林叔权律师应《南方都市报》邀请点评房市消费纠纷

林叔权律师应《南方都市报》邀请

点评房市消费纠纷

《楼市又到3·15 消费纠纷依旧多卖家违约在增加》

——2010年3月12日《南方都市报》

一年一度的3·15又要来了。在这国际消费者权益保护日来临之际，各类危害消费者权益的案件开始纷纷摆上台面。记者从珠海多家律师事务所受理案件的情况来分析，2009年度，因为一手楼交易过程而产生的纠纷较少。但二手楼市的纠纷宗数，呈现上升趋势。
     本期我们从众多楼市的纠纷案例中，挑选了四种类型的案例。有司空见惯的延迟交楼，也有二手中介的交易陷阱等。为了踏入明智买房的行列，请一起加入我们的3·15楼市学习行动吧！

    09年楼市纠纷集中在产品问题

     “去年整个楼市的纠纷案，单纯从数量上来说是少了一些。特别是有关退房的案例，09年几乎没有。”长年受理地产案件的广东大公威德律师事务所林叔权律师直接点出了09年度楼市纠纷案列的总体情况。“虽然案件诉讼相对现实情况来说，有一定的滞后性，但到目前为止我还没有接到有关2009年买房后退房的案件。”林叔权表示，退房案例的减少，甚至消失，主要是受市场环境的影响。
     2009年的楼市，从低谷中成功反弹，成交量上升，因降价而导致的退房问题明显减少，但一些涉及交易后期，如交楼纠纷等却出现了上涨的趋势。
     广东运胜律师事务所律师、珠海市消费者委员会常年法律顾问朱光仁说，2009年他接手的有关一手楼市的纠纷案例，大多集中在虚假宣传、开发商不履行告知义务、房屋质量问题等三大方面。另外，霸王条款、交付使用面积和合同面积不符合的案例也占不小的比重。
     林叔权律师还表示，延迟交楼的楼市纠纷，占到了他2009年度楼市纠纷案例的三分之一。从多家律师行调查的情况得出，产品延迟交付、产品与合同规定不符是目前一手楼市中的两大重要纠纷类型。

    二手中介变被告为原告

     记者从珠海房地产经纪人行业协会处了解到，2009年度，二手纠纷的案列增多。而中介公司也开始从被告的角色，转向了原告。
     “因为2009年度二手楼市行情好了很多，不少卖家坐地起价，即便签订了认购协议书，也会违约不卖。卖家不卖，是2009年二手楼市纠纷的主要根源。”房地产经纪人行业协会会长陈交力说。
     而长年从事二手楼市纠纷法律代理的吴律师，也表达了相同的看法。他告诉记者，由于不少卖家在外地，他们通常会委托本地的朋友或亲人卖房，但等到被委托人与买家谈好条件，委托人却开始改变主意，导致卖方不卖，最后往往使得中介和买家把卖家告上法庭。

典型案例

    1
    购多人共有物业时
    需谨慎
    受害人：李女士
    时间：2009年7月份

     去年7月份时，我通过一家中介公司，看上了香洲区的一套房屋，价格为50万元。看房子的当天，觉得满意，所以就交了5000元的认购金，并签了认购合同书，只等着跟业主签买卖合同了。本以为会很顺利的，但到了签《成交确认书》那天，没想到出了乱子。
     签约那天，听业主说，这套房子房产证上的持有人，共有四个，但只有他一个人来签约。之前中介公司并没有跟我说这房子是四人共同持有的。
     我怕他们四个人万一有什么纠葛的话，把自己牵连进来，就拒绝跟业主签约，除非其他三个业主也一起来签字，不然这套房子再好，我也不敢买。
     但因其他业主不在珠海，而负责签约的业主，又不能拿到他们的委托书，最后交易不成。我就向中介公司讨要5000元的认购金，但中介公司说，交易不能完成，是我自己造成的，属于买方的责任，所以不同意退还5000元的认购金。我房子没买成，反而倒贴了5000元，只好上诉。

