关于房产中介“吃差价”的话题

                                关于房产中介“吃差价”的话题

【林叔权律师承办的一个案例介绍】

 李先生通过珠海某房地产投资顾问有限公司（简称物业中介）看中了一套房产，该房面积37.68平方米，成交价24.8元。2010年1月26日，李先生与物业中介签订了一份房屋认购合同，约定房屋成交价格为24.8万元，同时对房屋交付时间、付款方式、违约责任等进行了明确。事后，李先生支付了首付款5.2万元以及包括代理费4960元在内的房屋交易相关费用总计8434.2元。

然而，2010年3月9日，李先生到房地产登记中心办理过户手续时才了解到物业中介与原业主的成交价是23万元，并非物业中介所称的24.8万元。李先生猛然想到物业中介可能在当中吃了差价，于是几次找到物业中介，要讨回1.8万元差额款。双方经过几次交涉，未能达成一致意见，李先生遂一纸诉状将物业中介告到了法院。

李先生认为，根据《城市房地产中介服务管理规定》第十四条规定：房地产中介服务机构必须履行下列义务：遵守自愿、公平、诚实信用的原则；第二十一条规定：房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；第二十三条规定：因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失，由所在中介服务机构承担赔偿责任。物业中介在居间服务过程中，隐瞒事实真相，将其自定的房屋出售价格说成是原业主出售的房屋价格，存在欺诈，按照《消费者权益保护法》的规定应双倍退还差价。李先生向法院请求判令被告退赔两倍差价3.6万元；代理费差价、误工费、交通费、复印材料费共计780元。

物业中介答辩认为，李先生所称的“吃差价”与事实不符，于法无据。首先，根据原业主与物业中介签订的《独家销售物业代理合同》、《成交确认书》的约定，原业主实收人民币23万元，而不负任何税费及代理费，超出部分作为支付原业主房屋的交易税费和中介代理费，因此物业中介以超出23万元的价格出售，在原业主的授权范围内，合法有据，各方应按照约定来履行。其次，物业中介获取的实际代理费系原业主房屋出售价款中的一部分，包含在房屋价值中，属于原业主所有，原业主根据合同的约定以代理费的形式直接给付物业中介，是原业主处分自己财产的行为，李先生无权干预。物业中介代原业主支付了相关个人所得税、营业税等，其余作为代理费收取。

物业中介认为，所谓的“差价”是指中介方队买卖双方进行欺诈，损害买卖双方的利益而谋取的非法收入。对于物业中介的收取超出出售价款部分作为代理费的行为，原业主一直认可，至今也没有任何异议。因此，1.8万元并不是所谓的差价，系物业中介为原业主支付相关税费后剩下的代理费。

另外，物业中介认为李先生称其存在欺诈毫无根据。房屋出售底价涉及原业主的利益和商业秘密，物业中介作为原业主的委托代理人，没有义务将委托人的出售底价向李先生披露，否则会有损原业主的利益。而且，李先生在2010年3月31日从物业中介处取走购房发票原件等交易资料时，物业中介已经向其出示了交易清单，李先生也签字确认，说明物业中介对交易价格、收取的代理费情况没有任何隐瞒，故物业中介未向李先生披露原业主的出售底价也没有构成欺诈。

【法院判决】

法院审理认为，物业中介的行为符合其与原业主签订的合同的约定，合法有据，所以，李先生诉称的物业中介隐瞒真实转让价格、收取差价构成欺诈的理由缺乏依据，驳回李先生的诉讼请求，至此，李先生一审败诉。

【其它案例】

 房产中介吃差价一直以来都是中介行业的“潜规则”，这也吸引着越来越多的年轻人“奋不顾身”的投入房产中介行业，因为稍微花点小心思就可以吃上一笔差价，从而走“三年不开工，开工吃三年”的捷径。在目前房地产交易不景气的形势下，房产中介吃差价现象变本加厉，从而成为房产中介问题层出不穷、二手房交易市场混乱的一个重要原因！

