交楼“宽限期”变成了交楼无限期，呜呼哀哉！？

交楼“宽限期”变成了交楼无限期，呜呼哀哉！？

 网友问题：

    我所购买位于前山的“XX苑”本定于2009年6月30日交楼的，但至今尚未交楼，却没给我们业主一个电话或解释。后来我打电话过去那里，就只有一位售楼小姐接电话，所给的回复简直气人。第一次说什么因为天气问题，第二次又说有很多原因，没必要和我们说，就是说了我们也不会明白，只说要交楼了就会通知我们。真是不听还好，一听气就不打一处来了！当时要求我们交房款的时候晚一点都不行，现在他们出现问题就让我们业主谅解。我真不明白那定的合同有什么价值呢！还说什么如果你要告的话就去告，真是太不负责任了。他们老是说房屋买卖合同已经说明如果他们不按时交楼的话，规定有90天的宽限时间。我

想咨询的问题是：下面这些合同条款有效吗？
《补充协议》第四条   买卖合同第七条修改为：
1、出卖人应当在2009年6月30日前，将通过竣工验收合格并符合买卖合同约定的商

品房交付给买受人使用。
2、买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同及本补充协议的规定向出卖人交

清所有款项（包括但不限于：全部房价款、按揭付款的借款申请获取贷款银行批准、合同规

定的其他费用、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任。
    3、出卖人因遭遇不可抗力和其它特殊原因（包括某些政府行为、社会异常事件及其它不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能及时解决，或遇有强风、大雨以上的天气，或遇有火灾、水灾、地震、战争及其它影响出卖人按期交楼的不可抗力的情况）致使出卖人不能履行或不能完全履行买卖合同时，出卖人获得相关部门和单位出具的证明文件的，可据此予以延期。
   《补充协议》第五条   买卖合同第九条补充：
    除本协议第四条规定的特殊情况外，出卖人如未按本协议第四条约定的时间将商品房交付买受人，买受人同意给予出卖人延后90日的交付宽限期。若出卖人超过该期限交付商品房，则应按买卖合同第九条承担违约责任。
    以上条款就是开发商他们一直以来都觉得延误交付并不违约的借口。我感觉被骗了，对我们业主的要求那么严厉，而给他们自己留那么大的空间，这样公平吗？！到底怎么样才能维护我们的权益呢？

广东大公威德律师事务所林叔权律师回复：

作为接触房地产纠纷较多的执业律师，我的确能感受到业主的无奈。

其实，这位网友的问题的实质在于：开发商以补充协议的方式对商品房买卖合同中房屋交付期限条款的补充或者变更，将房屋交付期限无限期地延长了，典型的及惯常的做法就如本案例的“宽限期”条款，名为房屋交付（交楼）的“宽限期”，实为房屋交付（交楼）的无限期，从而使得作为商品房出让方的开发商无须承担逾期交付房屋的违约责任。

本来，宽限期条款是人寿保险的常用条款之一，目的在于保护投保人的利益。

人寿保险领域之所以有宽限期制度，那是因为通过设定宽限期制度以保护处于弱势地位的投保人的利益，已经成为一种国际惯例。人寿保险合同多数采用分期缴纳的形式，即投保人除了在保险合同生效时缴纳第一期保险费外，每年在保单生效的对应日也应该缴纳约定数额的保险费。但是，由于很多实际原因，不可能每个投保人长期如一地每年都记得（或者有能力）按时缴纳保险费。如果因为投保人没有按时缴纳保险费而使保险合同失效，无疑会损害无辜的（非故意的）投保人的利益，而宽限期条款则解决了这个问题。宽限期条款的基本内容是：在分期缴费的人寿保险中，如果投保人未按时缴纳第二期及以后各期的保险费时（投保人如未缴纳第一期保险费则寿险合同一般不生效），在宽限期（一般为30天或60天）内保险合同仍然有效，如果发生保险事故，保险人仍予负责，但要从保险金中扣除所欠的保险费。如果宽限期结束后投保人仍然没有缴纳保险费，也无其他约定，则保险合同自宽限期结束的次日起失效。

可是，“宽限期”在被借用到房地产领域之后，竟然演变成为开发商无限期交房的免责牌，真是呜呼哀哉！

当然，商品房买卖合同或者补充协议中的“宽限期”条款，是由专业律师制定的。网友们也许会对律师耿耿于怀：专门为开发商设定对买房人不利的条款，是开发商的“帮凶”！我也是律师，也在为开发商提供法律服务，象这样的指责早已经司空见惯。本来，对这样敏感的问题发表意见或者评论，哪怕是中肯的，哪怕是就是论事，也是要冒砸饭碗的风险的。正式有如此的担心，大部分律师是不会像我这样傻去对如此的话题进行解答或者评论的。可是，既然我在珠海房产之窗论坛“发现”了网友这一留言，而且是具有相当普遍性的问题，我还是手痒痒的，在键盘上敲下这些文字。

从本质上说，买房人与开发商签订的商品房买卖合同及补充协议都是格式合同或者格式条款。格式合同是指当事人一方（开发商）为了重复使用而预先拟定好条款，订立合同时不需与对方（买房人）协商，相对人（买房人）必须全部接受拟定的条款才能订立的合同。我国《合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人（开发商）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方（买房人）协商的条款。格式合同或者格式条款都具备这样的特点：内容为一方当事人（开发商）单方拟定，未与对方（买房人）协商；相对人（买房人）只能接受或不接受，不能修改或取消。

而“宽限期”条款则是商品房买卖合同或补充协议中的免责条款，也即是格式合同或者格式条款中的免责条款，是一种合同当事人一方（开发商）提出的旨在免除或限制未来责任（逾期交楼）的合同条款。我国《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”由此可见，我国法律虽不禁止在格式合同或格式条款中设立免责条款，但是，免责条款的设立是有条件的，即要“遵循公平原则”、 “采取合理的方式提请对方注意”、“ 按照对方的要求，对该条款予以说明”。

将前述交楼“宽限期”条款与这三条件相对照，我们就很容易得出结论：交楼“宽限期”条款并不符合《合同法》的规定。交楼“宽限期”条款根本不符合“公平、合理”的要求，明显地“显失公平”； 交楼“宽限期”条款完全排除了开发商应负的按时交付房屋的合同义务；交楼“宽限期”条款免除了开发商可能的存在的故意或者重大过失责任。依照《合同法》第四十条的规定（“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”， 这样的免责条款应视为无效。

然而，问题是，令人悲哀的是，在目前的司法环境下，本律师经历的房地产纠纷案例，大凡在商品房买卖合同或者补充协议中有交楼“宽限期”条款的，都不被人民法院确认为无效，而是被确认为是“合同当事人的真实意思表示”！！！

因此，亲爱的买房人，敬爱的网友们，面对如此的“宽限期条款”，面对如此的司法环境，求求你们不要再苛求律师，不要再责骂律师了！！！要知道，即使是“懂法律”的律师，只要不买房，如果要买，在这样的合同面前，也只能乖乖地签字，完全没有“特权”！！！