在优先认购权的诱惑面前还是多想想其中蕴含的风险

网友问题：

优先认购权是一种什么权利？

最近，我的一位在地产策划公司工作的老乡向我推介一个楼盘的商铺优先认购权，说已经有很多人签了《优先认购协议》，交了数额不等的优先认购诚意金，就等着开盘了，而且说先到先得，迟了就没有了，机不可失，时不再来！而我虽然觉得该楼盘的商铺有投资价值，但对这种所谓的优先认购权心里没底。请问，优先认购权是一种什么权利？签了这样的协议，真的对我买商铺有保证吗？

广东大公威德律师事务所林叔权律师回复：

在优先认购权的诱惑面前还是多想想其中蕴含的风险。

优先认购权的概念是地产策划公司从股市中移花接木引入房地产市场的。在股市，优先认购权指上市公司发行新股或可转换债时老股东可以按原先持有的股份数量的一定比例优先于他人进行认购的权利。设立优先认购权的目的是在上市公司有扩大总股本的融资行为时保障现有股东的持股比例和权益不被摊薄。老股东购买新股票的定价往往低于新股的市价，因而优先认股权本身亦具有市场价值。股东可以自己行使该权利，也可以通过转让权利证书而将新股优先认购权转让给他人行使，也就是说，在优先认购权生效之前老股东可卖出股票优先认购权从中获利。

为了说明优先认购权是什么“东东”，我首先给大家介绍一个媒体披露的案例——“1.5万元买来房子优先认购权”。

2007年03月13日的南京《金陵晚报》报道，南通人张先生毕业后留在南京发展。2004年12月份，他看中了红花村小区的一套商品房，建筑面积70．75平方米，总价33万多元。开发商是秦淮区房地产开发公司。“当时，我和我妻子考虑再三后决定买下来。售楼中心一名姓裴的负责人说，这房子之前就已经被人看中了，所以不能再向其他人出售了。我正感到遗憾时，裴某告诉我，如果我愿意付1．5万元，可以拿到该房的优先认购权。”张先生说。“我和妻子商量了一下，觉得钱可以付，但是我们想与之前的那位买主见个面，当面谈一下价格，说不定付的钱还可以少点。但是裴某坚决不同意我们与买主见面。我们考虑良久后告诉裴某，1．5万元可以付，但裴某必须写下凭证，并盖上公司的章，以保障我们的权益。裴某一开始不同意，在我们强烈要求下，他无奈之下写了一个收据，但他死活不肯盖公司的章，只是在收据上签了一个名。”张先生说。2004年12月17日，张先生付了2万元定金和获得优先认购权的1．5万元。张先生告诉记者，之后，他的一个朋友也正准备买房。朋友诉苦说，现在买房不容易，看中的房子必须付一定数量的现金才能拿到优先认购权。张先生心里咯噔一下，怎么朋友的情况与自己当年遇到的事一模一样。朋友说，他感觉这里面有欺诈行为，如果非要付款才能拿到优先认购权是一种公司行为的话，南京市政府有关部门不是已经早就出台房号“禁炒令”了吗？如果它是一种个人行为的话，那么售楼中心的人完全可以在购房者不知情的情况下，捏造事实、私吞了款子。后来，记者与张先生一同来到了秦淮区房地产开发公司了解情况。办公室的负责人听了张先生的讲述，并看到张先生提供的收据复印件后，她说，公司里没有裴某这个人，如果是欺诈行为的话，裴某应对这件事负责。而且，付款买来优先认购权的这种做法，公司是不允许的。负责人说，当初红花村小区建好后，公司和公司所委托的合作单位，都可以销售房子。裴某不是公司的人，也许是合作单位的人。但是，由于事情已经过去两年多了，许多情况现在查起来不方便。负责人表示，她会尽快与公司销售科的人联系，给张先生一个答复。

张先生后来有没有买到这套房子？如果没有买到，是否从秦淮区房地产开发公司或者裴某手中退回缴纳的定金2万元及优先认购金1.5万元？因没有看到报纸的后续报道，不得而知。但是，我们从上述报道中可以知道，所谓的房屋（商铺）优先认购权并不是现在才有的，也不是珠海的地产商、地产策划公司首创。从报道中，我们也多少知道了所谓的优先认购权的一些端倪：它起源于炒房，是炒房客的“工具”。

目前，房地产市场上优先认购权有不同版本，但基本上都大同小异，协议的标的（合同标的）都是指向一种行为，即购房者依据协议优先享有与开发商签订购房（商铺）合同的行为。如有珠海某楼盘的“优先认购协议书”就写明“本协议标的：XX花园第X栋X单元第X号商铺的优先认购权利”，而且，协议上还有这样的条款：“甲乙双方同时声明：本协议书的标的并非甲方所开发的房产本身，而是前述房产的优先认购权利，本协议书不能视同于房地产买卖合同（预售合同），也不是房地产买卖合同（预售合同）的组成部分或者附件。”。

由此，优先认购商品房协议不是商品房买卖合同（预售）本身，也未必是认购人与开发商签订商品房合同（预售）的前置条件，未签订优先认购协议的购房者也可以与开发商签订同一房产（商铺）的购房合同，只不过其与开发商签订合同的时间通常会是在原享有“优先权”者放弃或丧失“优先权”之后，当然，也有不诚信的开发商“一女二嫁”甚至“一女多嫁”。如果碰到开发商“一女二嫁”甚至“一女多嫁”的情形，那就要看开发商在楼盘开盘时如何“抛绣球”了，而这就是优先认购人可能遭遇到的风险之一。

优先认购人可能还会有其它风险。首先是价格风险。通常优先认购协议会约定价格，如约定开盘时认购人可以以什么样的价格与开发商签订商品房预售合同。但问题是，楼盘开盘通常在开发商取得预售许可证之后，优先认购协议的签订距离楼盘开盘往往会有一段时间，有的甚至相隔一年、两年，如果在这段时间里房价节节攀升，就可能“夜长梦多”——开发商悔约，认购人虽有权优先签约，但价格没有优惠。其次是“退订”难。通常优先认购协议会约定认购人可随时放弃优先认购权，即可随时解除优先认购协议，退回订金或者优先认购诚意金。但是，在现实中，认购人是否能够随时行使优先认购协议的解除权并拿回缴纳的订金或者诚意金，则往往要看“天气”及开发商此时的心情。“天气”指的是房地产市场的整体态势及楼盘本身的“冷热”情况。此外，还有诉讼风险等其它风险。在司法实践中，优先认购协议的效力问题，至今也还是仁者见仁智者见智，没有定论，一旦诉诸法院，法院的认定不一致，有的认定有效，有的则认定无效，而有效或者无效会导致不同判决结果。

综上，林律师的建议是，房屋优先认购权不同于股东对股票的优先认购权，股东优先认购权是有明确的法律规范的，权利的行使基本山可以说有法律保障，而房屋优先认购权则未必有法律保障。因此，无论出于什么目的买房，在优先认购权的诱惑面前还是多想想其中蕴含的风险。