房屋层高缩水，该如何维权？

【网友问题】：层高缩水，该如何维权？

王女士买了一套房，与开发商签订的预售合同约定房屋层高为3.1米。交房时，王女士发现房屋实际层高只2.9米，同一小区其他业主的情况也一样。按这个层高，装修时给地面铺设瓷砖或木地板后，房屋的层高还会更低，如果再做吊顶，住起来就更加不便。王女士遂拒绝收楼，要求开发商先给予赔偿再收楼。开发商则认为，房屋层高符合设计规范，虽然与合同约定不符，但不影响业主居住，不存在赔偿问题。请问，王女士该如何维权？

【林叔权律师】（电话：13926929635）：

关于房屋层高与商品房买卖合同约定不符的维权问题，已经有真实案例：

案例一：房屋层高“变矮”10厘米 开发商判赔1%房款

本报讯 （记者姜永涛 通讯员马燕、孟晋）购房合同中写明房屋的层高为3米，收楼时却变成了2.9米，这矮了的10厘米，房地产商到底该怎么赔偿业主？目前国内尚无先例可供参考。昨日，中山市中级人民法院向媒体通报此例案件，终审判决房地产商按照业主房屋款的1%进行赔偿。　　

　　开发商曾按每平方米6元补偿　　

　　2007年3月11日，程女士夫妻俩在火炬区某楼盘购买了一套住宅用房，合同约定房屋层高为3米，房屋总价款242550元。收楼后程女士夫妇俩经测量发现，房屋的实际高度只有2.9米，他们认为房地产商违反了合同约定，因此起诉至中山市第一人民法院，索赔1.5万余元。

　　开发商搬出来他们和另外一名业主罗先生的官司作为标准。原来，罗先生同样是以其房屋高度为2.9米，不符合合同高3米的约定为由，状告该开发商，最后罗先生同意按６元∕平方米标准进行赔偿，法院最后按此标准判处了开发商赔偿了661.44元。

　　开发商认为，既然已经有判例在先，要求对于程女士夫妇的赔偿也按每平方米6元的标准。　　

　　开发商标准无根据须赔1%房款　　

　　程女士夫妇认为应参考房屋价款及相差高度的比例来计算违约赔偿金。中山市第一人民法院审理后认为，开发商作为出卖人，向程女士夫妇提供的房屋层高实际为2.9米，比约定的3米差0.1米，违反了合同的约定，依法应承担赔偿损失的违约责任。

　　由于双方对违约金的数额及其计算方法未进行约定，开发商主张以6元/平方米的标准来进行计算，程女士则主张参考房屋价款及相差高度的比例来计算。法院认为，在开发商违约的情形下，其主张以6元/平方米的成本价来计算违约赔偿款，于法无据，法院不予采信。

　　法院认为，由于该案开发商交付程女士夫妇的房屋层高已达到了国家标准，且相差的高度只有0.1米，法院酌情确定开发商赔偿程女士夫妇房屋总价款的1%，也即是2426元。此案经中山市中级人民法院二审后维持了原判。