关于房产中介公司“吃差价”的案例，媒体披露的很多：

 （案例一）

2007年6月，北京的李先生与北京著名房产经纪公司中大恒基签订了《北京市房屋出售委托合同》，约定由中大恒基公司独家代理李先生所有的位于丰台区角门西里的一处房屋出售事宜。合同约定的出售价格为82万元。两个月后，李先生委托时任中大恒基虎坊桥店经理的张某代办该房屋的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理房屋产权转移、过户的一切有关事宜，并将该授权到公证处公证。

此后，经理张某代李先生与周先生及中大恒基签订了《房屋居间买卖合同》，约定房屋出售的价格为88万元，中介费为售房价格的3%。周先生又与银行签订贷款合同，贷款50万元。现周先生已经交齐全部房款88万元，并于2007年9月取得房产证书。

周先生购买房屋后，联系上了出卖人李先生，得知中大恒基吃了6万元的差价，并因此导致周先生多支付中介费用1800元，贷款利息1920元，契税900元，土地出让金1800元。

周先生认为，中大恒基公司作为专业的房产经纪公司，在提供居间服务过程中吃差价，明显违反相关法律规定，违反诚实信用。为此，周先生诉至法院，要求中大恒基双倍返还购房差价及其他损失12万余元。

法院审理认为，中大恒基公司存在赚取房屋差价款行为，依其承诺应双倍返还周先生房屋差价款，由此给周先生造成的相关费用损失也应承担给付责任。

后经记者采访得知，本案法官审理此案的一个重要依据是“适用单方允诺原则”，即：2006年11月10日包括中大恒基在内的220家房产中介公司为响应北京市房产中介协会发出的《关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书》，承诺如有赚取差价行为，将按照消费者权益保规定双倍退赔差价。此允诺系中大恒基对服务者作出的单方允诺，现出现允诺中“吃差价”问题，所以中大恒基应向服务者履行允诺，承担“双倍退赔差价”责任。

 （案例二）

2006年6月，南京市的毛某在融众中介（全称“南京融众房地产投资顾问有限公司”）看中建邺区南苑话园社区的一套房子，53.9平方米，价格30.2万元。中介拿出房主薛某的一份委托公证书，声称薛某已经委托王某全权处理该房子的交易。7月6日，毛某看到委托书后，就与王某及融众中介签订了三方买卖合同，约定房款30.2万元，中介费4200元，首付款9.3万元。

合同约定的2006年9月7日之前，毛某办完了产权过户等一切手续。之后一个偶然的机会，他得知房主薛某其实只收到房款27万元，而不是30.2万元，薛某也于2006年9月28日向毛某出具了一份实际收到房款27万元的书面证明。毛某认为，所谓的王某就是他们融众中介的职工，融众是在利用职工的名义“吃房”，从而赚取差价，属于不当得利，应该予以归还。于是，今年5月8日他将中介告上法院。

白下区人民法院开庭审理案件后，原房主薛某的委托代理人王某到庭作证。王某承认当时是融众中介的职工，因为当时想买薛某的房屋，与薛某签订了房屋买卖合同，价款为27万元。但因一时凑不齐房款，故薛某委托王某作为代理人出售该房屋，双方办理了委托书，并经南京市公证处公证。

薛某的委托书为：“由于我没有时间，特委托王某全权办理上述房屋的相关手续：包括房产转让、交易过户、送件、撤销、收受房款及土地证过户转让等有关房屋的一切手续。委托人王某在办理上述事宜中所签署的有关文件，我均予以承认。”同时，王某还证明，买房人毛某所说的差价款已交给她，而她用差价款为原房主薛某缴纳了相关费用。

作为被告方的融众中介也认为，自己的买卖合同已履行完毕，买房人所说的“差价”，他们公司并没有拿到，至于原房主的委托代理人王某拿“差价”，和他们公司无关。

由此，白下区法院判决认为，融众中介履行了居间的义务，买房人取得了房屋，虽然支付的房价与卖房人收取的房价有差异，但这是卖房人薛某将融众中介职工王某作为委托代理人行使权利的，差价款被代理人所得，法院根据相关法律条文不予支持，驳回了毛某的请求。

