买房人“跑单”要承担违约责任

买房人“跑单”要承担违约责任

——珠海市中级人民法院认定买房人与物业中介签订的《认购委托书》中的约束性条款为有效条款，买房人因“跑单”而被判向中介支付违约金

【案情】

2009年6月16日，吴先生（化名）（甲方）与A公司(物业中介)（乙方）签订一份《认购委托书》，约定：甲方委托乙方认购位于珠海市前山人民西路某花园房屋一套，建筑面积88.98平方米（最终以确权面积为准）。甲方委托认购该房产的总价为328000元，房产过户转让应交税费由买主全部承担，甲方委托认购该房产的付款方式为银行按揭贷款，拟贷款额为23万元。委托期限为2009年6月16日至2009年6月30日。甲方委托乙方确认该房产上述认购事项并意向认购该房产，甲方向乙方支付800元作为诚意认购金。乙方一经为甲方确定上述委托事项，诚意认购金自动转为购房定金的一部分。

《认购委托书》第九条规定：在委托期限内，乙方为甲方确认该房产上述认购事项后，甲方应在乙方通知之日起两天内办理正式的房产定购手续，交纳定金2万元，并于七日内付清首期或全部房款。如甲方逾期达三天仍不办理，视为违约，甲方应按总房款的4%支付违约金给乙方，且乙方有权没收全部诚意认购金或定金。第十条规定：甲方达成该房产交易后同意按总房款的2%即6500元向乙方支付代理费。第十一条规定：委托期满，乙方不能为甲方完成确认该房产上述认购事项，乙方于两天内将诚意认购金如数退回给甲方，不收取甲方任何费用，但甲方承诺自本合同签订日起半年内，不会在乙方不知情的情况下，私下自行或以亲属、其它委托人或单位名义与业主达成该房产交易，否则视为违约，甲方应按总房款的4%支付违约金给乙方。

《委托认购书》签订后，甲方向乙方支付了诚意认购金800元。2009年6月17日，乙方电话告知甲方达成了《委托认购书》要求的各项购买条件，要求甲方办理正式的房产定购手续。但甲方表示不愿意购买案涉房产。2009年6月22日，乙方向甲方发出一份《房产定购通知函》，要求甲方交纳定金2万元并及时与房产卖主签订房产买卖合同。

甲方没有交纳2万元定金，也拒绝与案渉房产的出售方签订房屋买卖合同。乙方因此诉诸珠海市香洲区人民法院，要求甲方按《委托认购书》第九条约定支付总房款的4%违约金13120元。

【一审判决】

珠海市香洲区人民法院（原审法院）审理查明：涉案房屋王女士（化名）所有，王女士授权梁先生（化名）代为管理，出售该房屋。2009年5月19日。梁先生代王女士（甲方）与A公司（乙方）签订一份《房产出售委托书》，委托书约定：甲方委托乙方代理出售案涉房产，委托底价为32万元，委托期限自2009年5月19日至2009年8月19日。委托期内，甲方不得以任何理由单方面终止合同，不得擅自将房产出售、抵押或其他导致房产产权权属变更，否则甲方同意按总房价的10%作为违约金赔偿给乙方，并承担因此造成乙方及承购方的一切经济损失。上述房价32万元为甲方实收价，但甲方同意将超出委托价的房款用以支付房产转让税费与代理费，房产证原件交给乙方，以便销售房屋。庭审时（2009年8月19日），A公司称案涉房产业主已经自行出售了房产，A公司也将房产证交还给了业主。

原审法院认为，A公司在涉案房产交易过程中的主要义务是向房屋买卖双方提供交易信息，积极促成房屋买卖合同成立。在房屋买卖合同成立前，买卖双方均有签订或不签订买卖合同的自由，这是当事人的主要权利，作为合同居间人或委托人，A公司无权剥夺当事人的该项权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。《认购委托书》中的条款系A公司为重复使用而预先制定，在订立合同时未与吴先生协商的条款。从《认购委托书》的整个内容看，其对吴先生权利的限制极其严格，而对A公司没有完成委托事项的责任几乎没有规定。特别是委托书的第九条，该条排除了吴先生自由订立合同的权利，大大加重了吴先生的责任。原审法院认定《认购委托书》第九条无效。A公司依据《认购委托书》第九条的约定要求吴先生支付违约金13120元，依据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条之规定作出判决：驳回A公司的诉讼请求。案件受理费人民币128元，减半收取64元，由A公司负担。

