商品房买卖合同纠纷案件的法律分析

商品房买卖合同纠纷案件的法律分析               

一、本案例分析的目的

二、案情介绍

三、案件存在的问题

（一）合同条款的问题

1.对要求对方办理银行按揭的期限约定不明确

2.对通知条款的约定不明确

（二）合同解除的问题

 1.发给对方的《通知》内容不明确

 2.邮寄通知书的《国内特快专递邮件详情单》填写不明确

四、启发和建议

（一）合同内容要全面、明确

  1.全面性要求

  2.明确性要求

（二）留心审查合同对方的信息

（三）正确行使合同解除权

  1. 不经催告直接解除合同

  2. 经催告后于合理期限内仍未履行而解除合同

  3. 不能解除合同，只能要求违约方承担违约责任

（四）注意创造和保存有力证据

  五、仲裁调解结果分析

  六、涉及的法律依据

  1.“一屋二卖”法律依据

  2. 无法办理贷款按揭时处理方法的法律依据

  3. 合同当事人解除合同法律依据

商品房买卖合同纠纷案例的法律分析

一、目的：

   针对在合同签订、合同解除等环节出现的法律问题提出一些建议，以便最大限度地控制潜在的法律风险，充分保障房地产公司的利益。

二、案情介绍

   王X于2005年9月1日与X房地产公司签订《住宅认购协议书》并支付20000元定金，预订了X花园5栋402住房一套。后于2005年10月25日另又支付首付款345000元，并将支付的定金转化为部分首付款，共付54500元，并签订了《商品房买卖合同》，约定王X按揭贷款支付购房款（但未约定办理按揭付款期限）。

    因王X不能提供婚姻状况证明，无法按照《商品房买卖合同》约定在合同签订当日与X房地产公司工作人员去办理银行按揭手续。其后，X房地产公司多次无法电话联系上王X，于2006年5月10日以邮政快递方式向王X在协议书及合同上留下的地址发出一个《通知》，内容为：限王X在收到通知后两周内到公司办理相关手续，否则公司将有权自行处理房子。工作人员在邮寄通知书的《国内特快专递邮件详情单》中“内件品名”一栏中没有写明邮寄的是通知书。经邮政局查证，并不存在王X留下的地址。该快递又退回至X房地产公司。X房地产公司遂于两个月后与第三人签订商品房买卖合同，将该房另行出售。王X于2008年1月找到X房地产公司，得知房子已被卖给第三人，于是要求退还首付购房款，但被拒绝。

   后王X据合同争议解决方式向仲裁委员会提起仲裁，要求X房地产公司返还其购房款本金54500元及利息、赔偿已付房款一倍的赔偿金、赔偿逾期交房违约金、支付买房差价款30000元给王X，并要求X房地产公司承担仲裁费用。

三、本案存在的问题：

（一）合同条款的问题

1.对要求购房人办理银行按揭的期限约定不明确

   这一问题带来的不利后果在于：期限约定不明确，导致公司缺乏足够的证据证明购房人违约在先，就不能解除合同，也就不能将该房屋另行出售。这样公司极有可能涉嫌“一屋二卖”。（ “一屋二卖”法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。）

    如果能在合同或认购协议书当中对此作出明确规定，便可以避免上述风险，一方面能促使对方尽快履行办理银行按揭义务，另一方面也能使公司掌握充分的证据证明对方违约在先，从而合法地行使合同解除权。

2.对通知条款的约定不明确

   本案中，《商品房买卖合同》和《住宅认购协议书》中既没有约定通讯方式及送达方式，也没有约定在通过对方留下的联系地址和电话无法联系到其本人时，公司可以采取何种通知方式来认定视为送达。既然没有约定，则一般采取交易习惯或法定，即“送达主义”（ 对方接收之日生效）。

    这一问题带来的不利后果在于：《通知》以邮政快递方式不能到达对方时，即对方并未签收这一份《通知》，该《通知》存在是否能生效的问题。（法律依据；《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。）如果对方以未收到《通知》为由，主张公司在未通知其本人的情况下解除合同的行为无效，那么公司在举证方面将处于极为不利的地位。

（二）合同解除的问题

1.发给对方的《通知》内容不明确

    该《通知》由于内容不明确，导致其法律性质不明。如果是催告通知，那么公司其实并未以正式书面形式向对方表示解除合同，其后公司将房屋卖与他人的行为就很可能涉嫌“一屋二卖”；如果是解除合同的通知，那为什么通知中又有一个要求对方前来办理相关手续的期限？给予对方一个合理期限，似乎又符合催告合同的性质。

