以未成年人的名义购房存在风险

林律师点评：以未成年人的名义购房存在风险

2009-09-18《南方都市报》 珠海读本黄金楼市

买房也要从娃娃抓起？

珠海兴起娃娃业主现象，记者调查发现，由于各种原因，许多父母在买房时将房产登记在孩子名下

摘要：

为买一套房子而心甘情愿地奋斗多年，这已是十分普遍的现象，但如果是一个只有几岁的娃娃呢？

    在珠海，娃娃业主并不少见。一个几岁的娃娃拥有一套几十万甚至上百万的房产，对他们的成长会带来什么呢？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    为买一套房子而心甘情愿地奋斗多年，这已是十分普遍的现象，但如果是一个只有几岁的娃娃呢？对很多人而言，买一套动辄几十万元，上百万元的房子，要花几年甚至几十年才能买上，而这些娃娃业主们，甚至在不知情的情况下就拥有了一套甚至多套房产。父母们为什么急着给这些孩子们买房？对于这些从小就拥有房产的孩子们的成长又会带来什么呢？

娃娃业主渐兴起

    王先生和妻子节衣缩食了四五年，今年才有钱下手买了一套80平方米的两房，他听了一个朋友为年仅10来岁的儿子买了一套房的事，觉得很不可思议：“我们工作了这么多年，好不容易买了一套房，每个月还要定期向银行‘交粮’。那个孩子才10来岁，就有了一套比我的房子面积还大的房子，有钱也没必要这样吧？”

    记者了解到，在珠海，这种娃娃业主竟然并不少见。新香洲某楼盘的销售代表万先生告诉记者，他做销售的几年中，时不时地能接到这种类型的客户。一般而言，这种客户的家境都很好，有着多套房产，所以才会买房子给孩子。而且孩子的年龄有大有小，有的是刚成年，也有的孩子不过几岁而已。“这些孩子大部分都没来看过房，更谈不上喜不喜欢，只是在产权证上挂个名而已。”

唐家某楼盘的销售负责人则向记者透露，她接触过一个澳门客户，在珠海给5岁的孩子置办了3套房产，光这3套房产的价值就高达300多万元。

给孩子购房各有原因

    小小孩子便有几十万甚至上百万的房产，家长给孩子买房的原因何在？在走访过程中，很多家长都不肯正面接受记者的采访，也不肯透露其真正原因，一般都解释为孩子今后的保障考虑。

    而南屏某楼盘的销售代表王小姐告诉记者，从她经手的几起给孩子购房的案例看，原因不外乎下面三种情况：首先是自身已有多套房产，用孩子的名字登记购房可享受低首付、低利率的优惠，这种情况一般都是从事生意的客户选择的。考虑到资金周转等方面，他们不愿意将太多资金套在一套房产里面，所以以孩子的名字购房可以获得尽可能多的贷款额度。当然，要享受首套购房优惠的话，孩子必须达到法定成年的年龄。另外一种原因则是比较深谋远虑型的。现在很多家境比较好的客户都关注国内、国际经济形势，特别是国内讨论很久的遗产税问题，他们十分关心。房子买了最终是要留给孩子的，为了避免以后要付高额的遗产税，所以一部分客户也会选择将房产登记在孩子名下。除此之外，还有一种较为常见的便是现代婚姻关系的不稳固导致越来越多夫妻双方在购房时登记名字更为理性，特别是女性客户，担心夫妻关系生变后房产的不好分割，在征得丈夫同意的情况下将房产登记在孩子名下，这样，既不用担心孩子今后的保障，也不用担心婚姻出现变动后房产的完整性。

    另据记者调查了解，除了这三大原因之外，不少客户喜欢低调行事，特别是一些公职人员，置办房产时过于张扬怕对自己事业有影响，而选择将房产登记在孩子名下。

个案

公职人员买房挂孩子名下避张扬

    姓名：梁女士

    年龄：50岁

    籍贯：珠海

    所购面积：141平方米

    孩子年龄：15岁

    身为公务员的梁女士在市区已经有了两套房产，一套自住，另一套小户型出租。可前段时间她又在唐家看中了一套140多平方米的房子，想买下，可以作为度假、投资用途。但想到自己有两套房产在名下，再购买的话，一是贷款也不方便，二是被单位的同事们知道了，就太过张扬了，到时候怕不是很好。

