被违约”阴影下消费者如何规避风险？

林叔权律师点评：被违约”阴影下消费者如何规避风险？

——2010年5月14日《中山网》

一文钱逼死英雄汉，想买房还买不了——这是新政实施后，不少购房者的心声。由于“第二套房五成首期”的调控，再加上“认房不认贷”的贷款细则限制，在约定时间内没办法筹得更多的购房资金，使得一些二次置业买家遇到了“被违约”的尴尬。中山各开发商目前普遍的应对手法是先“拖着”，等政策明晰之后再办手续，但对于已交付了部分首期的购房者来说，如果确定无法贷到七成、六成贷款，或许会面临“被违约”，被追讨巨额违约金的风险。对此有业内人士提醒：在签订买卖合同过程中，应尽量考虑周全，将有可能会产生的风险因素全部考虑进来，以避免给自己带来不必要的经济损失。

无奈"被违约"

市民张先生在4月19日新政发布之前已经下定，打算买一套4房的单位，改善居住质量。由于他第一套房并没有贷款，所以他购买这套4房单位时，只准备了三成首期。"那时候销售人员还说可以试着申请到两成首期。我准备了三成，还心想肯定能申请下来，也减少一些利息开支。" 谁知世事无常，政策的变化却跟黎先生开了不大不小的玩笑。当他准备交首期签约时，新政出炉，负责签约和协助办理按揭的律师告诉他，由于他已购买过房屋，按照最新银监会说的"认房不认贷"的规定，他必须支付五成首期，同时还要支付1.1倍的贷款利率。刹那间，张先生的购房梦破灭，还不得不面对因为无法凑齐足够的购房款而违约的尴尬情形。

张先生由于购房首付比例的增加导致"被违约"，在新政实施半个月内，由于信贷政策的调整，还有不少购房者像张先生一样，在申请贷款环节面临困境，甚至导致违约情形发生。在中山工作多年的小林则是由于提供不了社保证明而"被违约"的。由于他所在的企业总部在广州，因此，单位给他们买的社保和公积金都是在广州缴纳，当他攒够了买房的首期款打算成为中山"房奴"时，无奈地发现，没有中山社保缴纳记录，有钱也买不了房。贷款政策规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在一般情况下，对于普通消费者而言，如果贷不了款，肯定无法全额支付购房费用，只能是"被违约"。

"被违约"要自认倒霉？

有佛山媒体报道，面对"被违约"的尴尬，已签了购房合同的消费者向开发商提出退房申请，而开发商表示，可以退房，但按合同执行，要给未付房款的10%违约金。这个答复吓坏了购房者，按照双方签订的房屋购买合同的附件补充协议，出卖人有权收取购房总价款的10%作违约金，而且"补充协议的约定与买卖合同约定不一致的，以补充协议为准"，这意味着一套总价110万元的房子，开发商有权向退房者收取11万左右的违约金。

"被违约" 的购房要退房可分两种情况：第一种是对方只签订了定金合同，当买方违约之后，通常情况下，卖家会根据定金合同的约定没收定金。金额根据房产成交价的总额来确定，在中山大约是2万～5万元不等；第二种情况更复杂些，购房者已缴纳了首期款，与开发商签订了购房合同后，如果购房者提出退房，实际上是接触买卖合同，那么买家所要承担的违约责任可能会很大。一般情况下，根据房产买卖合同的约定，在此阶段买家要求解除买卖合同，如非不可抗力等原因，需承担的违约金为总房价的10%至20%。

记者在采访中了解到，目前中山的开发商一般采取"拖"字诀，不会主动向消费者追讨违约金，对于已交首期、未批贷款的购房者，放宽交付首期款的时间，并联系部分仍可办理贷款的银行协助办理。而对于已交定金未签购房合同的客户，则劝他们"保留定金"，将VIP资格留到下批产品发售时再买。"总之一句话，尽可能减少退房率。另一方面，中山地方小，到处都是熟人，开发商也不愿意与消费者撕破脸皮。这也是中山现在退房率普遍不高的原因。"一位营销经理这样对记者说。

律师说政策可属"不可抗力"

"因为政策调整原因，要求请求退房的购房者支付10%的违约金，在法律上理由并不十分充分。"广东大公威德律师事务所林叔权律师说。

林律师认为，首先对于不能履行合同,应当允许解除，这没有异议，主要是一个违约责任的承担问题。无论是《民法通则》还是《合同法》，都认为一方承担违约责任的前提是因该方的原因导致合同不能履行或者履行迟延的承担违约责任。但是房贷新政出台后，贷款成数的变化并非是由于买方原因导致的结果，而是因为国家政策变动的原因，因此不能要求买方对于政策变动导致的结果承担违约责任。

"对普通人来说，政策变动确实属于不可抗力。"林律师说。不可抗力需要满足不能预见，不能避免，且不能克服的客观事件。房贷新政的出台对于普通购房者来说确实属于事先无法预见，且不能避免的客观事件，但是是否属于不可克服就因人而异了，很多人认为房产新政导致的成数调整属于可以克服的范畴，但是事实上是由于房价较高很多人确实无法凑足相应的首付款。因此，出于公平起见，即便政策不能认定为不可抗力，也不能因此而要求买方承担所带来的违约责任。

林律师认为，房屋买卖合同中的上述约定属于开发商单方制定的格式条款，本应针对一贯贷款政策下，个人信用以及个别银行审查宽严不同导致的贷款不成，而不适用于贷款政策的根本改变而带来的贷款不成或者贷款不足。

律师支招

如何走出"被违约"的窘境

一：留心政策变化

目前的政策变化快、条款多，在未来一段时间内，可以预见到政府还会有相应的调控政策出台。购房者需要全方位了解这些调控政策的变化和走向，才能做到"见招拆招"。另一方面，购房者也需要眼观六路耳听八方，现阶段中山各大银行对贷款条件有不同的规定和细则，对"第二套房"、"一年的社保金"等规定并没有做统一的硬性规定，消费者可以多给各个银行的客服热线打电话咨询贷款详情，也许会有意外收获。

二：与开发商签署附加合同

政策调控细则未出，对于开发商来说也无所适从，在目前成交量开始减少的情况下，消费者可以掌握主动，在签署购房合同时向开发商提出附加条款。双方约定一些应对贷款细则和解决贷款及首付问题的办法，例如宽限付款时间、如果贷不了款时无条件退房等条款，并尽量在合同中体现出来。在征得对方同意的前提下，将违约成本降到最低。

三：多留流动资金

购房时，购房者最好不要"满打满算"的支付首期款，最好给自己留下一定的流动资金，以应付任何不时之需。例如，虽然手头有40万元的存款，可以用来支付40万元的首期款，但在目前政策变化较大的时期，最好选择首付只需要30万元的房子，以免出现资金链断裂的局面，让自己陷入被动。

四：珍惜"第一套房"机会

政策调控下，第一套房相比而言优惠幅度最大，需支付的购房款也最少。于是，建议购房者珍惜"第一套房"的购房机会，善用好这些优惠。有公积金账户的购房者建议采取第一套房使用商业贷款，第二套房使用公积金贷款这一做法，这样一来，虽然第二套房的首期仍要五成，但公积金贷款的利率比第二套房商业贷款的利率低很多。没有公积金账户的购房者，如果需要购买一大一小两套房子，建议第一套房时购买面积较大、总价较高的房子，这样贷到的款项较多，利息较小；不是选择先买小房子、再买大房子这样的投资顺序。