林叔权律师观点："住改商”门槛不低!

     作者：陈佳佳   来源：珠江晚报

      邻居从住户一夜间变成公司，生活变化可想而知，一直以来，“住改商”就是大家热议的话题。广东省政府近日出台了 《关于鼓励创业带动就业工作的意见》，在放宽经营场所要求方面，允许企业（公司）、个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所 （经营场所）登记注册。
    “住改商”松绑政策在珠海同样引起极大关注，与广州等城市此前 “一刀切”禁止“住改商”的做法相比，珠海在“住改商”的限制上相对宽松，只要所在地居委会或业委会出具证明一般便可办理。但是在实际操作中，许多居委会和业委会并不愿轻易出具证明，“住改商”在现实生活中一直争议不断。
       记者连日来进行了多方采访，部分业内人士认为，新政策对珠海现有“住改商”工商登记的执行将更有指导意义，但实际操作难度依然很大，要取得有利害关系的业主同意并非易事。市工商部门也表示，“但是如果无法取得有利害关系的业主同意，我们也将不会进行审批。”

     现象

    “住改商”松绑创业者欢迎 住户有意见
      市民狄先生以前就租住在隧道北的某小区内，他告诉记者：“当时，我们住在三楼，二楼就是一家公司的办公地点，不知是否有工商营业执照，人员出入挺多的，而且经常有许多陌生人来访，其他业主意见挺大。”
    而曾选择购买花园洋房开公司的市民曾小姐，却对该政策持肯定态度，“对于初期创业者而言，购买商铺的成本太高了，租赁费、装修费都挺高的，一旦投资失败，这些都将化为乌有；而选择购买花园洋房后‘住改商’，没有房租的压力，而且房产是自己的，也在不断升值。我自己还可以安排其中一间当卧室，免掉了出去租房住的费用。”

     实际操作很难
     采访中，记者了解到当前珠海的做法跟新政策基本保持一致，依照的文件是 “国家工商行政管理总局 《关于住所 （经营场所）登记有关问题的通知》”，其中所需材料同样要求必须包括 “所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件”。
    “其实，很多居委会不愿意去承担这样的责任，业主委员会更不会轻易签字，因为万一日后出现问题，投诉不断，这将引发一系列矛盾。”一业内人士告诉记者，“所以这种操作性很难。”

    “移花接木”现象普遍
    正是由于存在诸多操作难点，许多商户采用“移花接木”的形式来取得执照的办理，或根本就不办理执照而无证经营。“因为具有经营性质的商铺和写字楼的租金比普通住宅高很多，许多为了节省开支的商户就只能租在住宅小区内办公，但是因无法征得其他业主的同意，只能随便找一间具有经营性质的商铺或写字楼地址进行工商注册，而实际上还是在住宅小区内办公。有的甚至根本不办证。”一知情人士告诉记者，这种现象一般集中在老旧小区，新建住宅区这种情况较为少见。

    相关法规
    ◎《关于鼓励创业带动就业工作的意见》放宽经营场所要求。允许企业（公司）、个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册，具体凭住所（经营场所）使用证明、《住所（经营场所）登记表》，以及所在地居（村）民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件办理。
    ◎ 《珠海市物业管理条例》业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
    ◎ 《广东省物业管理条例》物业管理区域内禁止违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房条例相关规定。（解读：条例也未一刀切地给予禁止，如果业主确实需要改变房屋用途，例如因下岗再就业需要将住房改为商铺的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，根据《物权法》的规定，还要征得有利害关系的业主的同意。）

     职能部门回应:

     工商局——做法与省政策一致
    “因为现在我们的做法跟广东省政府办新下发的政策文件要求基本一致，所以，‘住改商’的工商登记问题，只要企业、个体工商户能够提供‘所在地居委会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件’等，我们将予以办理注册，在当前的情况下，工商部门鼓励个人自主创业，解决就业，只要符合相关程序，工商部门不会对‘住改商’登记注册设立其他更多限制，但是如果无法取得有利害关系的业主同意，我们也将不会进行审批。”市工商局登记科相关负责人介绍。

    市执法局——执法难度较大
    市行政执法局相关负责人介绍，在执法过程中的确会遇到 “住改商”的现象，居民投诉也较多，但是执法难度较大。针对广东省出台的《关于鼓励创业带动就业工作的意见》，执法部门将进一步召开会议研究对策，依法办事，“同时，这些‘住改商’的营业执照审批一定要充分考虑其他有利害关系的业主，避免产生不必要的麻烦。

    各方观点
   

    律师：“住改商”门槛不低
    广东大公威德律师事务所律师林叔权认为，其实商户“住改商”的门槛一直不低：首先，其它法律、法规对商业经营的场所有限制的，要遵从其限制，如经营网吧等；其次，管理规约的规定，管理规约由业主大会制定，业主大会可以在管理规约中规定禁止“住改商”。
    “同时，还要征求有利害关系的业主同意，这一点最难。因为法律法规并没有界定‘有利害关系的业主’的范围与界限，理论上说，一个小区内的业主均是‘有利害关系的业主’。还有，‘有利害关系的业主’可以向‘住改商’的业主要求补偿，不补偿不同意出具确认函。最后的门槛还有工商行政管理部门。”林叔权告诉记者。

    物管公司：管理难度增加
    珠海市住宅物业管理有限公司总经理顾家福介绍，“作为物管，只是要求业主在出租前应进行登记，以了解租户情况便于管理。但即便这样，也非常难执行，每天进出小区的人很多，这给我们物业管理增加了相当大的困难。”
    同时，还有另外的问题也摆在物业公司和其他业主面前，“普通住户使用电梯的费用和公司使用频率是有差别的，但二者支付的费用是一致的，这对于住户而言显然不公平，但没有相关的明确规定，也很难进行合理调整。”另一家物业管理公司负责人认为，“所以如果‘住改商’批准，希望政府能够为这些后续的情况制定细则，方便更多业主。”

    房地产业：对写字楼冲击不大
    新政实施后，是否会对写字楼造成冲击？许多地产界人士否定这一看法。
    赢聚力房地产策划有限公司总经理俸智勇分析，“这一政策不会对写字楼造成太大冲击，本来这几年，珠海‘住改商’政策就没有过多限制，而市场写字楼的供应量并不多，部分写字楼一推出，市场反应也没有过分强烈。”