备案登记与银行抵押贷款登记无关

网友问题：

   开发商找借口拖延购房合同的备案登记怎办？

    林律师，您好！有个关于产权登记备案的问题想咨询你。
    购房合同上有一条协议说签订合同后，开发商必须在30天内到房地产交易中心进行产权登记备案，但现在超过30天了，开发商说因为银行个人贷款还没批下来，所以还没进行登记，这种解释合理吗？是不是个人贷款没批下来，他们就可以不进行产权登记备案了？

广东大公威德律师事务所林叔权律师回答：
      

        备案登记与银行抵押贷款登记无关
       

      备案登记实质上是《物权法》确立的预告登记制度，是为了防止开发商或者房屋权属人一房二卖或者私自将已经出售给业主或房屋买受人的房屋向银行抵押贷款而设立的一项法律制度。《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》还规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，消费者者在购房时千万不要疏忽购房合同的备案。因为，如果开发商故意不将购房合同备案或者寻找借口拖延合同备案，将使买房人的权利不能得到保障。
    银行个人按揭贷款能不能批下来或者何时能批下来，则完全与备案登记无关。按揭贷款只涉及付款方式、银行对按揭贷款的审批及抵押登记，并不是购房合同备案的先决条件。所谓的按揭贷款就是抵押贷款，银行批准了个人贷款、签订了借款合同及抵押合同之后要进行抵押登记。如果银行审批及时，签订购房合同的同时即能办理抵押登记，因此，为了减少工作量，自然可一并进行购房合同的备案登记及房屋的抵押贷款登记。然而，通常的情形是，必须签订购房合同后才能向银行申请抵押贷款，而银行审批需要时间，特别是现在国家实行从紧的货币政策，银行从严审批贷款，致使审批的时间拖长，如此，由于等待抵押贷款登记而拖延购房合同的备案登记，将大大增加购房者的风险。