约定日后才办证的风险

网友问题：

    我打算购买一套二手商品房，具体情况为，我想购买的商品房(毛坯房)由原业主于2007从开发商处所购，并在银行办理了按揭贷款，同时在房产中心办理了备案登记。交易总价、首付款及买卖双方承担的费用均已谈妥。现在双方在付款方式上存在着分歧。由于该房屋目前在按揭当中，我倾向于在双方签订《购房合同(协议)》后，我方支付首期款，原业主用上述首期款加上自筹资金将剩余按揭款结清，待原业主办理了房产证之后再过户，之后，我再办理公积金贷款向原业主支付未付房款。而原业主倾向于由我将其银行剩余按揭贷款结清，待他的房产证办出之后办理过户，或由我交付首期款后并继续以原业主的名义为其每月偿还按揭款(因未出证，无法办理转按揭)，待原业主出证后才办理过户。而这样做我的购房成本将增加。况且，若由我代为偿还其银行按揭款，待房产证办妥后我仍须将其按揭贷款还清后才能申请公积金贷款。
    基于双方所产生的上述分歧，恳请林律师指点迷津，是否有折中的交易方式让双方都能接受？或能降低我方风险的方式？拜谢！

广东大公威德律师事务所林叔权律师回复(电话：13926929635）：

你的问题实际上在于：表面上是代还按揭款及先付款后办证的风险，而实质上是原业主反悔的风险及商品房本身因种种原因无法办证的风险。

由于原业主未办理房地产权证，无论购买该房采取何种付款方式，均只能待原业主办证之后才能办理过户手续。也即，商品房在原业主未办理房产证前是不能完成全部买卖手续的。无论买卖双方签订何种形式的购房合同或者协议，也无论在合同或协议中作出如何的约定，都无法保障买方在日后能顺利办理房屋的产权过户手续。而其中的最重要风险在于原业主反悔的风险及商品房本身因种种原因无法办证的风险。

原业主反悔的风险，源于合同或者协议均依赖于合同当事人的自觉履行，一方不自觉履行、不严格履新或者不完全履行，都将给对方带来风险或者损失。在房价处于上行道阶段，如果原业主日后觉得当时房子卖亏了，那么反悔就成为可能。我经历过不少这样的案例。一个典型的例子是，买卖双方签订了买卖合同，约定在未来的一个期限办理产权过户手续。约定的期限到了，原业主即卖方也已经顺利办理产权证，可是，原业主通知买方说要解除买卖合同。双方最终无法通过协商解决争议，闹上法庭，时间过去了快二年，还没有最终结果。

商品房无法办证的风险，可能源于种种原因，如开发商资金链问题导致房屋未完全竣工，不能验收备案，或者是开发商本身债务问题导致楼盘被法院整体查封，等等。商品房无法办证，即使原业主不反悔，买方的风险也是不言而喻的。

如何规避风险？当买方实在是非此房不买时，要注意如下规避风险的方法：

1、               尽量不要选属于开发商是单项开发的商品房。如果属于品牌开发商，做的不是单项开发的，楼盘烂尾、遭遇资金链问题、因债务问题而不能办证的风险相对较小。

2、               在付款方式上，赎楼的事尽可能由原业主自己解决。

3、               在合同上约定“卖方单方解除合同”、“逾期办证”或者“不能办证”的违约责任。