    而且小孩已经15岁了，再过几年就成年了，反正以后也是要给他置业的，不如先将这套房产给了孩子，以后就不用操心了。在与家人商量之后，梁女士就以监护人的名义，将这套房产登记给了孩子。

    生意人为小儿买房防生意不测

    姓名：史女士

    年龄：37岁

    籍贯：珠海

    所购面积：191平方米

    孩子年龄：12岁

    做生意的史女士非常有危机意识：“我现在生意这么好，谁知道会不会出现什么突发情况导致破产呢？”史女士想到，万一自己生意出现了风险，家里虽然还有其它的物业，但会不会受影响很难说。

    而史女士第一个想到的便是孩子未来的保障。“孩子都十多岁了，再过几年就是要用钱的时候。”考虑到这些，史女士再购房时便想将房产直接写孩子的名字，而且这套物业面积这么大，即使生意有什么不测，至少一家人住的地方是有保障的。

    “我们这样做并没有让孩子知道，毕竟他年纪还这么小，知道了对他以后的成长也不利。”史女士表示，以后等孩子独立了，再告诉他这些。

将房产挂于孩子名下为方便贷款

    姓名：张女士

    年龄：45岁

    籍贯：山西

    所购面积：90平方米

    孩子年龄：18岁

    张女士虽然是山西人，但在澳门有分公司，需要长期往返于澳门、山西。因此，考虑到交通以及生活的便利，她决定在珠海购置一套房产。在南屏某楼盘，她看中了一套90平方米的精装修户型，很适合她这种作为商务居住类型的，于是用自己名字登记了一套，准备按揭购买，但是由于自己名下已有多套房产，且被银行告知由于未及时还款导致不良信用记录，在按揭时首付要四成，利率也做不到7折。

    做生意的张女士考虑到这种情况，决定将房子转到自己儿子的名下，正好儿子刚成年，在公司里慢慢学习如何做生意。“反正儿子以后要结婚，也要买房的，不如现在就给他买了。”张女士说，这样一来，儿子是第一次购房，不仅可以享受两成首付，还可以享受按揭贷款利率七折优惠。而她只要花一点点的更名费，就可以省去几万元的投入。

为避遗产税先给娃买房

    姓名：李先生

    年龄：35岁

    籍贯：珠海

    所购面积：170平方米

    孩子年龄：3岁

    虽然儿子才3岁，可李先生在购房时就已经“深谋远虑”，“虽然说中国现在没有什么遗产税之类的，但难保以后我们老了，国家不会出台相关的政策，万一像国外那样，征收个60%的遗产税，那我辛辛苦苦买套房就这样给‘税’掉了，多不划算啊。”

    李先生说，他买这套房主要是作为改善性住房的，以前那套房是个两房，比较小，孩子出生以后一直觉得不够用，这次换套大房时，本来只想写自己的名字，后来听朋友讲，国家正在考虑出台征收遗产税，虽然政策还没出台，具体怎么个征收法也不知道，但看这个趋势，以后肯定是要的了。所以他想将房子挂到儿子的名下，但去办理的时候，说未成年人没有处置房产的权利，要不就是与父母联名登记产权，要不就是父母以监护人的名义公证，考虑到第二种方法处理起来比较复杂，且日后一旦想要对这套房产做处理，也很麻烦，李先生便选择了与儿子联名登记产权。这样，作为产权的另一共有人，他有权代理孩子处理这套房产的所有事务。

担心感情生变买房给孩子

    姓名：许女士

    年龄：40岁

    籍贯：珠海

    所购面积：80多平方米

    孩子年龄：10岁

    许女士决定和丈夫购房时就已经商量好了，房子的名字必须挂在儿子名下。谈及原因，许女士一开始并不愿多谈，后来才慢慢透露出一些细枝末节。

    原来，许女士的丈夫一直患病，虽然现在身体状况还不错，家境也还好，两人的感情也很稳定。但是考虑到以后丈夫的身体万一生变，房产上无论写丈夫的名字还是她的名字都不够稳妥，两人都会有想法。且许女士的想法十分理性，以后一旦因为各种因素，她和丈夫离婚了，房产的分割方面又会存在很大争议，说不定要诉诸法律，闹得很僵。所以，在她和丈夫做了充分沟通之后，一致决定，将房产挂在儿子名下，一来是给儿子的未来一个保障，二来，儿子在未成年之前，房产是不可能变卖的。这样一来，夫妻关系即使出现任何问题，都不会影响孩子。

