业委会在任期届满后能否继续主导新物管的选聘工作？

业委会在任期届满后能否继续主导新物管的选聘工作？

网友问题：

我们小区业主入住之后，一直由开发商成立的物管公司提供服务，大部分业主对物管公司的服务都挺满意的。可是，最近业委会在小区贴出公告说开发商请的物管公司属于前期物管，小区业主有权选聘新的物管，并说业委会已经初选了三家物管公司，近期将由业委会成员上门征求业主意见，从三家中选出一家进驻。但是，经我们了解，业委会任期已经在2009年底届满，又据说广东省物管条例有规定，业委会任期届满，不得继续履行职责。请问，我们小区业委会是否有权继续主导新物管的选聘工作？

 广东大公威德律师事务所林叔权律师回复：

根据国务院《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，业主通过召开业主大会行使权利；业主大会由业委会召集。据此，选聘和解聘物业服务企业并不是业委会的职权，但是，由于业主大会由业委会召集，业委会即间接地拥有了选聘和解聘物业服务企业的职权。

而在业委会任期届满是否能继续履行职责这个问题上，《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》的规定存在着冲突：广东省条例采取“一刀切”作法，即任期届满，不得继续履行职责。珠海市条例采取“例外”作法，即因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因未能如期换届选举的，业主委员会应当继续履行职责，也就是说，除非是出现因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因未能如期换届选举的，否则，任期届满之后业委会不得继续履新职责。

根据广东省条例规定，业委会只要任期届满，就不得再召集业主大会了，自然也就不能进行物业服务企业的选聘和解聘工作；如果召集了，就属于霸王硬上弓，在法律上是无效的。而如果按珠海市条例规定，如果业委会未能如期换届选举是由于因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因（非因业委会主观上不在规定时间内组织换届选举），在原业委会任期届满之后至新的业委会产生之前，原业委会仍可召集召开业主大会，进行物业服务企业的解聘和选聘工作。

在法律适用上，根据《立法法》的规定，在珠海市可以优先适用《珠海市物业管理条例》的规定。因此，如果业委会能证明业委会未能如期换届选举是由于因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因（非因业委会主观上不在规定时间内组织换届选举），业委会可以继续履行职责，包括组织召开业主大会解聘和选聘物业服务企业。

附：

1、《广东省物业管理条例》第三十四条规定：业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

2、《珠海市物业管理条例》第三十四条规定：业主委员会每届任期不超过五年，业主委员会应当在任期届满前至少提前六十日书面报告街道办事处或者镇人民政府，提出换届选举意见，组织召开业主大会进行换届选举。业主大会议事规则对任期另有规定的，从其规定。 业主委员会不在规定时间内组织换届选举工作的，区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会进行换届选举。 因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因未能如期换届选举的，业主委员会应当继续履行职责，并在居民委员会指导下，继续组织换届，直至新一届业主委员会产生。