    到底是属于催告通知还是解除合同的通知，将会影响这份通知作为我方证据的证明力。

2.邮寄通知书的《国内特快专递邮件详情单》填写不明确

    没有在“内件品名”一栏明确注明邮件的是通知书，即便对方收到这份通知，他也可能主张《国内特快专递邮件详情单》里的寄的并不是通知书。这也可能导致我方面举证困难的局面。

    上述两点都涉及到一个证据的证明力问题，这将在下面第三大点中的第（四）小点“注意创造和保存有力证据”中作详细说明。

四、启发和建议

（一）合同内容要全面、明确、

1.全面性要求：

    不要拘泥于政府提供参考的示范文本，尽管这种示范文本在一定程度上较好地规范和平衡双方的权利义务，但现实情况具体多变，特别对于较大交易额的商品房买卖合同，为确保交易安全，应当根据现实状况未雨绸缪、考虑到当中可能存在负面的因素或合同如何善后等问题而相应地将合同条文全面化。当然，也不是说条文越多合同就越完美，合同的条款繁简取决于合同的重要性。对于金额较大的商品房买卖合同，就应当慎重考虑，除了准确填写政府提供的标准合同版本中所列条款之外，还可以根据实际情况考虑增加不可抗力、保密、未尽事宜、通知等条款。别小看这些“小条款”，因为往往在关键时刻这些“小条款”就发挥了大作用。

    以本案合同所欠缺的两个重要条款为例。

    第一、通知条款。通知条款主要用于明确合同双方的联系方式，主要包括送达通知的地址和联系人、发出通知的方式、通知到达的认定方式。它是合同双方履行通知义务的基础，由于我国对法律文书采取的是“送达主义”（对方接收之日生效），要求发送方就对方是否收到法律文书承担举证责任，但在实践中这种举证相当困难，因此在实践中，合同双方更愿意约定为“发送主义”（发送当日或自发出之日起第X日视为收到），从而降低证明的难度。

    如果合同约定有全面具体的通知条款，一旦对方出现迟延付款等违约行为，公司就可以发出催告通知或解除合同通知到达对方，通知有效，公司就可以采取相应措施维护自身利益。

    第二、在无法办理贷款按揭时如何处理的条款。

    所谓贷款按揭付款，是购房者在申请贷款前，在签订购房合同时约定了需由购房合同之第三方――银行或住房资金管理中心批准的商业贷款或者公积金贷款付款方式。如果贷款申请获得批准，购房者可用贷款支付剩余购房款，如果贷款申请未获批准，则购房者就不能依约利用贷款支付剩余购房款。对房地产公司来说，现实中很可能会碰到因购房人的原因、国家货币政策、银行贷款政策变化而导致购房人向银行或住房资金管理中心申请贷款按揭未获批准或者全额批准。为避免贷款申请未获得批准造成合同不能履行，购售双方最好应在合同中约定无法办理贷款按揭时的处理办法，以利于房地产公司掌握主动权，也避免双方耗时耗力的“扯皮”。

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

   由此公司可根据情况在合同中约定无法办理时贷款按揭时如何处理的条款：

    一、由于购房者、房地产公司一方过错或者双方过错，致银行或住房资金管理中心未批准购房者贷款申请的，如购房者提交虚假证明材料等，如双方达不成新的付款方式，因约定的付款方式无效，造成合同不能履行。此种情况下，非过错方有权解除合同，并有权要求过错方赔偿合同不能履行造成的损失，如税费损失、利息损失等。

    二、因不可以归责于购售双方的原因，如因贷款政策调整、国家货币政策调整的事由等，致银行或住房资金管理中心未批准购房者贷款申请的，因双方约定的付款方式生效条件不能成就导致约定的付款条款无效。此时，购售双方可签订补充协议，对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议，因原付款方式无效，造成购房合同无法履行，双方均可解除购房合同。此种情况下，由于双方对付款方式不能成就均不存在过错，所以因合同不能履行给双方造成的损失应各自负担。

2.明确性要求：

    订立书面合同的重要目的之一就是更好地保证交易的安全。对于保障交易顺利实现的条款内容，如对方主要义务内容中的金额和付款期限、付款方式必须要重点审查、明确具体，切忌模零两可、写个大概。付款金额大小必须有具体的数字，履行期限、履行方式必须有明确详尽的规定，忌讳使用“大约”、“相当”的泛称。这样做的好处在于：明确对方的义务，防止对方钻合同漏洞，在对方违约时，房地产公司能有充分的证据证明对方违约在先，从而合法行使违约救济权。

