网友问题:分户验收政策能否成为推迟交房的理由？

网友问题：

珠海08年9月1日开始实施的分户验收政策能否成为推迟交房的理由？

   您好，林律师。我的合同是在四月份签的，合同中在规定9月30日交房。开发商第一次推迟的理由是，今年的台风及连续降雨多，耽搁工期，推迟一个月。请问这的个理由成立吗？如果成立我该让开发商出具什么证据？
   第二次推迟的理由是，申请验收时才知道珠海有了分户验房的新政策了，又开始补装部分工程，如电灯，水管等。11月下旬才发出通知收房。这第二次的推迟理由合理吗？ 我作为业主是否能按合同中的逾期交房的违约处理获得违约金？
谢谢！

林叔权律师回复：

    上述二个因数能否成为推迟交楼的免责理由，首先要看房屋买卖合同的约定。如果合同明确约定了，开发商可以免责；如果没有约定，不能免责。

    问题是，我们经常碰到的情况是，合同约定不明。如台风及连续降雨而耽搁工期，有的在合同中约定归属于“不可抗力”。 在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。前者如地震、水灾、旱灾等，后者如战争、政府禁令、罢工等。由此，台风及连续降雨属于“不可抗力”的范畴。但是，是不是发生台风及连续降雨就一定耽搁工期呢？答案是不一定。可是，房屋买卖合同往往没有明确规定何种级别的台风及连续降雨量达到多少才属于免责范围。对此，我的观点是，如果开发商主张台风及降雨免责，必须承担举证责任。在证据上至少要包括气象部门的证明、施工计划、施工进度、施工日记、监理日记等。

    分户验房的新政策，也首先要看合同的约定。如果合同约定了“政府政策调整”属于免责范围，开发商可以主张免责。但是，“政府政策调整”不等同于政府禁令，不能一概视为“不可抗力”，能不能成为免责的事由及如何免责，要看政策调整出台的时间、政策调整的内容及政策调整的影响。《合同法》对于该问题也做出了规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”具体到珠海出台的分户验房的新政策，如果房屋买卖合同签订时该政策已经公布，尽管当时未立即施行，但是，开发商在签订合同时已经知道政策调整的具体内容及其对施工进度影响，并且已经能够合理计算所需增加的工期，开发商再以“分户验房的新政策”为由主张免责，是没有充分依据的。而如果该项政策的颁布是在签订合同之后，且该政策的实施确实造成“补装部分工程”等工程的变更或者增加，开发商对直接造成的工期延误可以主张免责。但是，开发商同样必须举证证明。