先付清首期款再签《商品房买卖合同》的约定无效

先付清首期款再签《商品房买卖合同》的约定无效

网友问题：

    我与某股份有限公司于2008年9月5日签订《楼宇认购协议》，认购该公司开发的XX堡X层XX号房。《楼宇认购协议》签订时，该公司向我收取了订约定金20,000.00元人民币。而《楼宇认购协议》规定，我必须在付清首期款（房款的30％）（含定金）后当日（X月X日前）与该公司签订正式的《商品房买卖合同》，逾期不缴则不能签订《商品房买卖合同》，且已交定金不予退回。

   请问林律师，这样的约定有效吗？

林叔权律师回复：

先付清首期款再签《商品房买卖合同》的约定无效。

    依据《合同法》第39条规定，《楼宇认购协议》关于付清首期款30％后再签订正式的《商品房买卖合同》的规定属于格式条款，而依据《合同法》第40条规定，该约定应属无效。据此，你有权要求在与该公司签订了正式《商品房买卖合同》之后才依照《商品房买卖合同》有关付款方式的规定支付房屋价款。

    为便于了解《商品房买卖合同》内容并就《商品房买卖合同》条款与该公司协商，你可以要求该公司提供拟签订的《商品房买卖合同》样本（尤其要注意所附的补充协议），并在研究之后向该公司提出修改的建议、意见。如果你与该公司在合同主要条款上不能达成一致，你有权要求解除《楼宇认购协议》，要求该公司退回订约订金。

附：

    《合同法》第三十九条　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
  　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
　  第四十条　格式条款具有本法第五十二条和 第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。