《物权法》二部司法解释出台，业主明确可享四大好处

         《物权法》二部司法解释出台，

          业主明确可享四大好处

     来源：中山商报 2009-05-28 A12　　作者：李双

核心提示
       5月24日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年10月1日起施行。
     《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）共19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称 《物业服务纠纷案件解释》）共13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。“这两个司法解释的主旨是确定业主权利，平衡开发商、业主与物业服务公司三方关系。”广东大公威德律师事务所林叔权律师表示，这两部司法解释将笔墨着重于对业主权益的确定和维护上，对于广大业主来说，司法解释让业主在维权、保护自己权益的过程中更具操作性。
       本周专题邀请林叔权律师，在两部司法解释中挑选出四大与广大业主息息相关亮点，结合实际案例进行解读，希望能给读者带来指导。不过，林叔权律师也提出，这两部司法解释仍存在些许较模糊的细节，需等待法律、配套法规的进一步解释。

      □亮点一：“业主”范围扩大
       案例：张先生搬进了新居，他希望能尽快成立业主大会和委员会，保障自己作为业主的权益。可开发商和物业服务公司告诉他，由于他们这批新业主都还没有房产证，因此还不能算是真正的“业主”，于是也不能加入业主大会。
       法规：《建筑物区分所有权解释》第一条
       依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
       基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
       解读：这一解释是对“业主”身份的确认。以往的规定中，取得房产证被视为是“业主”的唯一身份证明，而在此次解释中，“业主”身份向2个方面做出了延伸。
       第一个方面是，除了房产证做出的物权登记外，拥有取得法律文书的拍卖所得的房子，继承或者受捐赠的房子，法院调解，判决离婚后分割的房产等，实际上都是“业主”身份，可以行使“业主”权利。
       第二个方面是，只要是开发商交付使用，业主收楼入伙，就被视为已经合法占有建筑物的专有部分，具有“业主”身份。
       简单来说，除了拥有房产证是业主外，无论是拍卖、继承、受赠与、离婚后分割、收楼入伙而拥有房产者，都是业主，都可以行使业主权利，可以参加业主委员会选举，可以发起召开业主大会。

       亮点二：增设车位归业主
       案例：林小姐住的是旧小区，当时建成时没有建专门的停车场，后来车子越来越多了，物业服务公司就在小区的空地和道路两盘划了停车位，在小区的出入口设了电子门岗，开始收停车费。物业服务公司表示，由于要增派人手、添加监控设备，业主停车也占用了小区资源，因此，收取停车费将用于小区的日常支出。
        法规：《建筑物区分所有权解释》第六条
        建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
        解读：占用共有道路或架空层、绿地等其他场地设置的车位，属于业主共有。也就是说，因此产生的收费、或者用于哪项支出，必须由业主通过业主大会来界定，而不能被视作是物业服务公司的私有财产进行收费。在业主大会同意的基础上，业主可将收费的权利授予给物业服务公司，但物业服务公司必须向业主告知这一项费用的收支情况。
        在林小姐的案例中，根据此次解释，业主大会可将收费的权利收回，或者授予给物业服务公司，并要求他们按时对业主进行告知使用情况。

      □亮点三：住改商一票否决
       案例：小林家的房子在市中心很好的位置，有邻居将他们的物业出租给企业当办公室，小林觉得，将住宅改成商业用途，楼栋里多了许多陌生人出入，安全性大减。因此他要求物业服务公司管一管，阻止这种行为，可是物业服务公司告诉他，已有半数业主同意“住改商”，邻居的做法没有问题。
       法规：《建筑物区分所有权解释》第十条
       业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
       将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
        解读：这一解释条款的亮点在于“有利害关系”的业主对住宅“主改商”享有“一票否决权”。“少数服从多数”这个在业主大会上适用的条款不适用于“住改商”的实际操作上。业主代表并不能代表他人处置不属于自己的那部分物权，如果采取“少数服从多数”的原则议事，回避了“住改商”主张方与公民个人之间的矛盾，不用一对一坐下来谈判、协商，“住改商”难度大大降低。如果多数业主同意“住改商”，在“民意”的旗号下，少数反对者的利益就可能轻而易举地被剥夺。
        10月1日之后，如果再出现像小林遭遇的这种事件，任何一个业主都能行使“一票否决权”，拒绝将自己所在住宅的其他共有人实现“住改商”。
        不过，林叔权律师提出，或许以后会出现另一种情况，部分住宅在销售时，便由开发商提议并主持相关的签约工作，全体业主同意将住宅改成商业用途。毕竟商业用地和住宅用地的税费有所差别，出租或出售时的回报也大不一样。这样一来，这一解释反而变成了“法律纵容业主通过共同约定冲破法律和规划规定”。

       □亮点四：业主知情权被确认
       案例：物业服务公司一直在强调他们是亏损经营，每月收取的物业服务费只能勉强支撑小区里的水、电及人工费用。可阿霞觉得，物业服务公司的收入里，还包括停车费、电梯里和公告栏的广告位出租费、服务公司代租待售物业佣金，还有外来单位做活动、办展的场地活动费等。这些收入究竟有多少，业主一点都不知道。
        法规：《建筑物区分所有权解释》第十三条
        业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
       （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
       （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
      （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
      （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
      （五）其他应当向业主公开的情况和资料。
        解读：业主的“共同管理权”如何体现？“知情权”是前提，如果业主什么都不知道，又如何能“参政议政”呢？此次解释，明确业主有权知悉的五种情况，另外，法律也支持，如果物业服务公司不公布，或者业主无法查阅一些应该向业主公布的情况和资料，业主可以通过诉讼来解决。也就是说，阿霞所在小区的物业服务公司完全有责任向阿霞在内的全体业主公布他们的日常收支情况，特别是通过业主共有部分作为媒介而获利的情况。