    律师点评中介未尽完义务，只能败诉

     广东大公威德律师事务所林叔权律师：签订合同并同时支付的5000元认购金，是由中介公司代收的。但签订合同中规定“之后由中介公司负责落实确认该房产权是否能够合法、正常化交易过户。”
     该案例中中介公司是否该退还认购金，要看中介公司是否尽到了对涉案房产的产权审查并通知李小姐的义务。对涉案房产的产权审查，即查明涉案房产是否经过了房屋所有共有权人的同意或者不能亲自到场签字的共有权人是否有出具经公证的授权委托书。
     中介公司提供了与其中一位业主签订的《成交确认书》一份，拟证明业主同意出售涉案房产，但业主签名中仅由涉案房产的四个共有权人中的一人签名，其他共有权人签名均为代签，即其他共有权人没有出具经过公证机关公证的授权委托书。
     虽然中介公司称向房产登记中心口头咨询了该房产并无查封、抵押情况，但是没能提供相应的证据证明。此外，中介公司虽申请证人出庭作证，拟证明业务经办人员短信通知了李小姐业主同意卖房的事实，但庭审中证人并未提供相应的通知短信。由此可见，中介公司因未能证明其已尽到了对涉案房产的产权审查(尤其是共有权人是否同意卖房并有合法委托)并通知李小姐的义务，将承担不利的甚至是败诉的后果。

    提醒委托书要公证

     二手房交易中房屋为多人共有时，买家与中介沟通的时候，应注意委托售房合同或成交确认书应由房屋全体共有权人签名同意。若本人不能到场而由代理人签名时，中介公司应留存本人身份证复印件及授权委托书原件(须经公证机关公证)、代理人的身份证复印件。在审查产权是否受限时应备份产权信息查询，并把有关的产权信息及时通知买方。

2 

    卖房人消失，
  买方和中介受害
  受害人：李女士
  时间：2009年10月份

     2009年3月中旬，经过半个多月的时间看房，我看上了一套位于吉大的三房两厅，虽然楼龄较老，但朝向和采光都不错。当天看了房子之后，我就下了1万元的定金给卖家。
     五天后，我的首付筹集得差不多了，准备约卖家到中介公司去签约，但是卖家电话却怎么也打不通。我开始有点着急。又过了两三天，卖家还没有出现。中介跟我说怕是卖家消失了。这下怎么办，我那1万元岂不是打水漂了？
     无奈之下，我和中介把卖家告上了法庭，请求赔偿我的损失。法院最后判决，查封了该套买卖的房屋。但卖家用珠海斗门镇区的另一套房产换做抵押查封。市区吉大的这套房产因撤销查封后，仍可自由买卖。判决是2009年11月份下来的，到现在为止卖家还没有偿还我的定金。如果再拖下去的话，我们就申请法院强制执行，拍卖掉镇区的房产，来赔偿我和中介的损失。但镇 区 那 套 房 子 很偏，就怕到时拍卖也没人来买，那我的定金可就真的没指望了。我的损失，中介是否应该承担？

    律师点评要中介承担买家损失，缺乏依据

      广东运胜律师事务所律师、珠海市消费者委员会常年法律顾问朱光仁：民事上的责任主要分违约责任与侵权责任两种。就违约责任来说，如买家与中介签订的委托合同约定中，中介对收受的买家定金只是转付业主，且没有中介要负赔偿责任的特别约定，这时要求中介来承担违约责任缺乏合同依据。
      从侵权责任的角度分析，中介承担责任的前提是它在这一交易中存在主观上的过错，很难说中介对卖家收受定金后消失不见的结果是明知的，或在主观上是存在过错的，因此，要求中介来承担侵权责任也缺乏依据。买家向法院提起诉讼，并提出了财产保全申请，在法院作出生效决后提出了强制执行申请，这已是买家所能穷尽的最后途径。
     财产保全的具体范围及标的物，法院只能根据申请人的申请来确定。但《中华人民共和国民事诉讼法》第九十五条规定，被申请人提供担保的，人民法院应当解除财产保全。本案，买家申请查封了卖家位于市区的涉案房屋，卖家提供其位于斗门区的房产作为查封的担保，法院据此解除了对卖家位于市区的涉案房屋的查封，是符合规定的。

