代为办理还清贷款，领取房产证，确定买主，收房款。。。。。”即我有这套房的全权处置权。原业主的款，她贷银行的款全部缴清了。等到我同学回国后，我们去开发商处办理这套房的合同变更和房产证等事宜，却怎么也联系不到原业主，可能失踪了。开发商以原业主不到场为由，一直不给我们办理，多次往返请求，也被拒绝。帮同学帮成了坏事！苦恼至极。请问《公证委托书》没有效力吗？
    求救！！！是否有比起诉要简易一点的法律途径？

广东大公威德律师事务所林叔权律师回答：

    你的问题不是《公证委托书》的效力问题，而是原业主悔约问题及合同变更问题。

    委托书公证是指国家公证机构根据当事人的申请，依法证明委托人授权他人以自己的名义实施某种法律行为的意思表示的真实性、合法性的活动。原业主委托你代为处理房产的相关问题，并且做了委托公证，而你也已经依照他的委托在处理房屋事务，因此，委托本身是有效的，你受原业主之托办理的事务的后果也应由原业主承担。问题是，你用你同学的资金帮原业主代为偿还了银行贷款，即你同学为原业主承担了债务，而现在原业主玩失踪，其实是一种悔约行为，也就是说他不想将房屋卖给你的同学了。

    我不知道你们在整个交易中除了委托公证之外，原业主与你或者你同学是否还签订有其他协议或者书面约定？如果没有，原业主悔约，而你们又没有约定相应的违约责任，如果原业主继续玩失踪，你同学即使向法院起诉，也只能向原业主主张返还代付的赎楼款，而无法向他主张其他违约责任，尤其是，你同学如果要主张继续履行房屋买卖合同，则难度更大，因为，严格讲，你同学与原业主之间还未成立房屋买卖合同。

    至于开发商以原业主不到场为由一直不给你们办理合同变更手续，则要分几个层面来讲。

    首先，你与原业主签订了委托书，并做了公证，如果委托的内容具体、明确，授权清楚，则你有权代理原业主处理房屋更名及转让事宜。在这种情形下，本来开发商是应当根据公证书而承认你的的代理权的，但是，现在开发商不承认，在我看来，开发商主要是担心要向原业主承担责任。毕竟，你属于双方代理：既代理原业主，又代理你同学，也就是买方。

    其次，因原业主的房屋尚未办理房产证，如果他与开发商签订的房屋买卖合同尚未到房地产登记部门办理备案，开发商如果同意变更合同，即变更合同中的“买方”，也就是通常讲的“更名”，是可以直接做到的。但是，合同的变更，特别是“买方”的变更，实质上属于房屋买卖合同的转让，根据《合同法》的规定，必须合同双方协商一致，开发商不同意，就属于未协商一致。

    再次，如果原业主与开发商签订的房屋买卖合同已经到房地产登记部门办理了备案，此时，就无法直接更名了。你同学要买这套房屋，原业主就必须先办证，办了证再转让过户给你同学。当然，办理这样的手续，首先是开发商要配合，其次是原业主要同意，或者说是不反悔。

    在实际的操作中，房屋买卖合同已经到房地产登记部门办理了备案的，也有直接更名而无需转让的情形，就是开发商与原业主达成仲裁协议，通过仲裁机关仲裁撤销房屋买卖合同，凭裁决书向房地产登记部门申请撤销房屋买卖合同的备案，撤销之后，再通过开发商办理直接“更名”。

    至于“是否有比起诉要简易一点的法律途径？”，本来，“友好协商”就属于捷径，但是，你们与开发商已经无法“友好协商”，所以，我就无法提供其他捷径给你们了。而诉讼，从来就不存在捷径的问题，有诉讼，就必须准备遭受“诉累”！