购买被法院解封的房子，是否存在风险？

购买被法院解封的房子，是否存在风险？

林律师：

您好！

我2009年7月24日和业主及中介签了一份三方房屋买卖合同，7月26日我去房产局查询，该房屋被法院查封，法院来函摘要的内容：“2003年07月09日某某法院（2003）法执字第755-760号协助执行通知书及民事裁定书影件各一份：拍卖该物业。”
    我将该情况和业主沟通。业主说不知道房屋被法院查封的情况，就去法院查。法院给出的答复说“房屋查封错了，立即解封”。随后，我再去房产局查询，房产局给出的信息是：该房屋已经被法院解封。我要求业主提供法院查封该房屋的详细资料，业主说法院不愿提供，而且法院说提供这些资料需要两个月的时间。
    我想请问：该房屋能否继续进行交易？我买了后是否有风险？法院以后是否还会查封该房屋？如果有风险，我是否可以解除该合同，能否要求业主作出相应赔偿？另外：法院会出现查封出错的情况吗？业主或者法院会不会隐瞒一些实情？法院是否有义务向业主提供房屋查封的详细原因及详细资料？提供这些资料是否要两个月的时间？

广东大公威德律师事务所林叔权律师回复

（电话13926929635）：

该网友所讲的情况，可能属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中法院查封了案外人财产的情形，依据该规定第三十一条规定，人民法院在执行中如果查封、扣押、冻结案外人财产的，在案外人提出异议并经审查异议成立的，人民法院应作出解除查封、扣押、冻结裁定。

在本案例中，既然法院已经解封且经向房产局了解确认已经解封，则可以基本肯定该房屋不会因同一事由被同一法院再次查封。当然，在房屋产权完成过户手续之前，除了房屋原业主之外，谁也无法知道房屋是否会被同一法院以其它事由再次查封，或者被其他法院以什么事由查封。也即，对任何房屋买卖而言，从理论上，除非房屋产权已经过户到买方名下，买方取得了新的房地产权证，对买方来说，风险总是存在的。

因此，如果买方确定要买该房屋，应该关注的是如何规避风险而不是关心是否存在风险。

如何规避？本律师给出如下指引：

1、              在决定签订买卖合同前以及签订买卖合同之后决定付款前，买方千万要记住到房地产登记部门了解房屋是否设定抵押或者被查封、被非法占用及是否存在其他产权争议，还应查清楚卖方对该房屋是否享有完全的处分权。

2、              如果房屋处于抵押或者被查封状态，买方应评估解除抵押或查封的可能性并要求卖方确定解除抵押或查封的时限，同时在买卖合同中规定不能解除抵押或查封以及逾期解除抵押或查封而导致房屋无法办理产权过户手续的违约责任。

3、              而即便是在签订买卖合同前、签订买卖合同之后决定付款前或者双方办理房屋过户手续前，房屋不处于抵押或者被查封状态，也不能说买方不会遭遇风险，因为在过户手续办理后取得办理回执之后与房地产登记部门审批终结有一段时间差，如15个工作日，在这段时间，房屋也可能因卖方原因而被法院查封。因此，在买卖合同中无论如何都应清楚约定房屋无法顺利办理产权过户手续时卖方所应承担的违约责任。