抵债房在没有取得房产证的情况下能出售吗？

      抵债房在没有取得房产证的情况下能出售吗？

网友问题——

林律师：

    这些天遇到了一件烦心事，所以希望你能在百忙之中为我解答一下。我在１２月２３日和XX地产代理公司签订了一份＜房屋认购合同＞，当时中介在给我介绍这套房子时是说，建设银行买了这套房子，但是还没有过户，如果我要买，就要到开发商那里去更名，相当于买一手房一样的，需要一次性付清房款。这套房子可能是１９９８年建成的吧。我也去看了房，房子非常旧，从建成到现在可能都没有住过人，相当是毛坯房一样。但是价格比周边房子大概便宜三四百块一平方，业主开价２４００一平方，我出２３００一平方，所以当时就和中介签了合同，交了三千块的认购金。中介他们说我签了合同后就去和业主谈，能谈成这三千块就自动转做房款，谈不成，就退给我。第二天，中介打电话说业主同意了，要我去交钱。但是，我的钱都借给亲戚了，本来想自己买房可以要回来的，可是他们一下也拿不出来，所以还差好几万。我就和中介说能不能按揭。他们说这房子不能按揭，我问为什么？他们这才说这是抵债房，不能做按揭的。我也不知是真是假，反正在中介那里这套房子的资料我什么也没有看到。所以，我就想问，抵债房在没有取得房产证的情况下能出售吗？还有，如果我要买，要特别注意哪些方面？这套房这么久了，能办到房产证吗？你以前遇到过同样的案例吗？如果我不买，能不能以他们没有如实告知房产的真实性为由，把钱拿回来？我对中介说不想买了，中介说钱已经给了业主了，而且，合同上写要在１２月３１日之前再交两万元定金，如不交，则认购金不退。所以希望你能帮我解答一下，如买，要注意些什么；不买，能拿回来钱吗？非常感谢！待你的回答！　

林叔权律师回复：

    抵债房在没有取得房产证的情况下能出售吗？

    答案是肯定的，只是要区分不同情形。

    如果抵债房是来源于开发商直接抵押借款的，视同一手房买卖；

    如果抵债房是来源于业主抵押借款的，即已经有业主从开发商手上买了房，向银行按揭抵押借款，因断供而抵给银行，银行再出售，则视同二手房转让，中间须经首次办证，再经一至二次过户，即先办到原业主名下，再过户到银行，然后再过户到现在的买方，也可能在办证至原业主名下后，就可以直接过户到现买方。具体的情形如何，要先调查清楚。

    虽然你现在已经和中介签了《房屋认购合同》，对上述情况还是必须了解清楚，因为不同情形下的税费支出是不一样的。

    至于买和不买的问题，要由你视具体的情形自行决定。我只能给出如下提示：

    如果买，首先自然是要先搞清楚上述不同情形，对不同情形下的税费承担作出约定，并注意约定由谁负责办理过户办证手续及期限、责任，还必须将付款条件与办证挂钩约定。

    如果不买，你可以以中介没有如实告知房产的真实性为由而提出解除《房屋认购合同》，但前提是你的理由属于《房屋认购合同》所约定的合同解除事由，或者，《房屋认购合同》存在法律所规定的无效的情形，否则，你所缴纳的认购金很难再拿回。

    买房需要专业知识，既然你愿意向中介支付代理费，千万不要吝啬律师费！

    值得庆幸的是，你只是向中介交了三千元认购金，还没有缴纳定金！