    提醒提高定金额度，降低卖家违约可能

     卖家跑单，在二手市场中是常见的事情，特别是在楼价上涨的时期。为了卖更高的价钱，卖家有时都愿意付出双倍的违约金。
    为了对待这类事件，业内人士提醒可以提高定金额度。最高定金额度为标的物市场总价的20%。一旦定金额度提高后，卖家违约的成本就大了，降低了卖家违约的可能性。但提供定金额度，对买方来说又存在操作难度和风险。

3
    藏在暗处的
    赠送面积
    受害人：罗女士
    时间：2009年12月份

     在一次与朋友自驾车闲逛时，从广州来珠海就医的罗女士误入了临近珠海的坦洲某楼盘。当时就被该楼盘成熟的生活配套和实惠的价格吸引了，当天就下定了2万元购房。
     罗女士回忆说，在给她推荐那套房源的时候，销售人员一直都在强调118平方米的使用面积和5500元的单价。但在签订认购合同时，她发现户型面积一栏中填着“92”平方米，而非“118”平方米。单价一栏中也写着7000多元，而不是所说的5500元。而之前说好的118平方米和5500元，被销售员写到了认购合同的左上角，而非合同的内文。
     罗女士就问该销售员，为何面积少了26个平方米？该销售员作答：“这都是为了应付政府，现在政府对大户型的房子要求很多，所以就有了这样的做法，对你们业主是没有影响的。”
     罗女士听完后，以为只是在认购书的建筑面积上填写92个平方米，而购房合同中的建筑面积依然是118个平方米。从开始看房子、到签订认购合同书，销售员一直未明确或正面地对罗女士表明，多出来的26个平方米是赠送面积，而不是产权面积。
     等到签订购房合同时，罗女士才最终发现26平方米不是产权面积。而根据92平方米的产权面积来算，单价要超过7000元。罗女士觉得价格过高了，最终没有签订购房合同。开发商以罗女士单方违约为由，没收了2万元的定金。到现在为止，2万元的定金还在开发商手中。

    律师点评开发商隐瞒事实，应退回定金

     广东运胜律师事务所律师、珠海市消费者委员会常年法律顾问朱光仁：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“实际交易面积和单价，只写在了合同的左上角，并没有写入合同正文”，在进行房屋权属登记的时候，就不可能如实体现实际的交易面积，房屋所有权证书上登记面积之外的面积由于没有经依法登记，不发生效力，往后如要进行房屋的流转就会碰到一串的麻烦。
     开发商在售房过程中，没有向罗女士提前如实告知房屋买卖合同记载与实际交易面积和单价不符的情况，故意隐瞒有关事实。如果罗女士在这份与事实不符的合同上签字并进行房屋的权属登记，将会使其合法权益受到无法弥补的损失，且开发商进行不实登记的做法明显违法。可见买卖合同未能最后签订，过错在开发商，开发商理应退回罗女士已交的两万元定金。

    提醒口说无凭，立字为据

     消费者购买房屋，应先对所购房屋的有关情况进行详细了解；在签订合同时，务必把开发商承诺的东西写入合同，以免到时空口无凭，如出现合同内容与开发商实际宣传不符的情况，应拒绝签字；注意保留有关证据，留存楼盘宣传手册等资料。特别是一些宣传单张中有的规划、没有写入合同的情况，这个一定要问清楚，不然入住后再追究开发商规划不符的情况，就麻烦了。