【终审判决】

原审原告A公司不服原审判决，向珠海市中级人民法院提起上诉。A公司上诉称，A公司与吴先生签订《认购委托书》后，积极与房产卖主商谈价格及其他各项交易条件，并最终为吴先生达成了委托书要求的各项购买条件，为吴先生正式提供、报告了订立房产买卖合同的机会与确切的交易条件的信息服务。但吴先生以各种理由拖延，不履行约定义务，构成违约。原审判决不顾房地产经纪行业现状和行业规范，以格式条款为由，错误认定《认购委托书》第九条关于违约责任条款无效，请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人吴先生支付违约金13120元。针对A公司的上诉，被上述人吴先生没有做出答辩。上诉人A公司二审提交了一份珠海市房地产经纪人行业协会2009年10月16日出具的说明函，说明《认购委托书》第九条、第十一条的约定是物业中介保护房源信息、维护自身劳动成果、防止卖方或者买方恶意“跑单”、“跳单”的行业惯例。

珠海市中级人民法院庭审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，对原审法院查明的事实予以确认。

珠海市中级人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。。。。。。”。第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。由此可知，居间合同的居间人是作为促进交易双方成交而从中取得报酬的中间人，因此，在居间法律关系中，居间人的主要义务在于向委托人支付报酬，抑或在未促成合同成立时要求委托人支付必要的费用，案中上诉人A公司与被上诉人吴先生签订的《认购委托书》，约定由吴先生委托A公司认购房产，在达成房产交易后向A公司支付代理费用，双方建立居间合同法律关系。A公司具有核准从事物业代理的资格，取得委托书项下房产业主的授权，向吴先生提供了有关房屋信息的介绍，安排吴先生实地察看了拟交易的房产，核算了应缴纳的税费等，双方签订《认购委托书》。此后又以电话及书面方式通知吴先生与业主签订房产买卖合同。上述事实可以认定，A公司已经基本完成了其作为物业代理中介服务的内容。《认购委托书》虽为格式合同，但双方对于房款的付款方式、首期款数额、代理费、违约金的比例等作出了约定，很显然，该委托书对于房款的支付、违约金等条款是经过双方协商一致而订立的。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式合同在具有该法第五十二条和第五十三条规定的情形或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。A公司依据《认购委托书》第九条的约定要求吴先生承担违约责任，对此法院认为，该第九条是对委托方吴先生在规定的期限内不交纳款项而应承担的违约责任的规定，该约定对委托方而言较为严厉，但该约束性条款是由物业代理行业的特点所决定的，因为提供房源信息，提供订立合同机会是A公司获得相应报酬的基础和前提，因此，为保障自身利益，A公司在委托书中约定约束性条款，并不违反法律法规禁止性规定，也不存在排除委托人自由订立合同的权利，加重委托人的责任，原审法院认为该条款无效是错误的，应予纠正。鉴于该第九条有效，吴先生表示标准过高，法院认为，根据《认购委托书》的约定，A公司在委托方达成房产交易后，其收取的代理费为6500元，因此，违约金按总房款的4%计算确实过高，应予调整，法院酌定为6500元。

    吴先生庭审中抗辩《认购委托书》存在欺诈，其没有细看《认购委托书》的条款，但吴先生不仅承认签名的真实性，且在签订《认购委托书》后交纳了800元，其为具有民事行为能力人，应为自己草率作出意思表示、漠视自身合法权益的行为承担相应的法律后果。

综上所述，原审适用法律错误，应予纠正。上诉人A公司上诉部分有理，应予支付。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销珠海市香洲区人民法院作出的民事判决。

二、被上诉人吴先生于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人A公司支付违约金6500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费64元，二审案件受理费128元，上诉人A公司负担96元，吴先生负担96元。

本判决为终审判决。