 （案例三）

2007年7月28日，珠海市的纪某通过珠海某房地产投资顾问有限公司(下简称中介)相中了金路花园一套房屋。双方签订了一份《房屋认购合同》。合同约定纪某应付总房款为278000元。然而纪某与房主签订房地产买卖合同时，交易总房款为259297元。被告作为中介机构，收取房屋差价18703元。

对于原告纪某的指控，中介辩称，首先，根据原房主与中介签订的《物业出售代理合同》、《成交确认书》的约定，原业主已授权中介以超出26万元的底价出售，并没有固定26万元出售价格。因此中介以超出26万元的价格出售，在原业主的授权范围内，合法有据。

其次，中介实际上获得的利润16858.46元，系原业主房屋出售价款中的一部分，包含在房屋价值中，应属于原业主所有。原业主根据合同的约定以代理费的形式直接给付中介，是原业主处分自己财产的行为，原告无权干预。中介代原业主支付了相关税款1141.54元。(278000-260000-1141.54=16858.46)

所谓“差价”是指中介方在买卖双方之间两边欺诈，损害买卖双方的利益而谋取的非法收入。本案中，原业主一直是认可中介收取其出售价超出部分作为代理费的，也一直都是按照约定来履行的，至今没有任何异议。因此，16858.46元不为差价的性质，为原业主向中介支付的代理费。

香洲区人民法院一审认为，原、被告签订的《房屋认购合同》及双方签订的《物业出售代理合同》、《成交确认书》是各方当事人真实的意思表示，没有违反法律规定，系有效的合同，双方均应按照合同的约定履行义务。

根据被告与原业主签订的《成交确认书》，业主实收人民币260000元，不付任何税费，超出260000元部分作为付业主房的税费和中介代理费，被告的行为合法有据。

另外，出售底价涉及原业主的利益和商业秘密，被告作为原业主的委托代理人，没有义务将委托人的出售底价向原告披露，否则会有损原业主的利益，故被告未向原告披露原业主的出售底价不构成欺诈。

因此，原告要求被告返还代理差价款的请求缺乏依据，法院二审维持原判。

【律师点评】

案例二、案例三，包括本文一开始举出的案例中，法院最终都没有认定中介公司存在“吃差价”的行为。而案例一中法院之所以认定中介公司存在“吃差价”行为，其依据也只是中大恒基违背了《关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书》（这是由北京房地产中介行业协会发出的，包括中大恒基在内的多家知名房地产经纪公司共同参与签署），如果中大恒基没有签署这份倡议书，很难保证法院还会做出支持原告要求双倍返还差价的诉讼请求。

《北京商报》曾有记者就类似案件采访了北京市房地产中介行业协会会长陈同顺。陈同顺表示，尽管建设部和中国人民银行在2006年颁布的《关于加强房地产经济管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》等法律法条中明确规定房产经纪人不得吃差价，但依然得不到真正的贯彻执行。很多昧着良心的中介就暗地里操作去吃差价，找法律规定的漏洞，打行业规定的擦边球。

目前国内中介所谓的“吃差价”主要有三种方式：

第一种是中介公司与买房人达成口头或书面的协议，如果中介公司能卖到高于卖主的要价，这多出的部分(差价)全部归中介公司，或者按一定的比例分成，如各收取50%等。这种行为属不属于违法吃差价行为呢？表面上看来，中介公司多劳多得，卖房人高兴多给，纯属个人意愿，好像并不违法。案例三就是属于这种情况。

第二种是阻止买房人与房主见面。房主把房子委托给中介公司销售后，双方会签订一份代理合同，约定在一定期限内将该套房屋以一定价格售出，签订合同的同时中介公司会支付给房主一笔订金。中介公司拿到房源后，从意向客户看房、签约到最终过户的整个过程中，会以各种各样的理由阻止买卖双方见面，然后想尽办法以高出合同约定价格寻求买家，从而赚取其中的差价。

