房屋面积超出合同约定责任如何分担？

              林叔权律师：业主最多只补3%

来源：中山商报 2008-12-04 B4　　作者：◆记者李双/文

    陈先生遇到一件让他迷惑不已的事情。几天前他突然接到开发商通知，自己住了足有两年的房子实际面积和购房合同上的面积有误差，足足差了28个平方米，要求他补足5万元，否则要按当初的协议退房。陈先生不明白：不是开发商弄错了吗？5万元怎么能直接 “摊派”到业主头上？法律上对此有没有明确规定？
    两难：不补钱就退房？
   “房子已经住了2年了，装修了10来万，还怎么可能退房啊。”陈先生说，两年前他以每平方米3000多元的价格买下现在这个单位，当时购房合同上写明142平方米。结果开发商现在要办房产证了，突然通知他，房子实际测量与当初买的面积差了28个平方米，要补5万元，要不就按照当初的协议退房。“我查了当初的购房协议，确实写明：实测面积与预判面积出现差额时多退少补，或者退房。28平方米5万元，合一平方米不到2000元，也比当时的价格便宜，但突然这么来一下，还是让人措手不及啊。”
       不过，“幸运”的是，两天后开发商通知陈先生：之前的通知摆乌龙了，实际上他们家只多出来2平方米，他只要多交2平方米的购房款就好了。虽然事情暂告一段落，但却给陈先生带来疑惑：“我特别想知道，如果不是乌龙而是真实的话，在法律规定上，我们业主真的只能吃哑巴亏，为开发商的错误买单吗？”
    明确：业主补差价有上限
    广东大公威德律师事务所律师林叔权解释说，关于房屋面积差价的处理，见于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买卖人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3% 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
    “换句话说，业主即使要补房款，最多也只补3%以内的部分。”林叔权说，根据上述规定，最高人民法院将产生房屋面积误差的责任归责于开发商，并确立了绝对值3%作为面积误差的标杆，同时将是否退房的选择权及请求权赋予了买房人。也就是说，无论误差有多少，开发商都无权提出退房，面积误差在3%以内时，按实际面积结算；误差超过3%的那部分，由开发商来买单，业主只需多交3%的购房款；误差小于3%时，开发商还要向业主赔付双倍购房款。
   “据此，如果陈先生‘超出28平方米’的事情当真的话，陈先生也只需要交3% 面积的购房差价，其他多出来的面积就是赚的了。”摆乌龙让业主措手不及。