物业中介代理出售多人共有的房屋时应注意什么？

物业中介代理出售多人共有的房屋时应注意什么？

【案例简介】

2009年7月，李小姐与××中介公司签订了一份《房屋认购合同》，认购了一套位于某广场的房屋，价格为50万元。合同中约定，李小姐在签订合同时支付认购金5000元，并由××中介公司代收。之后由××中介公司负责落实确认该房产权能否合法、正常地交易过户，付款方式等事宜能否与业主（即出售方）要求相符，若业主不同意售房价和付款方式，则××中介公司退回李小姐所交认购金，认购合同自动终止，双方互不追究责任。若××中介公司落实确认，则认购金即使转为购房定金的一部分。

后李小姐与××中介公司之间发生纠纷，李小姐认为业主为四人，而与其签订《房屋认购合同》仅为其中一人，故拒签二手房买卖合同并要求××中介公司返还认购金。而××中介公司认为其已尽到了居间义务，上述房产未能完成交易的责任在于李小姐未本人，系其未及时缴交定金而致，故不同意退还认购金。李小姐遂诉至法院。

【律师点评】

本案中××中介公司是否应退还认购金，要看××中介公司是否尽到了对涉案房产的产权审查并通知李小姐的义务。对涉案房产的产权审查，即查明涉案房产是否经过了房屋所有共有权人的同意或者不能亲自到场签字的共有权人是否有出具经公证的授权委托书，该房产上是否存在查封、抵押、出租等产权受限的情况。

本案中××中介公司提供了与其中一位业主签订的《成交确认书》一份，拟证明业主同意出售涉案房产，但业主签名中仅由涉案房产的四个共有权人中的一人签名，其他共有权人签名均为代签，即其他共有权人没有出具经过公证机关公证的授权委托书。虽然××中介公司称向房产登记中心口头咨询了该房产并无查封、抵押情况，但是，也没能提供相应的证据证明。此外，××中介公司虽申请证人出庭作证，拟证明业务经办人员短信通知了李小姐业主同意卖房的事实。但庭审中证人并未提供相应的通知短信。由此可见，××中介公司因未能证明其已尽到了对涉案房产的产权审查（尤其是共有权人是否同意卖房并有合法委托）并通知李小姐的义务，将承担不利的甚至是败诉的后果。

二手房交易中房屋为多人共有时，中介公司在提供居间服务时应注意以下事项：委托售房合同或成交确认书应由房屋全体共有权人签名同意。若本人不能到场而由代理人签名时，中介公司应留存本人身份证复印件及授权委托书原件（经过公证机关公证）、代理人的身份证复印件（核对原件）；在审查产权是否受限时应备份产权信息查询等资料；在通知买主时应保留好短信通知的内容或特快专递的详情单。这样，在与买方发生纠纷时才不会处于不利的地位。