第三种就是中介公司一旦发现卖家的报价比市场价要低出很多时，就会第一时间现金收购后再出售。中介公司用现金将房子从卖主手里买下来，可以是没有转移产权，中介公司只是支付房款给卖主，但必须由卖主做出一份公证书，授权给中介公司去销售他的房子，如果卖的价格高于中介公司付给卖主的部分就归中介公司；也可以是转移产权的买卖，中介公司以公司的名义把房子买下来，然后在加价销售出去赚取其中的差价。如果是这种情况，中介公司赚差价可以说是天经地义，因为房子的产权人是中介公司，房子的主人当然有资格决定卖多少钱。卖房的主体已经转换成中介公司。案例二中虽然称收取差价是中介公司员工的个人行为，但是很难让人不怀疑这完全是由中介公司暗中操作的。

 专家表示，应规范二手房交易市场，应实现二手房买卖双方把存量房交易结算由银行资金监管，以避免中介公司“沾钱”。但很多老百姓还是不愿意走这条路，毕竟现金交易短时间内就可以完成，而资金监管交易的流程繁琐可能会耗上几个月的时间。那老百姓在与中介公司的交易过程中，到底应当如何杜绝中介公司“吃差价”行为呢？

律师提出以下几点供大家参考。

1. 选择正规的、有一定声誉的房产中介机构，并注意查看该中介机构的营业执照和房产经纪人资格证书。
　　2. 由于中介公司的中介服务协议等合同是格式合同，所以买卖双方在分别和中介公司签订中介服务协议时，一定要先看清中介服务协议上的内容才签字，委托中介的协议主要内容包括介绍房屋自身的状况、收取的佣金标准、违约条款等。尤其是在违约条款这一块，务必仔细，以防止中介公司制定一些规避责任的条款。

3. 在房屋交易之前，买家一定要了解清楚房主的身份，要核实业主的身份证、房产证、户口簿，同时要去当地的房管局查询该房屋的法律状态(有无抵押、房主有无债券官司，房屋是否达到出售条件等)。买家一定要争取和房主当面交流，不管中介公司提出怎样的理由都不能轻信，面对面的交流除了能确定真实的房价，更重要的是，还可以沟通房屋的实际情况。

4.签署正式购房合同时，必须要求买房、卖房及中介公司三方同时到场，并且认真审查合同上所有条款，尤其是一些涉及费用分摊、房款支付方式和时间、房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。同时要把所有的单据、合同原件保存好，这样一旦发生争议或纠纷，买家可在第一时间投诉或向法院起诉。
　　5.案例一中法院之所以认定中介公司存在“吃差价”行为，其重要依据是中大恒基违背了《关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书》，但并不是所有的地方都有这样的倡议书，这时候就可以采取录音证据，在看房、签订合同、验房等重要场合时，准备一个高质量的录音设备，把各方的谈话，特别是中介公司关于不吃差价单的承诺录下来，这能成为买卖双方最有力的维权证据。

6、买卖双方应摈弃卖方“实收”、买方“实付”的作法。在物业交易中，卖方“实收”、买方“实付”是一种惯常的作法。这种作法看似简单，一方“实收”、一方“实付”，很简单，把应缴税费及中介代理费等麻烦事交给物业中介处理，自己不会被各种税费搞得云里雾里。但是，由于信息不对称，知道物业中介赚取了差价，又心有不甘，想讨回，甚至诉诸于法院。然而，如上述案例所展示的，法院并不一定支持。即便是物业中介不赚取差价，在交易过程中存在着物业中介工作人员算错数，少算了交易税费，或者有的房屋属于经济适用房、房改房，交易时要不地价差，而物业中介没有提醒，买卖双方不知道，在房屋买卖合同中又没有约定补地价差由谁承担，因而，在交易中引起争议，导致合同不能履行。