买铺要买能独立经营的为好！

  返租期到 珠海知名商用物业敢问路在何方？

        来源： 南方网  时间 ：2009-5-15 14:16:13  

   售后返租的商用物业持续经营成难题，问题关键在于发展商与小业主们在返租点上的矛盾

　　记者调查发现，今明两年内,珠海将有5、6家商场陆续面临返租到期的问题，在这之后，这些商用物业将何去何从，成了业界必须考虑的问题。

　　珠海香洲百货上百家铺位今年11月份开始陆续面临商铺5年售后返租期限的到来，商场欲引专业公司进行统一招商，统一管理，但如何与上百家小业主达成一致却成了难题。

　　据记者调查发现，珠海在今明两年内将有5、6家商场陆续面临着返租到期的问题，返租到期之后，或是运营不善，商家想下调返租点，或是运营不错，小业主们想提高返租点或是直接自主经营，倘若放任小业主们自主经营的话，对商场的整体运营将带来什么样的影响？倘若继续续签返租协议，该如何与小业主们在利益上达到一致？这些焦点问题则成为珠海商业项目必须考虑的问题。

　　多个商场面临返租到期

　　位于珠海凤凰路的香洲百货上百家铺位今年11月份开始陆续面临着商铺5年返租期限的结束，商场负责人正在考虑引进一家专业的物业代理公司进行统一招商，统一管理。但如何与上百家小业主们达成一致却成了难题。曾有意向接手该项目整体运营的珠海某公司负责人向记者透露，该商场的运营一直处于亏本状态，商场的定位一直模糊不清，而即使发展商与小业主续签，返租点也无法达成此前的9%；所以，一些小业主们正在准备收回这些小铺位自己将其出租。这样一来，该商场的整体运营难度必然加大了。

　　“珠海这两年都有一批商场面临着返租合同的到期。”方寸地产策略机构商业事业部副总经理、商业总监杜建斌向记者表示，不仅仅是香洲百货，珠海多家商业项目在运营了多年之后都将面临着返租合约的到期。位于拱北的迎宾广场、米兰丽都百货，位于香洲的扬名百货、尚都百货等商场都将在近一两年内面临着返租合约的到期。

　　关键问题在于返租点

　　在采访中，记者了解到，大部分商业项目的发展商为了项目未来的发展，仍然希望能与小业主达成续签协议。但在返租点的确立上很难与所有的小业主达成一致。“其实返租期限内，我们一直都在亏钱，即使按照原有的返租点，我们都很难继续承受下去。”珠海迎宾广场总经理蔡荣华向记者坦陈，他们的合约即将于2010年到期，但根据目前的现状，二楼商场的招商以及运营情况均不理想，无法保证原定的9%、10%的返租点。

　　一方面是发展商的利益风险加大，另一方面则是小业主们在商圈成熟后对利益期望值的增高。“我们在与小业主谈续签的时候，有的小业主甚至提出了15%、20%的返租点，这远远超出了我们的承受值。”珠海市扬名百货有限公司总经理龚云志告诉记者，基于在返租点上无法达成一致，在2008年那次返租续签协议上，有10%的小业主并没有续签，而选择了自主经营。

　　对于明年到期的返租合约，蔡荣华与龚云志等商场负责人都表示仍会继续努力与小业主们沟通，希望能达成续签的一致。

个案

　　相对成功

　　扬名百货

　　返租现状返租期到后续签两次

　　据记者了解，扬名百货的运营模式是部分发展商持有、部分销售。2002年，发展商率先将一楼商铺分割成10-35平方米的铺位全部售出，并可享受三年递增的返点。二、三、四楼商铺则打包给吉之岛签了长约。2004年，公司将带有稳固租约的二、三、四楼重新分割出售，并享受6年的返租期。五、六楼仍为公司自有物业。

　　扬名百货一楼商铺的返租到期后曾连续两次续期，这种情况在珠海比较少见，也算得上较为成功的案例。第一次出售时，返租三年，返租点分别为8%、9%、10%。2006年，三年合同到期，一些小业主看到该区域的商业氛围已经成熟，不想再局限于最高10%的返租点，想自己自主经营或者出租经营，最后与发展商成功达成一致协议，续签两年的返租协议，返租点确定分别为第一年9%、第二年10%。2008年，两年返租协议再一次到期，虽然同样经过长时间的谈判，但仍有10%的小业主坚持自主招商经营，至今未达成协议。

