政府文件不能作为法院审理物业纠纷的依据

       政府文件不能作为法院判案的依据

——2009年6月5日《南方都市报》“珠海杂志”之黄金楼市

   《物权法》两部司法解释———《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《区分所有权解释》、《物业纠纷解释》)5月24日出台，并将于10月1日起施行。 
      这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题。但与《珠海物业管理条例》关于物业管理用房纠纷的裁定及地方规章里关于住改商的实际操作方式仍有出入。珠海法律人士认为，今后这些问题将统一依照物权法的两部司法解释来处理。
      焦点1
      住改商松绑遭遇“一票否决”
      今年5月初，珠海市工商局起草的《珠海市工商行政管理局发挥职能服务大局促发展若干措施》(以下简称《若干措施》）规定，只要所在地镇政府(街道办)同意，因历史原因未取得房产证的或改变使用功能的房屋可作为住所(经营场所)；经所在地居委会(村委会)或业主委员会和利害关系业主共同同意并出具相关证明，允许住宅改为经营性用房。住改商似乎有望松绑。
      但此次《区分所有权解释》里第十条则规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
      换言之，哪怕只有一户业主的“一票否决”，就不能“住改商”。对此，业内人士分析认为，倘若住改商要征得所有利害关系业主的同意，可操性并不强，若按此规定，住改商的松绑仍没有空间。
      律师：地方规章无法律效力，应以司法解释为标准
      一方面是珠海市工商局起草的《若干措施》里有两种放宽住改商的可能，另外一方面则是物权法司法解释里的“一票否决”，倘若一旦出现因历史原因未取得房产证的住房想改成经营场所，是否只要经所在地镇政府(街道办)同意就可以经营了呢？还是要根据司法解释里的规定，征求与住房有利害关系的业主们的一致同意才行？ 
      对此，广东大公威德律师事务所林叔权律师认为，司法解释是最高人民法院对审判工作中具体应用法律问题所做的具有法律效力的解释，因此，司法解释本身并不是法律，而是最高人民法院对法律的一种解释。人民法院可以直接依据最高人民法院的司法解释审理案件。《区分所有权解释》第十八条规定，人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。各级工商行政管理部门无权制定法律、行政法规，其出台的各种放松“住改商”的审批限制的政策，如果与司法解释相违背，则没有效力，不能作为其进行行政管理的依据。
      焦点2
      物业管理用房纠纷有了明确依据
      珠海某花园1991年建成，2006年1月，为解决该花园的物业管理用房问题，经由政府参与协调，由开发商将位于该花园的一套房屋暂借出来作为物业管理用房，并与该花园所在居委会签订了一份书面的《房屋代管协议》：开发商将该房屋移交给居委会代管，作为该花园的物业管理用房移交给某物管公司使用，使用期限至2006年12月31日。同年5月，该花园业委会与物管公司签订一份为期三年的《物业服务合同》，规定这套房屋为物业管理用房，并且规定物业管理用房属全体业主所有，物管公司在合同期内无偿使用。
      2006年12月31日，房屋代管协议到期后，开发商决定收回此房屋，物管公司不同意。无奈之下，开发商提起诉讼。法院根据珠海市人民政府以“珠府(1995)71号”颁发的《珠海市住宅小区物业管理办法》第44条“住宅小区管理专用房屋由开发建设单位按建筑面积千分之五的比例无偿提供，产权属管委会”的明确规定，驳回了开发商的请求，物管公司不用腾退该房屋。
      律师：现在应以司法解释为判案依据
      广东大公威德律师事务所律师林叔权分析认为，该案是一件不动产物权纠纷案件，开发商行使的是《物权法》规定的物权返还请求权。现在出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。由此，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》生效之后，如果法院再以《珠海市住宅小区物业管理办法》这样的政府文件作为判案的依据，那就属于适用法律错误了。