“房改房”过户须补缴地价，该由谁承担？

         “房改房”过户须补缴地价，该由谁承担？

网友问题：

我在某中介看了一套房，位置、朝向、价格等均符合我的要求，于是就与中介、业主签了一份三方合同，约定业主“实收”54万元，我“实付”56万元，差价2万元给中介代交房屋过户税费及中介佣金。合同还约定我应在合同签订后的15日内交给业主15万元首期房款（含已付定金）。签订合同时，中介让我签了一份承诺，内容是我同意按税务局能过的价格交易报税，中介解释说如果不报低价交税而按实际成交价报税，中介代交税费后就没有佣金可拿了。合同签订当日，我通过中介公司向业主支付了2万元定金。之后，我就向中介提交申请银行按揭贷款的资料，几天之后，按揭银行出具了同意贷款通知书。此时，中介通知我与业主办理房屋过户手续。我们去办时，被告知业主的房屋属于“房改房”，土地来源为划拨，进入市场交易前需按政策规定补缴1万多元的地价。在签合同时，业主和中介都没有告诉我这一情况，我认为这笔钱应由业主补缴，而业主说合同约定的是“实收”，“实收”就是不管交易中的任何税费，也不管中介费。业主叫我和中介商量着办。我找中介，中介说这是我跟业主的事，中介无权替买方或者卖方确定交易价格，让我和业主协商解决。我咨询律师，律师说物业中介也有过错，物业中介作为专业的房地产公司，应对拟交易的房屋产权登记状况进行专业审查，并将可能影响交易的重大事项如实告知买卖双方。该律师还建议我，补缴地价的事没有谈妥先不要付首付款，以增加谈判的筹码。可是，由于谈不拢，房屋过户的事就一直拖着，直至最近，业主委托律师向我发来了律师函，说由于我没有在规定的时间内支付房屋首期房款，已经构成故意违约，根据《合同法》关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，业主有权没收定金，并将房屋另行出售。

请问林律师，到底谁是谁非？我该怎么办？

【林叔权律师点评】

存在双重合同关系

这位网友讲的三方合同应为卖方、买方与物业中介签订的《房地产买卖合同》。通常情况下，这样的三方合同包括房屋买卖合同关系及居间合同关系，也即，业主与买方之间存在着房屋买卖合同关系，同时，业主、买方与物业中介之间存在着居间合同关系。由于买方与卖方、物业中介签订了三方合同（《房地产买卖合同》）并向卖方（业主）支付了定金，买方与卖方之间的房屋买卖合同关系已经成立。而由于物业中介已经促成了买卖双方之间的房屋买卖合同的成立，根据《合同法》第二十三章“居间合同”的规定，买卖双方均与物业中介成立了居间合同关系。

通常情形下，买方与卖方之间的房屋买卖合同关系既然已经成立，双方均应全面履行合同。买方应按合同约定向卖方支付购房定金、首付房款及全部房款，如果逾期支付或者不支付，买方就构成对卖方的违约，须依据合同约定承担违约责任，卖方有权没收买方已缴纳的定金并追讨违约金或者要求买方赔偿损失。卖方应按合同约定将房屋过户给买方，并按约定时间向买方交付房屋，如果卖方“毁约”不卖或者按约定办理房屋过户手续后不交付房屋，卖方就构成对买方的违约，须按合同约定承担违约责任。卖方如果已经收取定金，依据《合同法》规定的定金罚则，卖方应向买方双倍返还定金，买方还可依据合同的约定要求卖方支付违约金或者要求卖方赔偿损失。而由于买卖双方均与物业中介存在着居间合同关系，买卖双方应按合同约定向物业中介支付居间报酬（中介费、代理费或者佣金）。

补缴地价属于合同价款问题

然而，本案中，各方当事人在合同履行中由于交易的房屋须补缴地价而产生了障碍。排除障碍的关键在于厘清补缴地价应由谁承担，然后再厘清谁违约或者谁存在过错。违约与过错均可能导致合同不能履行或者不能全面履行，违约方或者过错方须承担违约责任或者过错责任。

补缴地价问题属于合同价款问题。由于合同具有相对性，买方和卖方才是房屋买卖合同的当事人，物业中介不是房屋买卖合同当事人，补缴地价问题应由卖方和买方协商解决。《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案的情形，属于价款约定不明确。即三方合同所约定的“实收”与“实付”之差为“房屋过户税费及中介佣金”，其中的“过户税费”中“费”是否包含“房改房”办理过户前应补缴的地价？