　　实地走访一成小业主自主经营破坏整体定位

　　走进一楼商场，第一眼感觉便是商场的品牌很杂。虽然是周末，可一楼商场的人气并不旺，当然，临街的几个品牌专卖店如达芙妮专卖店除外。

　　“就因为这10%的小业主，导致我们一楼整体商场的定位无法上档次，知名品牌的引入难度加大，整体的格局无法达成统一。”珠海市扬名百货有限公司总经理龚云志如是说。

　　失败案例

　　鑫北数码港

　　返租现状现在小业主自主经营

　　2006年开售的鑫北数码港曾因引进了颐高数码而引得投资客的关注，但时隔不到两年，就因为运营情况的不理想以及高回报的无法兑现导致了颐高数码最终撤出了鑫北数码港。

　　据记者了解，开发商当初承诺了10%的租金，但将商铺转租给商户时，公司实收的租金只能达到商铺购买款的4%多一点，远远达不到当初的承诺。因此，在08年下半年，返租期结束后，小业主们接受不了要提租金，但是商户不同意。最终，颐高数码撤离鑫北数码港，小业主们各自为政，散户经营。

　　实地走访缓解压力小业主出奇招

　　在珠海视窗的跳蚤市场，记者点入“鑫北数码港”字样，便出现数十条鑫北数码港商铺出租、出售的信息。记者联系上业主张先生，他说，他的铺挂出来很久都没人问津。现在市场不好，他为了能顺利租出去，采取了两种方式收租，一种是固定租金，每个月交500元，一次性交一年则免一个月租金；另一种是递增租金，第一月100元开始，每个月递增100元，且一年只收10个月租金，这样可以缓解租户的压力。

可以期待

　　中珠水晶堡

　　返租现状不到三成客户选择返租

　　位于香洲总站对面茂业百货旁边的中珠水晶堡项目是去年开盘的项目，其商业面积达到5000多平方米，商铺几近售罄。据记者了解，该项目在销售时可由业主自由选择是否返租。从目前的销售情况，记者获悉，选择返租的客户比例并不高，不到三成。

　　实地走访发展商拟整体运营打造品牌

　　记者在采访中获悉，虽然选择返租的客户比例并不高，但该项目发展商仍然正在与已购商铺的小业主们沟通，准备整体运营，作为公司的长期发展策略。目前项目已引进了麦当劳以及真功夫进驻，且发展商避开了以往作为中间人的角色，由商户直接与小业主签约。

　　陷入调整

　　迎宾广场

　　返租现状二楼持续亏本经营欲调整返租点

　　迎宾广场位于拱北繁华区域，共有一、二两层商业。据记者了解，二楼商铺于2005年开始返租，五年返租期，将于2010年到期。二楼商铺采取5年返租，前三年返租点为9%，后两年返租点10%。

　　据项目负责人透露，二楼商铺返租5年以来，发展商一直亏本经营，那返租到期后发展商还有能力继续支付租金？

　　该项目负责人坦陈，如果按照原定的返租点，他们的确无法继续下去，所以他们也正在与小业主们沟通，商量是否可以调整返租点。

　　实地走访空铺出现不得已招商家临时进驻

　　周二下午，记者来到迎宾广场，虽然是上班时间，但一楼的人气还不错，不少女性在各个品牌店闲逛。但转入二楼，则明显冷清许多。

　　穿过电梯附近的内衣区，映入眼帘的居然是一大片的服饰展销区，没有整体的专柜、没有精致的装修，只有一排排并不时尚的衣服陈列在大片空间里。二楼的临街铺面原本是上岛咖啡厅，现在也只有漆黑一片，据旁边的销售人员介绍，上岛咖啡厅已经撤出这个商场了。

　　据记者了解，迎宾广场自2004年开售以来，销售情况十分理想，但这几年的招商运营情况不如人意。

　　该项目负责人透露，一楼商场收支基本平衡，而二楼则一直处于亏本状态，在定位上也是不断调整，但现在各种品牌来来去去，已经出现了很多空场的情况。

　　“现在商场为了正常的运营，也不得不让一些商家临时进驻，能少亏一点是一点，如服装展销场就是这样。”该负责人透露。

　　分析

　　矛盾在于利益不平衡，出路在于运营定位

　　“说到底，无非是各方利益的不平衡。”方寸地产策略机构商业事业部副总经理、商业总监杜建斌谈及返租到期后出现的各种问题。杜建斌告诉记者，发展商选择返租的形式多是出于资金回笼的需求，但是一旦选择返租之后，由于产权分割的零碎，会给后续的运营带来很多问题。据记者了解，早在2005年，珠海市红馆房地产策划有限公司出台的《珠海房地产市场研究报告》里就指出，当时珠海的开发商急于销售商铺，持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多，对投资者较负责任的投资保障条款和风险共担意识薄弱。不难发现，这种急于销售的后果在这两年内已经逐步体现出来。

　　记者发现，问题的焦点主要在于几个方面：一是返租点的确立；二是商场的整体定位；三是如何进行风险控制。

焦点一　返租点的确立

　　返租多少才算合理，是8个点还是10个点？这个点数不仅关系到商铺出售之后的最初几年，也关系到首次返租期限到期之后的后续签约问题。据记者调查了解发现，从2002年至今，珠海的商业项目返租点都在7%-10%，个别项目甚至在第一年返租就提出10%的高返租点。

