买房爽约，赔了夫人又折兵

买房爽约，赔了夫人又折兵

      ——付给业主的房款要不会来

          还需向物业中介支付佣金

【案情简介】

2007年9月4日，李先生将其在珠海市前山的一套房屋委托A公司（房地产代理公司）代理销售。同年12月26日，高先生看中了该套房屋，于是委托A公司代购该房，并与A公司签订了《认购书》。《认购书》约定：1、认购房屋为珠海市前山某套房屋；2、付款方式约定为签订《认购书》时，A公司代业主向高先生收取定金人民币2万元，高先生保证此房过户时间为2008年2月20日前，并且在此之前向A公司支付代收的首期房款18万元，否则，视为高先生放弃购买此房；3、如高先生不能按期付款，视为放弃购买权，所交款项不予退还。

高先生签订了《认购书》后，于2008年2月20日前向A公司支付了诚意金、定金和房款合计33000元，又于2008年3月3日、4月30日向A公司支付代收税费和定金合计20000元，高先生所付款项共计53000元，并且全部由A公司转付给了李先生。

之后，由于房地产市场调整，房价下降，高先生不想买该房屋，要求与A公司解除《认购书》。A公司将高先生的想法通知李先生，李先生认为高先生违约，所以拒绝退款。李先生并于2008年7月21日将该套房屋另行出售给他人。另行出售前，李先生不仅未将高先生交付的款项退还，而且也未将另售出售一事告知高先生。高先生在知悉该房屋被李先生另行出售给他人之后，要求李先生退还购房款，未果，遂将A公司和李先生告上法庭，要求解除与A公司所签订的《认购书》，同时要求李先生返还所收款项53000元并双倍返还定金20000元。

【一审判决】

一审法院认为，高先生和A公司签订的《认购书》系双方真实意思表示，未违反法律与行政法规的强制性要求，为有效合同。李先生委托A公司销售房屋，A公司以自己的名义分别与业主及买方签订合同，其目的是为了促成房屋交易以获收报酬。因此A公司与买卖双方即高先生、李先生成立居间合同关系。

2008年2月20日之后，A公司、李先生收取了高先生所付款项，法院认定其行为变更了《认购书》付款方式的原约定，同意高先生继续履行合同，因此高先生在2008年2月20日前未足额交付首期款不构成违约，A公司和李先生认为高先生违约而不予退还所交款项不能成立。

从2008年2月20日至李先生另行出售房屋的5个月期间，高先生仍未足额向李先生交付首期房款18万元，李先生另行出售房屋未尽告知义务，因而，法院认为双方均存在过错，高先生要求双倍返还定金20000元的主张法院不予支持。一审法院判决如下：

一、确认高先生与A公司2007年12月26日签订的《认购书》解除。

二、李先生于判决发生法律效力之日起五日内返还高先生款项53000元。

三、驳回高先生双倍返还定金的诉讼请求。

【终审判决】

李先生不服原审判决，依法向上级人民法院提起上诉。李先生上诉称：1、一审判决认定事实不清。首先，在2008年2月20日后高先生又交付了两次款项，这并不能证明双方以实际行为变更了原付款方式的约定，更不能说明高先生逾期交款未构成违约；其次，是高先生不按时交清首期款而构成违约。2、一审适用法律不当，一审未全面适用《民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，显属不当。

针对李先生的上诉，被上诉人高先生答辩如下：1、一审法院认定事实正确，其于3月3日和4月30日再次付款，李先生也收了钱，这实际上是履行期限的变更；2、由于李先生将房屋另行出售而无法交付房屋，导致高先生购房不成，责任在于李先生，一审法院判令李先生退还购房款于法有据。

A公司答辩认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。

二审法院审理之后，对原审法院查明的事实和依据的法律予以确认，判决驳回李先生的上诉，维持原判。

【案情后续】

A公司认为其已事实上促成了高李两人订立房屋买卖合同，高先生应依照《认购书》约定向其支付8000元中介代理费，但被高先生拒绝。A公司于是诉至法院，请求判令高先生支付中介代理费8000元，李先生承担连带责任。

高先生认为他不须支付8000元的中介代理费。因为一方面，A公司并没有促成合同成立，买卖双方并没签订房产转让合同；另一方面，A公司也没有尽到报告义务，没有提供卖房者信息和房产信息。

李先生也认为自身不存在过错，不需承担连带责任。

【法院判决】

法院认为，虽然《认购书》被生效判决解除，但权利受到损害的一方仍有权依据合同约定主张权利。A公司已向李先生和高先生提供了订立买卖合同的媒介服务，虽然最终没有签订房屋买卖合同，但高先生已经支付了部分房款，李先生也收取了该部分房款，且两人在房屋另卖他人之前明确有与对方进行房屋买卖的意思表示，李先生认同认购书中约定的高先生须在2008年2月20日之前支付首期房款18万元的条款内容。据此法院认为高先生和李先生之间的房屋买卖合同关系事实上已经成立。虽然两者最终没有签订书面买卖合同，也没有完成交易，但A公司对高李两人交易不成功不存在过错。

因此，A公司诉请高先生支付中介代理费，有事实和法律依据。但鉴于李先生和高先生双方未完成交易，据此，法院认为高先生向A公司支付约定中介代理费的50%即4000元较为恰当，遂判令高先生应向A公司支付中介代理费4000元。

对于李先生是否应承担连带责任，法院认为A公司与李先生签订的是《出售代理协议书》，与高先生签订的是《认购书》，两份合同在法律意义上是相互独立的，A公司应依据其所签的两份合同分别主张权利，高先生和李先生之间互不承担连带责任。

法院判决之后，A公司认为法院既然已经确认了高先生和李先生之间的房屋买卖合同关系事实上已经成立，也即A公司作为物业中介，向买方和卖方提供了订立买卖合同的媒介服务，并促成了房屋买卖合同关系的成立，高先生理应支付约定的8000元代理费。法院酌定按50%即4000元支付，没有依据。A公司遂提起上诉，请求判令高先生按8000元支付中介费。

【林叔权律师点评】：买房爽约，赔了夫人又折兵

本案中买方高先生未依《认购书》约定按时支付首期房款，导致其认购的房屋被业主另售他人，责任在高先生。高先生因自身爽约，房屋没买成，所交付的房款无法退回，还需向物业中介支付代理费，真是“赔了夫人又折兵”啊！。

诚实信用原则被称为《民法》的帝王条款，是当事人在从事民事活动时，应当遵循的基本原则，特别是在商品房交易过程中，买卖双方更应遵循这一原则，才能维持整个房屋交易市场的秩序，达到双赢的局面。

本案中，买卖双方与物业中介签订的合同属于居间合同，涉及居间合同法律关系。《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。本案中，高先生和李先生虽然没能最终签订房屋买卖合同，但买卖双方之间的房屋买卖合同关系事实上已经成立。A公司对买卖双方最终没能完成交易不存在任何过错，因此，高先生应该按照《认购书》的约定支付居间报酬（代理费）。