景先生在购房时看到合同上明确约定了房屋的层高是3.6米，但房产公司交房时，由于房屋屋顶一半是平顶，一半是斜面，最高处是3.6米，最低处只有2.65米。当初开发商承认最低是3.6米的，但交房的时候咋就变了样呢？景先生认为房产公司违反了合同，遂将开发商告上了法庭，经过四次开庭，10月21日，江苏省苏州市虎丘区人民法院审结了此案，景先生获得经济赔偿17486元。
   案例二：层高骤减引发诉讼
    2006年3月3日，景先生与一家房产开发商签订了商品房买卖合同一份，合同约定，景先生向开发商购买其浒新商业城第6幢116号商品房一套，该商品房的用途为非住宅（商业营业用房），层高为1层4.2米，2-3层3.6米，建筑面积为217.08平方米，商品房总价为1165720元；交付房屋的期限为2006年8月31日前。2007年8月26日，开发商将上述房屋交付景先生，景先生在《住房验收交接表》上签名确认。但是他在收房后发现上述房屋的三楼屋顶部分为斜面，层高与双方签订的合同不符，遂诉至法院，要求法院判令开发商赔偿其因交付的房屋楼层高度不符合合同约定而导致的空间损失69943.2元，并承担诉讼费用。
    而房产开发商则认为，景先生当初在购房时并没有对房屋的屋顶结构提出异议，房产公司对于合同中层高的标注符合相应的技术规范，不存在任何填写失误的过错。而景先生诉讼请求中主张的赔偿金计算方式没有法律依据。请求法院驳回其诉讼请求。
    法庭上，双方就各自的观点展开了针锋相对的激烈辩论。房产开发商认为，首先根据售楼模型的照片、效果图、116室住房验收交接表，证明在售楼之前景先生就知晓房屋屋顶是斜面的。其次景先生在收房后将房屋出租给他人，在使用和收益上并没有实际影响。再次根据设计图纸以及民用建筑设计通则部分条款，证明开发商在合同中标注三层为3.6米是按照民用建筑设计通则的条款标注的。
    而景先生则认为，第一，对于开发商提交的效果图他从来没有看到过，对于住房验收交接表，字是他签的，但签名并不代表权利的放弃，签名的时候他已经告知开发商层高不足了。第二，对于租赁合同的真实性没有异议，但对于它的证明对象有异议，这房屋本身有一定的使用价值，但层高不足影响了采光，出租不代表房屋没有受影响；第三，设计图纸本身证明了开发商合同的标注不规范。
     最终双方都把问题归结到在签订合同时对合同约定高度3.6米是如何理解的？因为模型的屋顶是斜的。景先生认为是斜的最低部分至少3.6米，而且当初开发商的经理告诉他的也是最低3.6米。而开发商则认为其对于合同层高的标注符合技术规范条文说明的，既然对于层高的标注没有填写的过失，在景先生又已知晓房屋顶楼为斜面事实的情况下，对于开发商而言，不存在任何故意隐瞒的事实。对于层高标注，应当以技术标准为准。景先生对该房屋正常使用正常收益，层高的高度并没有影响使用收益，就算按照景先生对层高的理解，也没有使用收益的损失，因此景先生要求赔偿损失的主张没有依据。
    景先生则认为，开发商认为标注层高符合技术规范，但是他认为这个标注不符合规范，可以请专业技术人员进行解释，这个楼顶是部分斜面部分平面；这个房屋他没有否认完全丧失使用收益价值，它还具有使用收益价值，但由于层高的限制，会影响通风采光。
    开发商则认为三楼的层高，是以合同约定为准，景先生陈述房屋现有使用价值存在，但因层高限制导致影响，这没有任何法律依据；合同约定的房价是建筑价值而不是空间价值，景先生以空间价值计算所谓的损失，是没有法律依据的，请求驳回景先生的诉讼请求。
   法院经过审理后认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然开发商已将上述合同约定的房屋交付给景先生，但该房屋三层顶楼的层高根据设计图纸仅部分达到合同约定的层高3.6米，部分为3.6米至2.65米的斜坡面，部分层高仅为2.65米，与合同中关于二至三楼层高3.6米的约定不符，且开发商对此并无正当理由，也没有对景先生尽告知义务，应认定开发商的履行构成对双方所订立合同的不适当履行。由于目前该大楼已竣工并实际投入使用，无法采取补救措施，现景先生要求开发商赔偿相应损失的诉讼请求，法院予以支持。根据中华人民共和国建设部与中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的《民用建筑设计通则》的相关规定，当顶层为坡顶时层高的计算应以坡向低处的结构层面与外墙外皮延长线的交点作为计算点，而本案所涉商品房顶层的层高按上述规定并不符合合同中三楼层高3.6米的约定，故开发商关于合同中层高的标注符合相应的技术规范，不存在任何填写失误的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。关于赔偿的具体数额应当相当于因违约所造成的损失。景先生要求按照损失空间的比例计算赔偿标准没有法律依据，存在不合理之处，法院对该损失赔偿额的计算方法不予采纳。
    由于开发商所交付房屋的层高符合国家关于计算房屋建筑面积的标准，景先生所购房屋的建筑面积并未因层高降低而减少，从这一角度考虑，并未对景先生造成损失；但房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成一定的影响，给景先生造成一定的经济损失。虽然双方在合同中对层高不符合的违约责任未作约定，景先生也未能提供相应证据证明开发商的违约行为对其造成的实际损失金额，法院根据该商品房的性质、价格，并结合开发商的过错程度等，酌情确定开发商应赔偿损失17486元。因此法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决房产开发商与判决生效之日起十日内赔偿景先生经济损失17486元。
   