　　杜建斌认为，返租点具体应根据项目所在商圈的市场价值确立，不能单纯地跟风。“一般而言，返租点高于租金两个点对发展商来说比较容易承受。”龚云志表示，特别是在商场首次返租点期限内，商场基本上是亏本运作，倘若返租点与实际租金收入差异太大，发展商亏本过多，必然不会持久。

　　焦点二　商场的整体定位

　　在很多商业项目操盘手看来，商场的整体定位至关重要。杜建斌多次向记者强调商场定位过程中运营商的重要性，“一个好的运营商可以让商场有一个明确的定位，并且有自己的核心亮点，能让商场在激烈的竞争中立于不败之地。”珠海市迎宾广场负责人也表示，确立商场的定位是非常难的一件事。倘若引进超市，超市的签约时间长，租金又非常低，带来的人气是否能带动其它百货类的营业？倘若引进世界知名的品牌，则商场采取返租形式导致的零散经营模式又加大了品牌引进的难度。

　　对此，龚云志也深有同感，扬名百货一楼商铺就是由于少部分的零散经营导致与品牌的签约只能是一年一签，这也限制了大品牌的进驻，对商场的整体定位很不利。

　　焦点三　风险控制

　　风险控制既包括发展商的风险也包括投资客的风险。发展商在提出返租形式时就应该考虑到自身的情况，能否承受现在的返租点；能否在返租点到期之后一如既往地保证商场的整体定位，以及商场的整体品牌形象；能否从中获得持续性的利益。广东大公威德律师事务所律师林叔权认为，万一无法保证，项目就可能面临退铺、关门、前期投资无法完全收回等风险。2006年5月22日建设部发布关于售后返租的风险提示，明确指出售后返租涉嫌违法，同时还指出了售后返租暗藏的五大风险：可能存在欺诈、开发商变相融资、无现金流兑现收益承诺、无法办理房产证、易引发债权债务纠纷。

　　解决

　　选择专业代理公司成立业主委员会

　　返租还是不返租？返租了之后又该如何规避各类风险？在采访中，不同的对象，不同的人群提出了不同的建议。

　　●消费者：不要选择带有返租协议的商铺

　　对于售后返租存在的各种风险，林叔权建议消费者在购商铺时最好不要选择带有返租协议的商铺，以独立经营的商铺为首选对象。

　　●发展商：最好自己持有物业只租不售

　　在采访中，多数发展商都表示，采取售后返租方式仅仅是无奈之举，倘若资金实力强，最好还是发展商自己持有物业，这样既可保证项目长期运营的统一性，也可规避各类风险。

　　● 小业主：应设立业主委员会

　　有业内人士认为，选择返租后，小业主们可自发组织成立业主委员会，这样能避免小业主们的意见达不成一致，零碎地与发展商谈判、沟通，也能很好地参与商业项目的整体定位和规划。

　　●运营模式：选择专业代理公司统一运营

　　扬名百货有限公司总经理龚云志建议，将发展商从中剥离出来，选择专业的物业代理公司，由物业代理公司直接与小业主们沟通，这样既避免了发展商从返租点中赚差价也避免了发展商面临的各类风险。

　　链接

　　厦门 “售后返租”令业主进退两难

　　金同成大厦是当年“返租销售”的典范，一栋7层的商业楼被分割成许多块，被1100多名业主买走。同时，业主们与金同成签订了回租协议，由金同成进行统一经营管理，金同成按合约规定付给业主租金。之后，金同成把整栋大厦交给来雅百货经营，金同成是来雅厦门中山店的投资商，与四川地区、福建其他地区的来雅百货分属不同的投资商。但金同成就因拖欠租金不断与业主们发生纠纷，业主们曾经在2006年围堵来雅百货的所在地金同成大厦，但由于之后金同成“适当”地补足了租金，来雅百货得以维持。07年初，业主委员会“围绕金同成置业拖欠租金以及续租问题展开了十余轮艰苦而耐心的维权努力”，仍未达成一致。

　　深圳　返租中止商铺闲置一年

　　地处黄金商业地段的罗湖区人民南钻石广场为业主承诺了10年的返租期，但兑现了3年后，到了2006年，应该签后7年的合同时，开发商却说如果续签的话，商铺将以60元/平方米的价格出租，因为以现在的市场行情，没有办法以11%的比例返租。三层的100多家业主不愿意看到自己高价买的商铺以这么低的价格出租，于是没有与开发商签约，纷纷自找租户。许多业主们没有找到租户，商铺闲置了将近一年。

　　东莞华南MALL　返租不兑现遭遇业主维权

　　被《纽约时报》列入中国商业奇迹之一的华南M A LL2003年开盘时，以约1.5万元/平方米均价，及带租销售的方式将包括麦当劳、肯德基、铜锣湾百货等在内的商铺以返租3年、5年、10年、15年不等的期限出售，而且承诺最低返租点不会低于7%。

　　然而，华南M A LL一期开业后人流稀少，入驻商家接连撤场，且承诺的返租也迟迟未得到兑现，引起了业主们的集体维权。