法院委托拍卖的房子未必就一定能办证

法院委托拍卖的房子未必就一定能办证

网友问题：

请问您了解香洲翠香路的嘉发大厦吗？我去年拍卖了一套房子，现在准备去办房产证，但是房屋登记中心的工作人员说现在办不了，档案还没到他那里。从拍卖到现在过去也有3个月了，而且我也收到中级法院的确认书了。想尽快办理房产证，该从哪里入手？

林叔权律师回复：

翠香路的嘉发大厦属于上一轮房地产热退潮之后遗留下来的烂尾楼，情况非常复杂。对其现状，我不太清楚，只能根据我的经验及理解给点提示。

这位网友存在一种误区，那就是认为只要所购买的房屋是通过拍卖而来的，而且是法院委托拍卖的，就必然可以办到房地产权证。其实不然，法院委托拍卖的房子不必然就能办到房地产权证。

  能否办证取决于该楼盘是否已经竣工验收合格。只有竣工验收合格并进行备案登记，房屋才能办证。开发商在完成竣工验收合格并备案之后，还需向房地产登记中心进行初始登记（即大确权），完成了初始登记，房产登记中心才会拥有该楼盘的档案资料，也才可能为小业主们办证。还有一种情形是，该楼盘如果因历史原因未缴清地价款，或者因开发商将土地使用权抵押贷款而未解封，也不能办证。

  而法院委托拍卖，通常是按现状拍卖，而且拍卖行在拍卖时会在拍卖说明中写明按现状拍卖，而且申明不负责房屋的权属登记及房屋移交。所以，购买法院委托拍卖行拍卖的房产，也需要注意其中的风险。在参与竞拍前，务必要注意并研究拍卖说明，看看其中对房屋办证、房屋交付是如何规定的，以免买下之后办不了证或者无法入住。

林律师说明：

有网友看了本文之后，产生了误解：以为法院委托拍卖的房产不能办证，是法院的原因。对此，我在此做些解释。

正如我在文中已经讲到，法院是按标的物的现状委托拍卖行拍卖的，也就是说，建筑物作为法院的执行标的物，被执行时是什么状况就是怎么状况，法院并不会先去改变它再委托拍卖行拍卖。因为，法院关心的是建筑物的变现，通过委托拍卖将其变现以便将执行款支付给执行申请人，而烂尾未完工、未验收的建筑物虽不具备使用条件，虽不能办证，但是，并非其没有价值，并非不能变现。至于合不合法问题，关键在于法院在委托拍卖的整个过程是不是合法，如果拍卖过程合法，就不能指责法院或者拍卖行。

从拍卖行购买物品、房产，通常有机会得到性价比较高的物品或者房屋，但是，关键要看竞拍人“淘金”的水平，有没有相关的知识，否则，就可能应了“便宜没好货”这句话！