显然，在二手房买卖中交易标的为“房改房”的属于特例，相对于商品房来说，“房改房”属于权利受限的房屋，其土地来源性质为“划拨”，不同于商品房土地来源的“出让”，须按规定补缴地价后才可由“划拨”转为“出让”，也才能上市交易。从“房改房”本身而言，业主要将其上市转让，首先必须补缴地价。因此，三方合同约定的“房屋过户税费及中介佣金”中的“费”本意应指普通商品房交易过程中应缴的营业税、契税、所得税、办证费等，不包括“房改房”上市交易前须补缴的地价。也即，补缴的地价应由业主承担。如果业主拒绝承担而导致合同无法履行，业主应承担相应的违约责任。而合同约定中的业主“实收”，能否理解为卖方可不承担补缴地价呢？不能！因为作为“房改房”的业主，本应知道“房改房”须补交地价才能上市交易，也才有“实收”可言，不补缴地价根本就不能上市交易，何来“实收”？因此，除非合同事先清楚约定“补缴地价”由买方承担或者在“实收”与“实付”之差额中预留有“补缴地价”部分，否则，要求买方或者物业中介承担业主应补缴的地价是不公平的，也是没有法律依据的。

物业中介是否有过错

至于买方所咨询的那位律师的意见，虽是出于维护买方的利益，但未必完全中肯。没错，正如该律师所言，物业中介作为专业的房地产公司，本应对拟交易的房屋产权登记状况进行专业审查，并将可能影响交易的重大事项如实告知买卖双方。但是，如果以物业中介没有审查或者虽审查但没有发现是“房改房”，进而推定“物业中介也有过错”，未必符合法律规定。因为，《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。即，物业中介作为居间合同的居间方，其合同责任在于向委托人（卖方或者买方）报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。除非“三方合同”明确规定物业中介必须尽到对“拟交易的房屋产权登记状况”进行“专业审查”的责任，否则，不能得出物业中介有过错的责任。

而该律师进而建议买方，“补缴地价的事没有谈妥先不要付首付款，以增加谈判的筹码”，实际上是建议买方行使抗辩权，出发点可以理解，但未必能真正保护到买方的利益。

抗辩权是一种消极的权利，是法律为了确保和鼓励合同的履行而设立，以防止和避免单方不履行合同义务，以维持合同当事人的利益平衡，维持正常的合同秩序，维持合同交易的公平与安全。在合同实务中，存在着各种抗辩权，各种抗辩权的行使都有其具体条件和应当注意的问题。《合同法》第66条规定了“同时履行抗辩权”：指当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《合同法》第67条规定了“后履行抗辩权”：指应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到了履行期限，对方当事人事有不履行、部分履行的权利。当事人行使后履行抗辩权致使合同迟延履行的，迟延履行责任应由对方当事人承担。《合同法》第68条规定了“不安履行抗辩权”：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

本案中，根据《房地产买卖合同》的约定，买方支付首付款在先，卖方办理过户手续在后，买方无权行使“同时履行抗辩权”；尽管补缴地价应属卖方责任，但由于合同对价款约定不明，买卖双方又未就补缴地价达成一致，本案不存在买方可行使“后履行抗辩权”的情形；而“不安履行抗辩权”，更不符合本案的情形。如果买方听从该律师的建议，不按期支付首付款，就会由“有理”转为“无理”，结果是从“有利”变为“不利”。因为，如果买方先按合同约定的期限支付了首付款，而卖方拒绝补缴地价而导致房屋不能如期过户，或者卖方拒绝补缴地价而导致合同不能履行，合同不能履行的责任应由卖方承担，卖方应按法律规定向买方双倍返还定金。而如果由于买方不按约定支付首付款，买方构成违约，卖方反而有权行使“后履行抗辩权”，在此情形下，买方能否要回定金都难说了！

即使房屋买卖不成，物业中介仍可要求支付佣金

如前所述，物业中介是居间合同关系的当事人，不是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系的当事人，其合同责任是促成买方与卖方订立房屋买卖合同。除非买方或者卖方有证据证明物业中介没有尽到《合同法》第四百二十五条规定的居间人应当承担的如实报告义务（就有关订立合同的事项向委托人如实报告），或者有证据证明作为居间人的物业中介存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的”情形，否则，买方或卖方中的违约的一方还应向物业中介支付居间报酬（中介费、代理费或者佣金）。

物业中介要小心“偷鸡不成蚀把米”

作为房屋买受人，对自己准备购买的房屋能否交易、符合什么条件才能交易、交易中应缴纳什么税费等问题，均应在签订买卖合同前详细了解、仔细评估。作为房屋出让方，对属于自己应补缴的诸如地价款之类，也不能推诿，即便是要“实收”，也应在买卖合同中对哪些税费承担与不承担作出明确的规定，不能含糊。作为物业中介，要使自己真正专业起来，而不是宣称专业而实际上不专业，连“房改房”在过户前须补缴地价也不知道。而且，本案中，虽约定“差价2万元给中介代交房屋过户税费及中介佣金”，但由于没有考虑到“补缴地价”这一因素，约定中也没有明确“中介佣金”的标准及具体金额，即便物业中介有权向违约方主张中介佣金，难度也很大。当合同价款约定“实收”、“实付”时，物业中介不能依靠签订合同时让买方签一份“同意按税务局能过的价格交易报税”的承诺而获得中介费或及额外的利益。因而，搞得不好，物业中介很容易“偷鸡不成蚀把米”！