乱花迷人眼 林叔权律师六大推论巅覆房价旧观点

乱花迷人眼 林叔权律师六大推论巅覆房价旧观点

——《优家网》

近日，优家网组织部分专家学者、资深媒体人士与业内人士欢聚一堂，漫谈区域性利好与新政“冷风”之下，珠海楼市最新动态与未来走势。林叔权律师也应邀参加了本次聚会，并借此机会检讨修正了自己2005年以来关于“房价”的一些观点：

2005年“国六条”出台之时，珠海特区报组织了一次“房价论坛”，当时自己认为政府开始调控了，房价不可能再涨。结果这5年的房价走势却让自己大跌眼镜，说明自己的判断是错误的。而这种判断是基于自己对政府的信任，因为自己一直都是一个良民。当时自己确实没有预见到珠海海景房，甚至前山区域的房价都会上万元。珠海房价这5年中有的区域翻了一番、两番，甚至三番，这样的房价涨幅确实让自己大跌眼镜，所以，今天利用优家网这一聚会做一次房价观点的纠正、检讨，从此，林律师对房价的看法不会再用律师的理性思维去判断。

       林律师“空”转“多” 六大因素推翻原房价观点
       首先，我认为这几年的经验证明，房价既不按市场规律，也不受政府控制，更非理性的。从此，我对房价的看法将从唱“空”转向看“多”。
        我认为从现在开始到未来5年，珠海房价还是会翻几番，是翻一番、两番，还是三番呢？我认为都有可能。现在香洲区新房均价可能已经超过万元，那么再过5年香洲区房价恐怕都要3万元以上，为什么有这样的判断呢，这与我所认为的决定房价走势的因素有关。
        首先马克思“价值决定价格”的理论放之四海皆准，唯独在房价领域不准，因为3万元一平米或者2万元一平米，这个价格应该不是由价值来决定的。房子的价值应该由地价、建筑成本和销售成本等组成，它们是否构成了房子的价格呢？显然很多情况下都不是。这是第一个因素，我认为它在未来5年都会继续存在。
        第二、我发现“供求关系决定价格”的理论也受到了挑战。由于土地供应受政府控制，具有相对有限性，土地供应无法通过市场去调节，那么房子的供应自然也就无法通过市场去调节；而从房子的需求方面来看，却又具有绝对的无限性，可以说从上世纪90年代起，市场的需求主力就是50、60年代和少数70年代的人，现在这些人仍是市场需求的主力，而且他们随着年龄的增长，需求也在不断增长，他们不是只购买一套房子就行了，而是可能购买两套、三套……，所以，我认为市场需求是具有无限性的。我认为真正的“刚需”是50、60年代和70年代的人，而不是业内所认为的“80”后的、要买婚房的，这部分人依赖父母支持才可交足首付，因此5年内都不可能再买第二套房，所以，这部分人并不是真正的“刚需”，这些“刚需”是有限的。我认为房地产在产品的供求关系上有特殊性，即供应的有限性和需求的无限性，所以，房价只会上涨，而不可能下降。
        我认为影响房价的第三个因素是地价。据我所知珠海近期正准备调整地价，1月8日将举行调整基准地价的听证会，目前商业一类基准地价为9900多元、居住用地3900多元，即将进行的调整虽然还不知道具体数据，但据悉调幅很大。地价涨，房价自然也会水涨船高，所以，我相信在短期内，特别是2010年内，珠海地价上调将抵消国家出台的系列旨在遏制房价过快上涨的政策影响，不能100%抵消，至少也会抵消80%。

第四是政策因素。刚才也谈到，只要地价一上调就会将政策调控的影响抵消。目前大家很关注春节前后国家会不会出台一些新的“重磅”调控政策，我就认为没有这种迹象，应该在“两会”之前国家都不会再有大动作，如果有“重磅”调控政策，也应在两会之后。现在大家最为关注的是房贷政策会不会继续调整，现在来看还没有这种迹象。为什么呢？因为昨天青岛还出台了一些鼓励住房消费的政策。
        第五个影响“房价”的因素就是营销的策略。事实上营销在决定“价格”方面起到很大的作用。营销在5年前只是起到很初级的影响，现在地产的营销已经产业化，这个行业吸引了很多的专业人士，它所起的作用很大。
        第六想谈“定价权”问题。事实上“定价权”是影响房价走势非常重要的一个因素。现在业界认为，国家把土地出让金首付比例提高到50%，并不能够遏制房价的快速上涨，因为这会造成房地产行业的垄断，使土地垄断在资金实力更强的上市房企与国企手中。房地产形成垄断最直接的后果就是“定价权”的垄断，使“定价权”掌握在少数企业手中，价格取决于少数企业的意愿。
        结合这几种因素，我认为珠海的房价未来几年还会翻几番，因为珠海城市格局的硬性改变：广珠轻轨、港珠澳大桥、横琴新区开发，再加上城市定位的改变，珠中江一体化进入实质化阶段，已造成“房价蔓延效应”——比如港珠澳大桥通车，香港的房价就会蔓延到珠海，并且蔓延速度加快。

       新一轮“孔雀东南飞” 影响珠海房价走向
        我还想谈一个珠海楼市的新趋势，就是“孔雀东南飞”，这是珠海城市格局改变所导致的。珠海新一轮的“孔雀东南飞”应该放在20年间来看，上世纪90年代珠海已有过一轮“孔雀东南飞”，当时四面八方的人来到了珠海，现在也有这样一种趋势，大量内地人来到珠海。不过这两轮“孔雀东南飞”有根本区别，上一轮来的只是“人”，而这一次来的“人”，不仅人来也带来了资金。我观察到现在这些人带来的不只是几百万，而是上千万的资金。
        元旦华发世纪城四期开盘，有一个客户是大庆的“油老板”，他告诉我，自己和太太来珠海玩，朋友建议他到华发世纪城看一看，看过之后他就决定移民珠海，于是在华发世纪城四期买了3个筹，我猜他有三、五千万资金，但他觉得我太小看他了，表示没有三、五个亿也不会来珠海。
        从这当中可以看到新一轮 “孔雀东南飞”带来的不仅是人的流动，还伴随着资金的流动，它会影响珠海楼市的走向，房价的走向，媒体可能总结为“旅游置业”之类，但我还是愿意视作新一轮的“孔雀东南飞”趋势，它是人与资金在珠海的聚集，是港珠澳大桥动工与横琴新区开发带来的效应。