    一般来说，房地产公司与购房者之间会预先签订一个认购、订购、预订商品房协议书，它作为商品房买卖合同（本合同）的预约合同，主要解决一些程序性或者前期性的事项。这种协议书可能对双方主要权利义务、标的物质量、价款、履行地点、履行期限等不会作太明确的说明，协议书是否得到履行取决于双方合作的诚意以及一些条件的构成。而作为本合同的商品房买卖合同，是必须严格履行的。所以如果认购协议书中没有明确的条款内容，那么在合同中就应当将有关重要条款内容明确化。

    本案当中，《住宅认购协议书》第二条C项并没有明确到银行办理按揭的期限，《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限条款中也只是说明付款方式为按揭付款，同样也没有明确付款期限。如果付款期限不明确，那么对方大可以借此合理地拖延付款时间，非常不利于公司及时收取房款。

（二）留心审查合同对方的信息

     现实中可能出现这样的情况：为尽快与购房者签订合同，而忽视仔细审查对方信息资料的。如审查自然人的身份证、户口本、联系电话、联系地址时只是一带而过，甚至不保留相关身份证明的复印件。

    尽管这样能促进交易的进程，但却带来潜在的法律风险，一旦购房者违约，公司又无法联系上购房者，合同里也没有明确的通知条款，面对这种尴尬的情况，公司就是有苦也说不出，得不偿失。

（三）正确行使合同解除权

    合同履行过程中公司可能经常面临一些购房人迟延债务的情形，包括但不限于本案中的例子，这种情况下，如何正确行使解除合同的权利，最大限度地降低公司的法律风险？要分三种情况区别对待。

  1. 不经催告直接解除合同——发解除合同通知

     对方的迟延履行债务或其他违约行为，看有没有影响合同目的的实现，如果有，那么公司作为非违约方，可以不经催告，直接解除合同。（法律依据：《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……）             

    实践中常见的是合同的履行期限有特殊意义的。比如A公司与B公司订约，约定A公司于当年农历8月15日前交付月饼1000箱给B公司，货到付款。后来A公司于农历9月1日送到。这时B公司就有权不经催告直接解除合同。

    换句话说，对方有上述违约行为导致合同目的不能实现，非违约方只要发出解除合同的通知即可，合同关系自到达对方时解除，无须征得对方的同意。当然前提是要保证合同有明确的通知条款，像前面所提到的，除非合同约定为“发送主义”，否则如果没有一个对方接收通知的真实有效的地址，那么这个通知的效力也就存在瑕疵了。

  2. 经催告后于合理期限内仍未履行而解除合同——发催告通知、解除合同通知

    对方迟延履行主要债务，如果没有影响合同目的的实现，那么公司就必须催告对方在合理期限内履行，对方经催告后仍未在合理期限内履行的，公司就可以向对方再发一个解除合同的通知。换言之，此时作为非违约方的公司，要行使解除权，必须以尽“催告义务”且忍耐一个“合理期限”为要件。（法律依据：《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……）   

    举个例子：双方在合同中约定购房人必须在2008年7月1日前付清全部款项，过了7月1日，购房人未付款。我方于7月3日发通知催告对方在务必于7月20日前付款。过了7月20日，对方仍没有付款。这个时候我们就可以解除合同。

    本文开头所引的商品房买卖合同纠纷案，实际上也是属于这种情形。购房人付了占购房款30%的首期付款，但未办理银行按揭，后公司多次电话联系也无法找到购房人，此时其已经构成迟延支付主要款项（占房款的70%），公司于2006年6月10日以特快专递方式向对方发出一个《通知》，内容是要求购房人在一个星期内前来办理相关手续否则将解除合同。尽管该《通知》有“解除合同”的字眼，但它实际上还是一个催告通知，因为当中明确给予了对方一个“一星期”的合理期限。在这个合理期限过了之后购房人仍未前来办理按揭手续，公司就有权行使解除合同的权利，但应当再向购房人发出一个解除合同的通知，这个通知一定不能漏，因为只有在发出这个通知后，双方的合同关系才得以解除。