案例说法

房产处置意见不一　母子差点对簿公堂

    6年前，刘女士就以15岁儿子的名义买了一套两房，主要是为了孩子以后结婚用。去年，儿子大学毕业了，找了一份比较稳定的工作，也交了一个女朋友。两人交往了一段时间后，女朋友觉得这套房子的位置还不是很理想，就建议儿子趁着现在房价比较高的情况下，将那套两房卖了，一部分可以用来做生意，另外一部分钱可用于购买新的房子付首付。儿子回家和刘女士夫妻商量，刘女士就不同意。“我们都是潮汕人，在我们那边，一般买了物业就不大想卖掉的。而且，现在儿子还没有和女朋友结婚，现在就把房子卖了去做生意，谁知道以后会怎样啊！”

    考虑到这些因素，刘女士坚决不同意卖掉这套房产，但儿子和他女朋友又一心想卖掉，就因为这套房子，刘女士和儿子的关系非常紧张，甚至一度要闹到法院上去，这令刘女士非常伤心。更令刘女士伤心难受的是，她就此事咨询了几位律师，都被告知，由于房产证上只有刘女士儿子一人的名字，且他已经成年，对该套房产有完全的处置权，刘女士又没有任何证据证明这套房产是她所购买的。所以在法律上完全无法得到支持。

律师点评

以未成年人的名义购房存在风险

    广东大公威德律师事务所林叔权律师：以自己小孩(未成年人)的名义购房，无论父母出于何种原因考虑，出发点也许是好的及正确的，但由于小孩做业主之后到其成年需若干年时间，在此期间，房产的管理、支配、处置、收益要由其法定监护人(父母)代理，在很多环节都涉及到未成人的权益保护问题，因此在实际操作中可能会带来一些隐患与纠纷。

    我国《未成年人保护法》第十二条规定：“父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任”。第四十七条规定：“侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任”。《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为维护被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”

    根据前述这些规定，房子一旦登记在小孩的名下，就是小孩的财产而不是父母的财产，父母作为监护人只能为维护被监护人的利益才可以处置房产。在办理涉及转让等产权变更手续时，房地产权属登记机关为了避免可能的行政纠纷，往往会要求当事人提供合法的证据(如对有关事项进行公证)证明房产的处置并不会侵害未成年人的利益，方给予办理相关的变更登记。由于房产在小孩名下，日后万一家庭发生变故，父母离婚须分割财产，会相当被动。

    还有一种情形是，当小孩长大成为成年人时，父母或者其他监护人不能再履行监护职责，小孩可以自己做主。小孩在房屋的处置上可能会有自己的主张，当其主张与父母不一致时，就可能产生纷争，甚至对簿公堂，影响亲情关系。

记者观察

父母苦心　需长思量

    采访了这么多为孩子购房的故事，真是难为了这些父母的苦心。在中国人的心里，孩子是自己的好，自己再苦再累也不能苦孩子、累孩子。所以，才会在房价高企的形势下，父母们不惜拿出自己的养老金去给孩子买房；也正因为此，在孩子还未成年、还不能独立的时候，就早早地为他们做了各种打算。“反正早晚都是他的”，所有的财产留给自己的孩子，这是所有的中国父母们的共同心态。如何能将财产完完整整地给孩子，而不是被各种税收所瓜分？当看到国内热热闹闹的征收遗产税讨论时，进而看到国外甚至高达60%的遗产税时，父母们更是毫不犹豫地将房子登记在未成年的孩子名下。

    给孩子一个保障，给孩子一个未来，父母的心愿是好的，但这种方式一旦被逐渐成长的孩子所了解，对孩子的未来是否真正有益？从小就拥有着百万房产成长的孩子是否能知道自食其力的真正含义？这在一定程度上是否教唆着孩子不劳而获？这些为孩子购置房产的父母估计对此也不得而知。

    父母为孩子的未来找个保障的苦心可以理解，无论是担心孩子的未来，还是考虑到财产的延续性，父母做的一切都可以理解。只是，在孩子成长过程中，如何引导其对房产进行正确的理解和处置，是父母们在做这一切时必须考虑的问题。