4
    看清延迟交楼的
    赔偿标准
    受害人：蒲先生
    时间：2009年7月份

      2008年4月份，我在新香洲买了一套两居室，当时还觉得7000元的单价有点贵。但到了2008年底，房价开始涨的时候，发现自己第一次买房就抄了楼市的底，眼看着楼价过万了，还一天天地涨，足足兴奋了有一个月。但没想到兴奋过后，苦恼来了。
     买房的时候，开发商说是2009年5月份交楼。购房合同中也标明了具体的交楼时间是5月30日。但盼星星盼月亮，到了去年6月份，还没有接到交楼的通知。然后我们成立的业主群里面，就有人开始闹哄起来。大家约了个时间，去售楼部看看到底是什么情况。去了一问才知道，原来是工期延迟，导致逾期交楼。
     当时我们就想，反正合同中有关于延迟交楼的惩罚规定，业主权益是有保障的。然后我们就回去拿出了购房合同好好研究，逾期不超过60日的，赔偿延迟交楼金额为房屋总价的万分之二。也就是说我那套57万元的房子，能拿到违约金114元。
      差不多又过了一个月，开发商通知我们去收楼。而现场只有一张薄薄的综合竣工验收书，还是复印的。但不管怎么说，盼了这么多天，总算能收楼了，也没计较那么多。但收楼后，发现阳台、门窗做得很粗糙，并且渗水问题很严重。业主们正在联合找个律师，想起诉开发商。而逾期交楼的费用，也被开发商用物业管理费顶了。

    律师点评开发商是否取得“验收合格”是关键

    广东大公威德律师事务所林叔权律师：该案件中，最大的问题是延迟交楼赔偿金的问题。如果按照合同规定，业主只能拿到几百元的赔偿。但一般来说，延迟交楼是按日赔偿的，而非固定数额的赔偿。
     另外，在判决延迟交楼的案件中，有个争议点。什么叫做竣工验收，是以备案为准还是以什么为准。因为竣工验收，是关系到交楼时间的核心问题。如果在合同中有明确规定，什么是竣工验收，那么就按合同来执行。现在各个法院对于竣工验收的标准也是不一样的，有些以规划竣工验收为准，有些以备案登记为准。在标准还未规范的情况下，就要看合同中是否规定了。针对这个案件来说，开发商实际交楼的时候，是否已经取得了验收合格。如果没有的话，那么也不算真正的交楼。

    提醒延迟交楼，应要求按日赔偿

     在收楼中会遇到两个关键问题。一、开发商是否取得了竣工验收合格证。现在竣工验收的说法五花八门。有分期验收合格、综合验收合格、主体验收合格等叫法，但这几种说法都不明确。就珠海来说，工程是否验收合格，应该看开发商是否取得了竣工验收备案登记表。现在的竣工验收，是开发商自己组织，但最终必须要到建设部门去备案的。如果拿到了备案登记表，则这个工程验收已经是登记在册，是有效的。
     二、开发商一旦逾期交楼，该如何赔偿业主？在签订购房合同的时候，就要看清楚。有些合同中只标明了“逾期多少天，按照房款总额的万分之几进行赔偿”。这里要注意，正规的做法是“逾期多少天，按日赔偿”。也就是说，开发商延迟交楼时间越长，赔偿金越多；而不是，延迟一天跟延迟一个月的赔偿金是一样的。“按日赔偿”，是一定要写进合同的，否则吃亏的是消费者。
    记者手记

    当行业规范不严格时，维权的核心在消费者

     在走访了多个常年受理地产纠纷的律师后，发现每个律师的剑锋都指向了开发商这个群体。现在从拿地、到规划再到动工、销售，地产开发的各个环节都有比较明确的规范制度，相比前些年来说，地产行业的规范不再是空谈。但现实的情况却是，某些规范不够严格，开发商误导式的宣传手法、篡改规划的伎俩等做法，依然对众多的消费者造成了不利影响。
     在行业管理仍欠规范的前提下，消费者要把维权的希望放在自己身上，而不是期望着对手去遵守法规、规定。不管是面对售楼员的误导、还是延迟交楼的赔偿，在购房的每一个环节中，消费者都要拿出12分的警惕，来仔细阅读合同条款，并且要多听多看多问。用自己清晰的头脑和理智的判断，来剔除因行业管理欠规范而导致的损害自身利益的做法。