巧合？市政府“救市”前夜开发商状告国土局

                巧合？

市政府“救市”前夜开发商状告国土局

                      (优家网原创文)

    据媒体报道2008年11月18日，珠海市政府出台《关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称意见），提出促进房地产市场健康发展的12条措施。该《意见》同时强调，要建立政府各相关职能部门联席会议制度，协调解决影响房地产业发展的重要问题。通过政银企座谈会等方式，为企业的进一步发展提供金融支持；同时，要加强对房地产市场的管理。  
    然而，就在今日下午，优家网记者却从珠海市金碧房地产开发有限公司了解到，就在珠海市政府出台《意见》的前一日，珠海市斗门区人民法院刚受理了该公司对珠海市国土资源局的行政诉讼（案号（2009）斗行初字第2号），可谓珠海市开发商告土地管理部门的罕有案例，以该公司法人代表高伟所言，即为“民告官”——珠海开发商告珠海国土资源局的首例。

事件回放 
    那么，金碧房产公司为什么要告珠海市国土资源局呢？  
    据高伟介绍，原来该公司于2006年4月以公开挂牌交易方式取得斗门区桥东永福二路一地块，并依法获得土地使用权证、《建设用地规划许可证》(其附件中核准该宗土地的容积率为1.75)，2007年2月付清珠海市规划局斗门分局发函要求该公司补缴的两笔款项：在容积率1.75以内的建筑面积，缴纳市政建设配套费3316551.7元，对实际建筑面积超过规划局容积率1.75部分的建筑面积5153.52平方米，补交地价款1700661.6元，随后该公司顺利办理了此地块上开发项目金碧丽江·东第的《商品房预售许可证》。 
   然而，2007年12月份，当金碧丽江·东第第一期楼盘销售将磬，业主已陆续入住，开发商准备办理确权登记并协助业主办理《房地产权证》时，2008年3月6日，珠海市国土资源局斗门分局向金碧房产公司下达了《关于珠海市金碧房地产开发有限公司“金碧丽江·东第第一期”房产项目地价核准的复函》（珠国土斗函[2008]40号），要求补交该楼盘容积率为1.0-1.75部分地价款9742909.00元，2008年4月15日又再下达《关于珠海市金碧房地产开发有限公司“金碧丽江·东第第一期”房产项目地价核准的复函》（珠国土斗函[2008]101号），将上述要求补交的地价款调整为9409592.50元, 并宣布珠国土斗函[2008]40号文件作废。据金碧房产公司向记者提供资料中所述，该复函中还提到，如金碧房产公司不补缴该笔地价款，则不给其办理确权登记，亦不给金碧丽江·东第业主办理《房地产权证》。据高伟所述，为了能及时办理确权登记，当时金碧房产公司已缴清了此笔补缴地价款。 
    但是，金碧房产公司认为珠国土斗函[2008]101号文中要求补交的1.0-1.75部分的地价款，其早于2007年2月就按照珠海市规划局斗门分局珠规斗（建工）函[2007]12号的要求缴清，共计3316551.7元（即前述“在容积率1.75以内的建筑面积，缴纳市政建设配套费3316551.7元”），此时再要求另行补交9409592.50元缺乏法律依据，亦不合理。因此，要求斗门区人民法院判令撤销珠国土斗函[2008]40号、珠国土斗函[2008]101号文。 
    据此介绍说明，记者发现珠国土斗函[2008]40号文相关政府部门其实已宣布作废，判令撤销并无实际意义，但珠国土斗函[2008]101号文已生效执行，如判令撤销，就意味着珠海市国土局斗门分局须退回金碧房产据此文件要求补缴的9409592.50元。

律师观点
    对此，做为金碧房产公司此次行政起诉的委托律师林叔权又是如何认为的呢？ 
    林律师表示：上述地块可取得土地使用权证，说明开发商已有合法开发权；而在开发商补缴1.75以内容积率市政配套建设配套费及超过1.75容积率补地价款后，金碧丽江·东第取得预售许可证, 说明项目已经可以合法销售；开发商据珠国土斗函[2008]101号文缴纳9409592.50元，是为了楼盘可确权及保证业主利益；珠国土斗函[2008]101号文要求补交地价，缺乏法律依据。 
    林律师还以珠海房地产行业经纪人协会律师团团长的身份，从另一个层面，对这起行政诉讼发表了评论。他认为此事件是地方政府土地财政的表现，为了财政需要随时改变地价；另外也反映出了政府部门施政的随意性，造成经营者的无所适从——如果开始即要求补交此地价，开发商可以将此计如成本，即不会造成今日这样的局面；此时追缴地价款，显然与政府拉动内需的政策方向相矛盾；此时要求补缴地价款，真正损害的是业主的利益，这笔款项如果开发商、政府都不愿买单，最后必然是业主买单。

开发商意见
    做为起诉方金碧房产公司的法人代表高伟则表示，开发商表面强势，那必须是与政府利益一致时，实际当与政府利益矛盾时，亦处于弱势。此事件中，开发商即处于被动地位，当政府不给其办理确权登记，亦不给业主办理《房地产权证》时，他们只能被迫补交9409592.50元的地价款。
    高伟认为，开发商此前已补交两笔地价款，再要求补交9409592.50元的地价款首先没有法规依据；其次，就是此笔地价款应补交，政府部门亦应在该楼盘未销售前即要求补交，以便开发商将其计入成本，算入楼盘销售价格，但政府部门在该楼盘基本售磬时才要求补地价，导致开发商无法将此地价计入销售价格，已严重影响了开发商的利益。

    优家观察
    优家网记者在听取金碧房产公司有关人员对事件介绍后，发现其实问题的关键在于该地块2006年转让给该公司时，原土地使用权证的用地指标中容积率为1.0（国土资源局审批），出让者已获该地块建筑规划批件（规划局审批）中，容积率为1.75，而转让时土地评估的容积率又为1.5，三个数据中存在不一致，虽然金碧房产公司在2007年2月，据规划局函件以缴纳市政建设配套费的名义补交了国土资源局与规划局批准容积率差额1.0－1.75之间的地价3316551.7元(每平方米50多元的楼面地价)，但据国土资源局斗门分局2003年一份文件相关规定，土地部门实际应补征的楼面地价为2006年时执行的此类土地楼面基准地价300多元/平方米。目前引起争议的开发商补价地价款9409592.50元，即是300多元/平方米的基准楼面地价与实际已补交楼面地价50多元/平方米之间的差额。
    因此，从政府角度来说追收9409592.50元超容积率地价款，并非真的无法可依，但是在该楼盘已基本销售完后，才要求征收，显然已使该笔地价无法在楼盘销售之前即计入成本，便于开发商制定相应销售价格（据高伟介绍，在2007年房价高涨时，金碧丽江·东第一直未追风加价，而是以低价优质赢得了市场)，使开发商利益受到了损害。那么，对此事件也许可以说，政府合法但不合情理；开发商情有可原，但亦应受法规约束，如何在两者间取得平衡？是否一定要通过行政诉讼，甚至民事诉讼解决？也许还是应该回到《意见》所强调的：要建立政府各相关职能部门联席会议制度，协调解决影响房地产业发展的重要问题。