点评：

在购买商品房时，买受人不仅关心商品房的价格、面积、户型、环境，而且，层高也成为了大家关注的热点。目前，由于商品房层高问题引发的矛盾和纠纷已屡见不鲜。但是，由于现行的法律法规就房屋层高问题尚未作出详细规定，部分《商品房买卖合同》对层高问题的约定也不明确，造成许多因层高问题引起的纠纷不能得到妥善解决。
    一、房屋层高的概念和理解
　　层高，从字面上理解也就是一层房屋的高度。根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。”说到层高，我们必须将其与“室内净高”予以区分。《住宅设计规范》规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=室内净高＋楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫室内净高。《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定，而许多买受人在交房验收时测量的是室内净高，忽视了楼板厚度的，因此产生了误解。一般而言，商品房的楼板厚度为12厘米至15厘米，买受人在测量了室内净高后加上楼板厚度即为商品房的层高，可以初略判断该商品房的层高是否符合《商品房买卖合同》的约定。
    二、房屋层高现有的标准和要求
 　《住宅设计规范》规定：普通住宅层高宜为2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米,且其面积不应大于室内使用面积的1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米；厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90米，且不得影响门、窗扇开启。《住宅设计规范》是为了保证住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求而制定的，不符合《住宅设计规范》中的强制性标准的商品房不能通过竣工验收，买受人当然也可以拒绝交房。就层高而言，在《住宅设计规范》中规定“普通住宅层高宜为2.80米”，该规定表明在层高问题上允许稍有选择，即并非层高必须为2.80米，但是“室内净高”却必须符合《住宅设计规范》的强制性规定。
    三、实际房屋层高与《商品房买卖合同》的约定不符的处理
　　一般而言，买卖双方会在《商品房买卖合同》中对商品房的层高的具体数值进行约定，如果商品房的实际层高与合同约定不符，则开发商须承担违约责任。但是，鉴于导致实际层高与合同约定层高不符的原因不同以及层高误差值大小不同，理应具体问题具体分析，可参照以下方式分别处理。
　　1、因变更规划设计导致层高、实际层高与合同约定不符的，应当按照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。
按批准的规划、设计建设商品房项目是开发商的义务，开发商不得擅自变更建筑设计。但是，实际建设中，开发商经设计单位同意且经政府规划部门批准后变更规划设计的情况时有发生，商品房层高的变化直接影响房屋的空间尺寸，属于变更规划、设计。经政府规划部门批准后变更层高的，即应当参照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。例如：长沙市《商品房买卖合同》示范文本中规定：“出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”
　　2、经批准的规划、设计中的层高与《商品房买卖合同》中约定的层高不符的，且实际层高也与经批准的规划、设计中的层高不符，若开发商存在欺诈买受人的故意，即开发商故意隐瞒经批准的规划、设计中的层高而虚报层高欺骗买受人，而买受人因不知道真实情况而订立了《商品房买卖合同》的，那么，根据《合同法》第五十四条的规定，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且开发商应当赔偿买受人的损失。但是，值得注意的是，《合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因此，买受人应当在知道或者应当知道开发商存在欺诈之日起一年内请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该《商品房买卖合同》。
　　3、因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符，如果《商品房买卖合同》对实际层高与合同约定不符的违约责任如何承担有约定，原则上应当按合同的约定处理。
　　如果合同对此没有约定，则按相关法律规定处理。我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，如果因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符的，买受人首先可以要求开发商采取补救措施，这一般适用于实际层高高于合同约定的情况。若实际层高低于合同约定，则买受人可以要求开发商赔偿损失。我国《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”实际层高低于合同约定给买受人造成的损失肯定是存在的，如造成感官上的压抑，通风、采光的影响等，但是这些损失却很难用金钱数字予以准确确定。但是，笔者认为有一个损失却是确定无疑的，即空间对价损失，房屋的空间尺寸决定房价，层高减少意味着空间的减少，因此按照买受人支付的总房款乘以层高减少的比例确定损失是完全合情合理的。例如：买受人支付的总房款为50万元，合同约定的层高为3米，实际层高为2.9米，则买受人的损失应当为50万元的三十分之一，开发商理应赔偿该损失。在一些层高纠纷中，开发商主张按照层高减少部分的建设成本确定损失，笔者认为是不合理的，因为买受人因层高减少而多支付的房价不仅包括了开发商的建设成本，还包括了开发商的利润。也有人认为，虽然层高减少了，但是与该商品房关联的公共部分、其他配套设施等并没有减少，因此不能按照买受人支付的总房款乘以层高减少的比例确定损失。笔者认为，商品房的价格确实包含了与该商品房关联的公共部分、其他配套设施的价值，但是，该公共部分、其他配套设施的价值是均摊在每套商品房的价格之中的，也就是说，如果商品房的空间减小，那么它均摊的公共部分、其他配套设施的价值也就相应减少，因此按照买受人支付的总房款乘以层高减少的比例确定损失才是合理的。
　　4、因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符，而《商品房买卖合同》对实际层高与合同约定不符的违约责任如何承担没有约定，买受人可否要求解除合同？按照《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，交付的房屋只有在构成根本违约的情况下才能解除。而最高人民法院的司法解释规定了《商品房买卖合同》存在以下两种情况时可以解除：一是房屋主体质量结构不合格；二是因质量问题严重影响正常居住使用。如果商品房实际室内净高违反了《住宅设计规范》的强制性规定，则可以认定该房屋主体质量结构不合格且严重影响正常居住使用，很显然属于根本违约，买受人有权要求解除合同。如果实际层高与合同约定不符，而实际室内净高并未违反《住宅设计规范》的强制性规定，则应当根据实际层高与约定层高的误差值来判断是否构成根本违约。商品房建设虽然已经是机械化施工，但毕竟不是一门精密的科学，要求施工精密度与合同约定不差毫厘未免过于苛刻也是不切实际的，因此一些较小的层高误差不应当被认为构成根本违约，买受人不能因此要求解除合同，但是出卖人仍应当承担相应的赔偿责任。多大的误差可以构成根本违约，买受人可以解除合同呢？我国现行的法律法规尚无明确规定。笔者认为可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于在合同没有约定或者约定不明确的情况下处理商品房面积误差的原则处理，即出卖人交付使用的房屋层高误差比绝对值在超出３％，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息的。因为，房屋的层高和面积一样，都是影响买受人的购房判断力和购房价格的重要因素，获得同样的处理才符合公平的理念。