  3. 不能解除合同，只能要求违约方承担违约责任  

    对方迟延履行从债务，比如未按时提交有关文件资料，但并没有影响合同目的实现，这时公司就不能解除合同，只能要求对方承担违约责任。

    还是要强调的一点是，无论是第1点当中的不经催告直接解除合同，还是第2点当中的经催告后于合理期内仍未履行而解除合同，都需要通知对方，特别要注意第2点中的情况包括了一个催告通知和一个解除合同通知，法律依据为《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照第九十三条、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”可见这个通知将成为公司已履行通知对方义务、双方合同关系解除的有力证据。

（四）注意创造和保存有力证据

    合同双方本着一方购房、一方收款的目的签署合同进行交易，但所谓计划没有变化快，如果后来因对方违约导致合同目的无法顺利实现，双方对簿公堂时，房地产公司如何拿出有力的证据证明对方违约在先、公司已适当履行相应义务？证据就在平时履行合同过程中保存的合同文本、来往信函、传真、通知、单据、发票等文件资料中。

    要强调的是，法律上要求证据要有“三性”，即合法性、真实性、关联性，具备了这三性的证据才具有法律认可的证明力。意即光有履行证明文件还不够，还应当注意证明文件的来源是否真实、合法？证据是否与案件事实有关联等。否则，证明文件也可能在法官的眼里变成废纸一张。通常一些非常重要的通知、信函、声明等文件，如果能通过公证机关进行公证再发出，就具有最强的证明力。

    以本案为例，作为公司已履行通知对方解除合同义务的证据——《通知》和《国内特快专递邮件详情单》，两者在证明力上都存在瑕疵。

    首先，《通知》的法律性质不明确。本案中的《通知》内容为下：

王先生：

    您好！您于X市X花园购买的5栋402，由于逾期办理相关手续，已经违反了合同条约，请于收到此通知后一星期内到本公司办理相关手续，否则本公司将有权自行处理该房子。

                               X市XX房地产开发有限公司

                                     2006年X月X日

    如果只是催告对方及时办理银行按揭手续的通知，那么之后还应当有一个解除合同的书面通知，而如果是解除合同的通知，那么该《通知》中又有一个催告对方办理相关手续的期限，似乎又符合催告通知的性质。这说明，这份法律性质不明确的《通知》尚不能有力地证明公司确实以明确的书面方式正式通知对方解除商品房买卖合同。

    其次，《国内特快专递邮件详情单》没有在“内件品名”中注明邮寄的是什么。假设对方收到这份邮件，但他否认《通知》与《国内特快专递邮件详情单》存在关联，主张其并未收到《通知》，那么公司将会面临举证困难的局面。这就是证据关联性要求的一个重要体现。

  五、仲裁调解结果分析

  本案经过仲裁委员会调解，双方最终达成以下调解协议：

  一、被申请人房地产公司退还申请人王X已付购房款本金54500元。

  二、由被申请人承担本案仲裁费用。                   

    有人可能认为既然在本案中导致合同不能履行的根本原因在于购房人王X，为什么X房地产公司不坚持原来的答辩意见请求驳回王X的仲裁请求而接受返还王X购房款本金的调解呢？原因如前所述，公司所出示的有些重要证据（催告通知）存在瑕疵，同时又缺乏有力证据（解除合同通知）证明双方合同关系已经解除，如果坚持原来的答辩意见，很可能仲裁庭会支持购房人王X的仲裁请求，裁定公司构成“一屋二卖”行为而承担返还购房人王X的购房款本息并赔偿其已付购房款一倍的赔偿责任，并支持返还售房差价。

    首先，公司发出的催告通知存在效力问题。合同中没有明确的通知到达认定方式，按习惯应当是采取“送达主义”。公司在无法电话联系到购房人王X的情况下，以邮政快递方式按王X留下的地址发出催告通知，但该地址经查根本不存在。可见，王X实际并没有收到这份催告通知，通知也是未生效的。

    其次，公司并未发出明确的解除合同的通知，双方的合同关系仍然存在，由此公司可能涉嫌“一屋二卖”。公司误认为发出的催告通知具备解除合同通知的效力，但实际上双方的合同仍然有效，在这种情况下，公司将商品房卖给第三人，很有可能会因“一屋二卖”而向王X承担已付购房款一倍的赔偿责任。

    综上，权衡利弊，公司接受仲裁员的调解，选择向王X返还购房款本金。

  六、涉及的法律依据

  1. “一屋二卖”法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

 （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

 （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  2. 无法办理贷款按揭时处理方法的法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定： 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  3. 合同当事人解除合同法律依据：

    《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

 （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

 （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

   《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。