出售方飞单，法院判决返还定金并支付违约金

【案例】

出售方飞单，法院判决返还定金并支付违约金

案情简介：

    2007年8月10日，林某委托珠海的一家物业代理公司独家代理销售其位于珠海香洲某花园的房屋一套，双方签订了《售房委托协议书》。协议约定：林某在收到售出通知后三日内协助办理过户手续；若林某违约，应承担总房款10％的违约金。协议签订当日，该房屋由李某购买，双方签订了《购房认购协议书》。代理公司当日通知林某房屋已售出，并向其支付定金一万元。

    林某收到定金后，却不按《售房委托协议书》约定的三日内协助办理房地产过户手续。截至2007年9月份，尽管物业代理公司以特快专递方式通知林某前来办理过户手续，但林某都置之不理。代理公司无奈，向法院起诉，请求法院判令林某（1）双倍返还已收定金2万元；（2）赔偿佣金损失13000元；（3）承担违约金（物业代理公司自愿将违约金比例由总房款10％降低至5％）。

    林某答辩：该房屋是夫妻共同财产，《售房委托协议书》只有林某一人签名，其配偶并不知情；代理公司未告知原告共同共有财产未经其他共有人同意，不得单方处置；代理公司不能既按定金条款，又按违约金条款主张损失，且约定的违约金过高，要求降低。

法院判决：

    法院经审理认为：我国不动产所有权采取登记公示制度，本案所涉房产登记在林某个人名下，物业代理公司根据房地产权证上登记的情况与林某签订《售房委托协议书》并无不妥；林某主张签订委托售房协议时其配偶不知情是不符合常理的，在签订协议后再以配偶不同意出售房屋主张协议无效的依据不足，因此，法院认定林某与物业代理公司签订的《售房委托协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。     

    关于物业公司要求林某双倍返还定金和支付违约金的诉讼请求，法院支持了物业代理公司关于违约金的诉讼请求（物业代理公司自愿将违约金比例降低到总房款的5％），不支持物业代理公司的双倍返还定金的请求，但判决林某将收取的1万元定金返还给物业代理公司。

    至于物业代理公司主张的佣金损失，法院认为违约金已经能够补偿佣金损失，所以不再支持。

律师说法：

    本案是因售房人违约而引起的一起物业代理纠纷。由于双方签订的《售房委托协议》中约定了违约金条款，而在林某收取1万元时将该1万元又约定为“定金”，因此，在物业代理公司主张损失赔偿时，既可以适用违约金条款，也可以适用定金条款。具体如何适用，根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，选择适用哪一条款主张损失的主动权在物业代理公司，且物业代理公司不得同时主张。但物业公司可以请求林某返还已收取的1万元定金。

    由于双方在协议中约定的违约金数额过高，远远超过物业代理公司所受到的损失，林某有权请求法院降低违约金数额。本案中，物业代理公司在起诉时自愿将主张的违约金数额降低了一半，法院终审认定该违约金数额符合代理公司所受实际损失（包含佣金损失），予以支持，是合法的，也是合理的。

声明：本案例仅供参考，请不要对号入座。

                      广东大公威德律师事务所

                            林叔权  律师