首付款如何支付才安全？

首付款如何支付才安全？  

网友问题：

开发商售楼时，通常要求购房者将首付款存入或汇款进入建设局核定的商品房预售专用账号内，但也有要求直接将首付款交到开发商售楼部或财务部。请问，对购房者而言，哪种方式更安全呢？

 

广东大公威德律师事务所林叔权律师回复：

对购房人而言，如果能够确定开发商会将直接收取的首付款按规定缴交到商品房预售专用账号，自觉接受政府建设部门及银行的监管，那么，后面一种付款方式未必不妥。但是，购房人又如何“确定”呢?所以，我建议还是坚持将首付款存入或汇款进入建设局核定的商品房预售专用账号，这样会安全些！

关于这方面问题，《广东省商品房预售管理条例》第四章“商品房预售款的监督管理”有明确规定。另外，珠海市政府也一直三令五申——《关于进一步加强和改善商品房预售款监管的通知》【建市[2008]9号】。

附：《广东省商品房预售管理条例》第四章“商品房预售款的监督管理”

第二十九条 商品房预售款是预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。

第三十条 预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用帐户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。预售人有多个商品房预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户。第三十一条 预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。预售人代预购人办理商品房房地产权证的，预购人可以留百分之十五的商品房价款，其中百分之十的商品房价款在预售的商品房竣工验收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房价款在预售人交付商品房房地产权证时支付。预购人自己办理商品房房地产权证的，预购人可以留百分之十的商品房价款，在预售人取得商品房项目产权确认证明书并将商品房交付使用之日起十日内支付。第三十二条 预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。第三十三条 预售人申请商品房预购销合同登记时，应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用帐户的凭证。预售人使用商品房预售款时，银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。房地产交易登记机构应当自收到预售人使用商品房预售款申请之日起五日内作出答复；对符合本条例第三十条第一款规定的，应当同意其使用；对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。第三十四条 房地产交易登记机构监督管理商品房预售款时，可以向预售人收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。

关于进一步加强和改善商品房预售款监管的通知【建市[2008]9号】

为了进一步加强和改善我市商品房预售款监督管理，规范商品房预售款的收存使用行为，维护商品房预售人和预购人的合法权益，确保房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》、珠海市政府《关于进一步加强我市房地产市场监管若干规定的通知》（珠府[2007]132号文）等有关规定，现将有关事项通知如下：

一、进一步提高对加强商品房预售款监管必要性和重要性的认识。依法实施对商品房预售款的有效监管是保证开发项目顺利完成的重要环节，关系到广大购房人的切身利益和社会稳定，关系到房地产市场健康有序发展。各商业银行、农村信用社（以下简称各银行）和各房地产开发企业必须严格遵守相关法律、法规和规定，按照与建设行政主管部门签定的《商品房预售款专用账户监督管理协议》（以下简称协议）的约定，切实规范商品房预售款收存、使用、拨付的行为。

二、切实规范预售款收存行为。

1、在商品房预售交易过程中，房地产开发企业不得直接收取预购人的商品房预售款，而应由预购人按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领交款收据。

2、商品房预售后，各银行发放的按揭贷款必须直接划入该商品房预售款专用账户内，不得直接支付给房地产开发企业或挪作他用。

三、切实规范预售款的使用、拨付行为。

1、、各银行必须严格按照建设行政主管部门核准的内容、金额拨付商品房预售款专用账户内的资金，不得支付现金。各银行未经建设行政主管部门核准，不得擅自动用商品房预售款专用账户资金。

2、各银行必须按协议约定于每月15日前，将上月商品房预售款专用账户的收支情况以报表形式由分行汇总后报建设行政主管部门。

3、专用账户内的的商品房预售款，只能购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得擅自挪作他用。

四、进一步改善预售款的监管方式。在确保开发项目顺利完成的前提下，考虑开发企业资金合理使用的实际需要，对预售款实行分段解除监管，即：在商品房预售许可证范围内的建设工程完成竣工验收，并由工程质量监督机构出具工程质量监督报告后，给予解除商品房预售款专用账户内60%的预售款；完成建设工程竣工验收备案手续后，给予解除商品房预售款专用账户内90%的预售款；余下的商品房预售款在开发项目办理商品房产权权属登记（确权）后解除。